自住房出租,退税以及CGT问题

jlovesd18

自住房（有一套楼花还没settle的投资房）

2014-2015 财年，半年时间，自己出租房子（没有通过中介，没有广告，没有把押金上缴）。
                                 房租是一次性付的，所以没有银行进帐记录。
                                 带家具出租的，水电都还在我自己名下。

问题1： 没有任何证据这半年把房子出租了，这样做退税的时候能说我把房子出租了吗？ATO会找我谈话吗？



开始出租的时候有估值，退租的时候也有估值，价格没变（因为只有半年）

问题2：如果问题1的答案是可以（也就是说，这半年房子变成了投资房）
            因为有Negtive gear产生，可以负扣税吗？
             那以后卖房子的时候是不是不用交CGT(因为在出租的时间内，房子没有增值)？这是重点问题

有哪里考虑不全的请各位轻拍

jlovesd18

自己顶一下

bluesknight

1、可以。但你的房租收入也要上报。
2、自住房有个6年法则。出租不超过6年的，日后按自住房出售可以不交CGT。

另外，你说“在出租的时间内，房子没有增值”这一点不成立。Negative gear与增值没有必然关系，单从增值角度说，以这两年房价的涨幅，你的房子在出租的半年中九成九是增值了。

jlovesd18

bluesknight 发表于 2015-7-27 20:59
1、可以。但你的房租收入也要上报。
2、自住房有个6年法则。出租不超过6年的，日后按自住房出售可以不交CGT ...

1. 收入肯定上报才可以negative gearing啊，所以肯定报
2。不谈6年法则。出租这半年，开始租，退租的时候银行都估价了，价格没变，没有增值，不是我说没增值，是银行报告说没有，够权威了吧，所以我想确认以后要不要交CGT

从北到南

jlovesd18 发表于 2015-7-27 21:24
1. 收入肯定上报才可以negative gearing啊，所以肯定报
2。不谈6年法则。出租这半年，开始租，退租的时候 ...

如果是整租的话因为六年法则，不存在CGT的问题。

只出租部分的话将来这部分时间要交相应的CGT,用面积算。用的是最终卖价减去你出租前的估价，后面的那一个估价意义不大。

jlovesd18

从北到南 发表于 2015-7-27 22:52
如果是整租的话因为六年法则，不存在CGT的问题。

只出租部分的话将来这部分时间要交相应的CGT,用面积算 ...

可不可以这么理解，
自住，投资混在一起，Capital gain算法： （卖出价-买入价）*投资年数百分比
但是自住房转投资房（再也不自住了），capital gain算法：卖价-自住搬出时估值

求纠正

jlovesd18

一直没考虑6年法则，是因为没有什么好的理由必须搬离自住房

从北到南

是对的。第一个说成先投资后自住比较明确。

诡秘之主

1，你收现金吗？你的这个租金收入已经做到没有任何记录了（没银行流水，水电费都是你名字，而且不是通过中介），为什么还要怕税务局查
2，不了解

gorilla

jlovesd18 发表于 2015-7-27 23:02
可不可以这么理解，
自住，投资混在一起，Capital gain算法： （卖出价-买入价）*投资年数百分比
但是自 ...

6年法则只是在你在出租这段时见
只拥有一处房产时有效
你不是还有个app 吗？