多军和空军都进来说说，对未来市场的看法

tina-go

hhse 发表于 2023-3-22 08:34
要不要算每年的负现金流。

没有负现金流，假设也不补贴。或者有补贴，已剔除。

Grange

City1百万以下的apartment卖的挺快的。应该是投资客和first home buyer

dadanding

最近涨了不少，主要是买家增多卖家减少，很多价格也不算合理，但是对于避险资产来说都不是事.

天涯浪客

wxm611 发表于 2023-3-22 06:24
这也要分不同的时间区间，比如2010年-2016年，2017年-2023年，这两个同样6年的时间段，增值差别非常大。 ...

从2010年到现在27%很高啊。我大概推算一下，根据72定率，就是2.6年翻倍，13年要5次翻倍，也就是说2010年你投入10万现金，现在的净资产要有320万才满足年化27%的复利成长。恭喜。

v26v26oo

wxm611 发表于 2023-3-22 07:24
这也要分不同的时间区间，比如2010年-2016年，2017年-2023年，这两个同样6年的时间段，增值差别非常大。 ...

你知道年回报27%是什么概念吗……1.27的7次方是5.29。啥房子7年能涨5倍，我是不信的

天涯浪客

v26v26oo 发表于 2023-3-22 08:03
你知道年回报27%是什么概念吗……1.27的7次方是5.29。啥房子7年能涨5倍，我是不信的 ...

他说的是净资产，要是每次踩准点是没问题。关键是只有上帝视角才能看清楚。

v26v26oo

天涯浪客 发表于 2023-3-22 09:06
他说的是净资产，要是每次踩准点是没问题。关键是只有上帝视角才能看清楚。 ...

我就没见过7年翻5倍的房子….可能我孤落寡闻了

shenjeff

不知道最近是漲是跌
但是發現自己的目標區(退休用)
已經開始有一些優質房產(合理地區，地勢平整，裝修整齊，功能齊全)在釋出

wxm611

v26v26oo 发表于 2023-3-22 09:03
你知道年回报27%是什么概念吗……1.27的7次方是5.29。啥房子7年能涨5倍，我是不信的 ...

你没明白我的意思，我是指从 首付 算起，每年增值27% 没啥奇怪的。因为有5倍杠杆。举个例子，首付20万、买套100万房子，十几年后、房子变成200万，首付的20万变成120万。大概这个意思，我也没有算起初的房租亏损和现在房租盈利。

wxm611

tina-go 发表于 2023-3-22 07:40
谢谢啊。

请问这个是咋算的。假设说你用25万首付（首付和印花税）买的房子（贷款80万），这个房子五年后 ...

拿25万 赚25万就算100%的增值吧，或者叫本金翻倍。另外我觉得印花税不该算进去，因为卖房子的时候还能抵扣CGT

wxm611

天涯浪客 发表于 2023-3-22 08:59
从2010年到现在27%很高啊。我大概推算一下，根据72定率，就是2.6年翻倍，13年要5次翻倍，也就是说2010年 ...

我没明白镇长的计算方法，我的意思是 1.27的10几次方、大概十几倍吧。咱俩的理念差不多，普通家庭，买几套正现金流的房子收租养老，我不太在乎增值速度了。

leoyin2014

加息周期已经强弩之末，马上结束

凭什么你觉得房价还要跌呢？

tina-go

wxm611 发表于 2023-3-22 09:23
拿25万 赚25万就算100%的增值吧，或者叫本金翻倍。另外我觉得印花税不该算进去，因为卖房子的时候还能抵 ...

谢谢。那你在算接下去几年里，利率，你是按几算的？

achilles

wxm611 发表于 2023-3-22 09:21
你没明白我的意思，我是指从 首付 算起，每年增值27% 没啥奇怪的。因为有5倍杠杆。举个例子，首付20万、 ...

你再算算leo哥去年20万首付入场，今年跌了10万，亏损50%

crybaby

一套上海房换一套悉尼墨尔本大house不香吗

非得等到统一台湾那天，啥钱也出不来，真正内循环了

v26v26oo

天涯浪客 发表于 2023-3-22 09:06
他说的是净资产，要是每次踩准点是没问题。关键是只有上帝视角才能看清楚。 ...

