评点近期的热盘和各大华人地产中介

dcworld

why nobody answers my question? how much will u put every year in your investment apartment? my friend bought one in homebush bay 2 years ago, and he said the rent cannot cover his loan, plus high strata and other fees, he needs to put a lot every year that means he loses money every year. so how come?

MU

he can get back from tax return.

the benefits in future will depend on capital gain.

dcworld

如果他能够在退税上找到平衡，将来赚钱都指望房价上涨也可以说的过去。考虑到过去2年这种疯长，未来如果也这样，那肯定赚。

但他这笔钱如果投资其他渠道，是否能比买楼赚得多呢？这个还是需要考虑的吧。太复杂，不想了。

令狐不冲

原帖由 dcworld 于 2010-11-10 11:15 发表
why nobody answers my question? how much will u put every year in your investment apartment? my friend bought one in homebush bay 2 years ago, and he said the rent cannot cover his loan, plus high str ...

前面帖子不是说的很清楚了么.

投资地产要量力而行,并充分考虑到各种不同种类地产的优劣势,和每个人的侧重点.
仅仅拿APT来说,在过去的几年中,有很多例子. 有的房子现金流很好,经过几年已经是正现金流,但是资本增殖不尽如人意,比如Auburn.
有的APT资本增殖很多,但是现金流上会有缺口,比如上北岸的一些楼盘.
而我们都希望能找到现金流压力小,资本增殖潜力大的APT做投资. 如何找到这样的项目,才是需要我们多方探询的.

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-11-10 20:40 编辑 ]

令狐不冲

原帖由 dcworld 于 2010-11-10 18:26 发表
如果他能够在退税上找到平衡，将来赚钱都指望房价上涨也可以说的过去。考虑到过去2年这种疯长，未来如果也这样，那肯定赚。

但他这笔钱如果投资其他渠道，是否能比买楼赚得多呢？这个还是需要考虑的吧。太复杂，不想了。 ...

比买房子投资得到回报大的投资渠道多的是. 但能不能衡量风险和驾御风险因人而异. 有人能在股票市场赚的眉开眼笑,也有人在同一个市场里倾家荡产.

相对而言,买房子做为投资是回报相对较小而相对较低的适合大众的普通投资手段.

令狐不冲

Wolli Creek一年之间出了不少新的楼盘,被各大华人中介把持着. 除了前面提到的遗精阁和Meriton的Fusion,还有几个热卖的盘.

Australand开发的小区离Wolli Creek火车站最近, 几乎下楼就是车站, 并且有些creek和绿地的景色, 价格很不便宜, 2房2卫要52W起, 就1年前Wolli Creek来说,这无疑是天价, 可是一样被很快卖完. 这个小区前2期早就建设完成,沿着Princess Hwy, 噪音是最严重的问题, 后几期也一样. 这是一个不可回避的问题.

一个叫Be100的中介在Hwy的另一边,靠近Mecure hotel的地方拿下另一个盘的代理, 大做广告. 这个盘位置非常不好, 飞机噪音倒在其次. 坐落在通向机场的快速通道边,几乎与公路零距离接触, 车来车往的噪音会严重干扰生活, 降低这个盘的增殖空间. 广告上所吹嘘的高尔夫球场景色, 河景等所带来的增殖完全可以被马路的噪音覆盖的无影无踪. 另外, 离车站距离太远是另一个致命伤, 步行15分钟以上的距离完全不符合apt便利的特性. 这些缺陷导致这个楼盘性价比低, 在我看来,这是一个完全失败的项目. 是选址的失败, 是投资者的失败. 但是,这样的楼盘能被卖完, 是中介的胜利.

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-11-10 21:00 编辑 ]

dcworld

原帖由 令狐不冲 于 2010-11-10 20:36 发表


前面帖子不是说的很清楚了么.

投资地产要量力而行,并充分考虑到各种不同种类地产的优劣势,和每个人的侧重点.
仅仅拿APT来说,在过去的几年中,有很多例子. 有的房子现金流很好,经过几年已经是正现金流,但是资本增殖 ...

恩，说的有点道理。
但这个假设有个前提，就是房子要不停地上涨，这点你是怎么看的？

令狐不冲

房地产涨不涨, 这点我说了不算数.
从过去40年的历史看,房价一直在翻番.
可是日后如何谁也说不准.
说7到10年翻番,那是以后的事情,谁也不能决定.
可是跟着CPI基本的涨是可以作为参考的. 一个50W的房子,每年涨2W根本感觉不到. 就算这样,10年后也有20多万的增殖.
按照10W的首付, 10年后最保守的估计也有30多万
这个增殖里不包括,这10年,由于通货膨胀房租年年涨给你带来的正租金收入.
因为在我所看中的地区, 10W的首付后,每年不用贴房子钱,甚至第一年就有小小的税务上正收入.

