有一个比较复杂但是估计也挺普遍的CGT 6年法则问题，恳请税务大神来解个惑。

panda_08

对6年法则稍微有些了解，大体concept也懂。但是具体问题有点绕。实在搞不太明白了。
恳请税务大神给看看。



2月 2012， 买了第一个apt，作为自住，9个月后 （ 11月2012） 买了house，搬走。apt 放租。

11月2012， 买了house， 从apt搬过来，自己住house的一半，另一半出租。rental ratio 可以按照50%。

10月 2014， 卖了第一套apt。 使用了6年法则，没有交CGT。 共持有apt 2年8个月，其中，自住9个月，出租1年11个月。

1月2015，    从house搬出住到我妈家了，没有另外买房子，现在手里唯一持有的就是这套house。搬出之后，就100%全部出租了。


那么问题来了，
因为6年法则，已经applied一次给第一套apt的了。 从买house到apt 2014年10月卖掉，这段时间是不能当做自住房了。
但是apt卖掉之后的时间呢，有3个月时间，自主50%，出租50% 。 3个月之后，就是100%出租。

这样的话，譬如10年之后，我卖掉house的时候，6年法则还能apply吗？
1，因为目前手上只有一个house，没有其他房产。
2, 6年法则，在同一时间只能有一套自住房。但是像这种，其中一套房子已经用了6年法则一次了，后面的还能再用吗？
3, 如果还能再次apply 6年法则的话，拿exemption是再一次给6年，还是减去之前用了的2年，只剩4年了呢？

真对不起，自己看了一遍，写的乱七八糟的，可是也不知道要怎么更好的表达了，希望大神看得懂。

panda_08

自己顶一下！

jeff_lawsons

1.        Under s118-145, you can choose to continue treating the property as your main residence for up to 6 years while you are absent from the property and the property is used for income producing purposes. If this choice is made, any capital gain or loss would be disregarded.

2.        This choice can apply indefinitely if the property is not being used to derive assessable rent; otherwise a 6 year time limit applies.

3.        If you make this choice you will not be able to apply the exemption to the Australian property during the same period.

4.        In your case, you shall be able to make a choice under s118-145 to continue treating the house as your main residence from the date you moved out.

5.        You will only get a partial exemption for the house when sold. The CGT calculation is set out in s118-185.

Under this section the capital gain or loss is calculated using the following formula:

        Capital gain x non-main residence days / total days


Note you should be able to include non-deductible costs of ownership in the third element of the cost base of the property. This should include the following:

- Interest expenses;
- Repairs and maintenance expenses;
- Insurance expenses (home insurance, not contents insurance);
- Council rates; and
- Land tax.

You shall also be able to apply the 50% CGT discount in order to reduce any capital gain that arises.

panda_08

jeff_lawsons 发表于 2015-10-13 15:50
1.        Under s118-145, you can choose to continue treating the property as your main residence for up to ...

亲，谢谢回复。
可是这段话，貌似看你之前贴过。

看完了，可是也没明白，怎么apply到我这个case上面。恕我愚钝！

jeff_lawsons

panda_08 发表于 2015-10-13 15:53
亲，谢谢回复。
可是这段话，貌似看你之前贴过。

You can apply the 6 years rule to the house. However you won’t be able to get full CGT exemption when you sell the house.


CGT Calculation:

Nov 2012   bought the house for $700 K (Assumption ) and moved in

Oct 2014    sold apartment and start to treat house as main residency

Jan 2015    moved out but makes choice under s118-145 (absence rule)

Jan 2025    sold for $ 3 M (Assumption )

Profit : = $2.3 M

Total Days : = 4,445 Days (From Nov 12 to Jan 25)

Main Residence Days : = 2,285 Days (From Oct 14 to Jan 2021)

Non-main Residence Days: =  2,160 Days (Total Days – Main Residence Days)

Capital Gain: = $2.3 M * (2,160 Days) / (4,445 Days) = $1,117,660

Net Gain: = 50% * $1,117,660 = $558, 830

Note that you are entitled to another maximum period of 6 years each time the dwelling again becomes and ceases to be your main residence. This calculation assumes that you do not move in again.

winover

纯属愚钝 楼主如何在有两套房的基础上 卖公寓时 使用六年法则啊 六年法则的最基础不就是澳大利亚唯一自住房么 你的house已经属于50%自住了

erwin

jeff_lawsons 发表于 2015-10-13 16:21
You can apply the 6 years rule to the house. However you won’t be able to get full CGT exemption  ...

楼主12年11月到14年10月是50%自住的，这个你怎么全算了投资？

panda_08

winover 发表于 2015-10-13 20:14
纯属愚钝 楼主如何在有两套房的基础上 卖公寓时 使用六年法则啊 六年法则的最基础不就是澳大利亚唯一自住房 ...

好像是在拥有多套房子的时候，在某一段时间内，自己可以选择其中一个作为自住的。

panda_08

erwin 发表于 2015-10-13 23:15
楼主12年11月到14年10月是50%自住的，这个你怎么全算了投资？

因为这段时间，把apt选择作为自住房。
同一时间内，只能一个自住房，所以house只能全部按照投资房了。