才反应过来，说的是净资产，10年前整体市场趋势上涨，也算合格的投资吧。

问题是这样的行情未来10年还会重复吗。就像以前比特币几块钱一个，现在涨到几万，风险已经很大了，还值不值得投资就见仁见智了。

leo哥相信会，算净资产，他可能已经亏损超过50%了，要多久才会翻身未知，所以没有任何东西是稳赚不陪的

sanhbin

我经常看每周House卖了多少套，基本就知道市场反应

sanhbin

想这些意义都不大，先想清楚自己的情况最重要。
比如买一套投资房，按100万算，首付按10％；
利率按6％，一年5.4万利息；
再加如果要还的本金3万，一年要付8.4万块；
租金按1000一周，还要自己付掉3.2万；
退税按照1万计算，自己一年损失2.2万。
这种情况下看看你大概能撑多久？5年可以吗？中间若有变动，一年损失到3万呢？

wxm611

achilles 发表于 2023-3-22 09:36
你再算算leo哥去年20万首付入场，今年跌了10万，亏损50%

他可能年轻，买贵了呗。炒股有护城河，股价的安全边际，罗伯特川崎 说他买房子，只买低于市场价的房子，就是捡便宜。股神说 别人贪婪时他恐惧。去年利率那么低，宏观经济上说 利率低，资产估值会虚高。总体来说，去年不该买，应该卖。疫情刚发生的时候、各国宣布降息才是买入点。总体来说，Leo哥还是年轻吧？ 但是房子跌10万真的不算啥事，我经历过跌几十万的时候、特斯拉从最高点跌了一半呢。但是不影响那些2019年之前买入的人、和能踏踏实实守住信仰再拿十年的人

wxm611

v26v26oo 发表于 2023-3-22 10:16
才反应过来，说的是净资产，10年前整体市场趋势上涨，也算合格的投资吧。

问题是这样的行情未来10年还会 ...

大地瓜名言：认知决定命运哈哈哈

岁月静好666

le0exxx 发表于 2023-3-21 16:44
看多，全球央行马上就撑不住开始疯狂印钞了。

是么？你是全球央行行长？

岁月静好666

v26v26oo 发表于 2023-3-21 16:31
首先看你的财务状况吧，如果买了房房贷撑得住，那就买呗，目前这利率对应这房价，可不是闹着玩的。

现在这 ...

目前这利率对应这房价，可不是闹着玩的——非常中肯！

Rita9277

岁月静好666 发表于 2023-3-22 11:21
是么？你是全球央行行长？

他的说法矛盾点就在这里，如果真的要全球大放水，那说明经济是实在不行了，工作要丢了，那么哪里还有钱去支撑房价呢？如果工作稳稳的，生活很宽裕，那么央行为什么要大放水？

wxm611

tina-go 发表于 2023-3-22 09:32
谢谢。那你在算接下去几年里，利率，你是按几算的？

先看看今晚美联储的态度

岁月静好666

wxm611 发表于 2023-3-21 17:04
也不矛盾，主要看你观察比较的时间段是什么，短期和长期走势不同。短期（6个月内）可能不会涨，长期（5-8年 ...

是吗，你能肯定跑过美股大盘？

tina-go

sanhbin 发表于 2023-3-22 10:48
想这些意义都不大，先想清楚自己的情况最重要。
比如买一套投资房，按100万算，首付按10％；
利率按6％，一 ...

投资房的本金repayment, 也可以抵税？

还有我觉得，还本金的话，虽然是往里面“付” 但是好歹还的是本金。在计算家庭是否撑得住，应该算。在计算贴多少，亏多少，不应该算。

wxm611

岁月静好666 发表于 2023-3-22 11:25
是吗，你能肯定跑过美股大盘？

不能肯定。持有房子时的可操作空间很大，算是优势吧，尤其自己打理的。卖出时，股票可以在低税率或者免税的数量内卖出，卖房一次要卖一套，盈利太大，交税更多。要想过的开心千万不要和人比，自己觉得踏实就好，投资关键是持有时间足够长。我不喜欢看到每天明码标价的亏损。哈哈哈

tina-go

wxm611 发表于 2023-3-22 11:46
不能肯定。持有房子时的可操作空间很大，算是优势吧，尤其自己打理的。卖出时，股票可以在低税率或者免税 ...

可操作空间大，换一个说法，叫“累心”

比如 重建，翻新，装修，纸面操作（分地，拿批文）什么的。

这个东西，也要看，投入产出比。

比如a区值得这样做，b区不值得这样做、应该那样做。而且关键还是买卖时机要对。

yx.zhang

建议去问chatgpt

wxm611

tina-go 发表于 2023-3-22 12:02
可操作空间大，换一个说法，叫“累心”

比如 重建，翻新，装修，纸面操作（分地，拿批文）什么的。

看自己的兴趣吧，我本身就是喜欢动手的人，也不觉得累。投什么区就看自己的偏好吧，我主要投悉尼东区北区、我也承认这些区肯定不是增值最快的区，但我去这些区就是心情好。西北增值快我也不想去，自己喜欢才能长期持有