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-11-11 22:13 编辑 ]

Gelen

MERITON的fusion现在什么价位，2房+书房

idontknow

请问你都看中哪些区了？

觉得上北岸的楼盘都是中国人去买，鬼佬都很讨厌上北岸的apt,他们说很奇怪，一片House群里立出来一栋栋高楼，很难看

原帖由 令狐不冲 于 2010-11-11 20:53 发表
房地产涨不涨, 这点我说了不算数.
从过去40年的历史看,房价一直在翻番.
可是日后如何谁也说不准.
说7到10年翻番,那是以后的事情,谁也不能决定.
可是跟着CPI基本的涨是可以作为参考的. 一个50W的房子,每年涨2W根本感 ...

[ 本帖最后由 idontknow 于 2010-11-11 21:37 编辑 ]

zxart

现在的时机不如回国买套房。

令狐不冲

原帖由 Gelen 于 2010-11-11 21:16 发表
MERITON的fusion现在什么价位，2房+书房

2房 56起
2房+书房 58.5起

Gelen

哪里可以下载fusion的floor plan？

令狐不冲

水生哥别看Fusion了, 现在完全不值当.

应该把目光转到其他地区了,南区的新房到头了

令狐不冲

论坛上不少人关注Ralan的Burwood项目和恒基集团的Waitara项目.

两个项目有很多雷同之处.
第一, 都是华人中介卖给华人的项目.
第二, 两个公司都是中西合壁, 国人和鬼老合作成立的地产集团.
第三, 都是华人热门区的楼花项目
第四, 全部在短时间内被华人抢购一空
第五, 长时间不动工, 钱那里去了?

先说Burwood的项目. Ralan的大老板Wiliam, 93年来澳洲,爱尔兰移民. Geoff, 华人sales主管. Ralan一开始只是一个普通华人地产中介. 在2003年楼市汹涌之季, 赶上上个季节地产狂潮的末班车,在Mascot的O'rienden rd边开发了第一个项目,从此踏入地产开发商的领域.

在Mascot项目完成后, ralan并没有在开发市场上大步前进,而是稳扎稳打,继续接别人的盘销售,继续积累.  真正在地产开发界大展拳脚就是以Burwood的项目为基石. 08年经济危机时,工党政府为了稳定澳洲经济形势, 做了两件明智之举, 1. 大幅提高首次置业的补助, 稳定房地产市场. 2, 与RBA联手贬低澳币汇率. 这一举动虽然使澳币成为了经济危机中表现最差的货币之一, 其程度与韩元不相上下, 但是极大稳定了澳洲的进出口支柱产业, 保证了国内相对的就业和社会经济秩序. 具体不在这里谈了.

Ralan在这样的情形之下,趁着扩大补助的东风,仗着Burwood地理位置的巨大优势, 看准入市, 一时间销售火暴, 华人趋之若骛, 大有无人不知之势.

简单分析一下地理位置, burwood的天然整体位置不必多说,绝对中心,  关键是Ralan这块地实在太差. 仅靠火车线的狭长地段, council也是猪油蒙心, 竟然批16层的住宅建筑. 他日完工后, 北向阳台里火车铁轨10米的距离, 噪音且不说, 灰就得吃死.

当时开盘2房从46W起, 绝对的低价. 不过低价也是有代价的, 室内面积小, 50W内的房子内部面积70多平, 另外楼层低, 北向与噪音为伍,南面终年不见阳光.

当时合同交换的时候,Ralan承诺10%定金利息的年收益,非常诱人的计划. 但是当时的确实话实说,赶不上$24000的FHOG补助, 这点有一说一, 没有忽悠.

待到Burwood的项目销售完毕,发展商立即进行一系列资本操作, 并在北区大面积拿地, 建设中小型项目,加快资本流通速度, 实现利益的指数增长. 从资本的角度出发, 这一系列动作无可非议. 而站在购房者的角度, 购买的楼盘长时间没有动作, 难免会心神不宁. 我个人认为, 大家大可不必如此. 原因有三,

1, 100%销售的楼盘实现利润,取得贷款方面是肯定的,发展商不会放过这样的到嘴肥肉.
2, 买房者用10%的资本买到几年后的新房, 以最少的资本获得最大的收益. 从回报上来看, 很好. 而且每年还有10%的现金流入帐.

同时，这个房子也存有一定的风险。
1，Ralan建筑质量的确一般。和其他初期的建筑商一样，Ralan建设的楼盘有不同的建筑质量上的问题。而且为了减低成本，在一些用料上不够讲究。所谓一分价钱一分货，这在哪里都通用。而且Ralan选地通常选择一个好区里最差的地皮，用来降低成本，Burwood这房子离火车线如此近，未来会有怎么样的隐患也尚未可知。
2，对于急于想入住的朋友们来说，拖时间太长会造成许多不方便。


Burwood的这个盘就说到这，以后再说Ralan.

cicillx

我最开始知道RALAN，就是从AUBURN CENTRAL那个楼盘开始的

令狐不冲

那楼盘不是Ralan建的, 但是Ralan是销售商之一. 这个盘当时是大家都可以代理的.

jsg

LZ精品文章, 谢谢分享!

ausox

LZ见解独到
不过牛人不管买什么都赚钱
有人炒地,有人炒apt,两个极端却都赚钱,都没错

samtheexpert

我要把令狐加为好友

samtheexpert

另外说一下，就是我们这些70s 80s都比较进取，没有经历过90代高利息时代。
89前来的人每次见到都说，那时候利息差不多到了20%，挨过去的就胜利了，我有个亲戚那时候一个星期打5份工，每天睡觉不超过4个小时，苦啊。
所以说房事还是有风险的，关键是量力而为

令狐不冲

恒基的Gavan是个牛逼烘烘的人, 老觉得自己特了不起. 把自己称为牧师, 给所有听讲座的人传道, 帮助大家获得财富. 和周华差不多了.

恒基在Waitara的盘也是早早卖完了, 之前他手下人到处跑老板, 寻求融资. 并且大力推销这个楼花想获得银行贷款. 等楼花销售完毕, 资本市场再操作, 然后把钱先用做他途, 转过几手, 最后再回到这个楼盘的建设上来.

只是......恒基所投资的项目比Ralan风险大了很多, 多数被转移到国内在股票市场上运作. 这种操作回报极大,但是风险也不容易控制.

恒基一度想竞标Hurstville的East Quater那个盘,后来败下阵来. 说了不少这个盘的不是. 再此不提了.

恒基早先推Hornsby, 后来一直在卖Borwood火车线边那个建了很久的Apt, 现在卖一个Parramatta市中心的华人建的apt. 在我看来,都是非常不好的楼盘, 或是位置, 比如Burwood那个; 或是结构, 比如现在Parramatta那个. 他们所代理推荐的楼盘, 真的不值得一看.

kanliangyan

south coogee 的Mir house 盘怎么看？第5期了。

mei68

虽然是悉尼的，也有很多值得借鉴的地方呢

hpwa032

令狐兄弟， 为什么 The Tempo那么贵， 我看了display了，C栋的放出来了， 2房2卫朝北 63.5万+....你觉得 mascot值这么多吗？还有增长的空间吗？

长安雪梨

LZ 是细腻地产界的人精，PFPF

fuyao

慢慢看

令狐不冲

原帖由 hpwa032 于 2010-11-20 23:16 发表
令狐兄弟， 为什么 The Tempo那么贵， 我看了display了，C栋的放出来了， 2房2卫朝北 63.5万+....你觉得 mascot值这么多吗？还有增长的空间吗？

我之前一直很看好Mascot这个地方. Tempo的价格正是体现这个地区价值的表现.

看看Zetland的房子,两房两卫一车库面积80出头却要67W起,Mascot这个地方100平以上室内的2房2卫2车库才60W的价格一点不贵. 而且60W的户型结构也很好,至于你说的63.5W的房子,我相信一定是好的朝向好的户型好的楼层. 这样的房子放在Zetland,保守估计70W向上,室内面积还要小15平.

这个地区和Zetland同样的房子,价格便宜6-8W,甚至更多,租金却持平.从投资回报的角度来说非常优秀. 这个地区迟早有一点会被人挖出来.

有一点非常重要,相对与Green Aquare巨大供应量,Mascot的供应量非常之小,只有很小的一快居住区. 这个区域内的房子离火车站3分钟距离,而且有自己的机场就业区,也都是步行的距离. 所以从交通就业需求的角度,这个地区的租金房价日后不可限量.

给楼主个参考,Meriton两房,5年旧的,大概56W起,Church Ave上位置最好,新一点的房子大概58W起,华人同盟那房子便宜是因为南面对着Coward st, 大路比较吵,所以起点低,冲北的房子非常贵的. 目前这个阶段楼花会贵一点,tempo这个房子可以考虑. 在这个地区基本是买不到符合印花税全免的房子的,有点可惜.

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-11-21 08:43 编辑 ]

hpwa032

原帖由 令狐不冲 于 2010-11-21 07:50 发表



我之前一直很看好Mascot这个地方. Tempo的价格正是体现这个地区价值的表现.

看看Zetland的房子,两房两卫一车库面积80出头却要67W起,Mascot这个地方100平以上室内的2房2卫2车库才60W的价格一点不贵. 而且60W的户 ...

Dude, I want to have a coffee with you, first reason is I am .NET Analyst Programmer, second, I keep research on property investment, I thought we should have a lot things to talk.....what do you think?

BTW, thanks a lot for your suggestion.

hpwa032

原帖由 令狐不冲 于 2010-11-21 07:50 发表



我之前一直很看好Mascot这个地方. Tempo的价格正是体现这个地区价值的表现.

看看Zetland的房子,两房两卫一车库面积80出头却要67W起,Mascot这个地方100平以上室内的2房2卫2车库才60W的价格一点不贵. 而且60W的户 ...

令狐兄弟，Mascot 的卖点一个是Green square的规划，另外一个是自己的机场就业带， 其他的还有什么规划么？ 为什么以前房价没起来，就最近2年一下在涨了10几万？？？