匿名
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匿名 发表于 2023-3-6 17:56
计算方法有些问题,因为它没有考虑到投资回报率的时间价值和通货膨胀等因素。如果我们考虑到这些因素,就可以得到更准确的投资回报率。
具体来说,你的计算方法将所有的投资收益和成本都归结为现值,而没有考虑到未来现金流的价值。这意味着你没有考虑到收益和成本的时间价值,即未来的收益和成本相对于现在的收益和成本的价值。如果我们将时间价值考虑在内,就需要使用一个称为净现值(NPV)的概念来计算投资回报率。
此外,你的计算方法还没有考虑到通货膨胀的影响。通货膨胀会导致货币价值下降,从而影响到未来的现金流。因此,在计算投资回报率时,我们需要考虑到通货膨胀的影响。
重新计算一下这个投资的回报率,并且考虑到净现值和真实通货膨胀的影响。
假设你在2017年以1百万的价格购买了这个房产,然后将其出租,每周获得720元的租金,持有期为6年。假设每年的通货膨胀率为2%。
我们首先计算每年的净租金收益,即每年获得的租金收益减去利息和其他成本。根据你提供的信息,利息为每年1百万的80%乘以5%,即40,000元。其他成本为每年1百万的20%加上45000元的印花税,乘以5%,即7,750元。因此,每年的净租金收益为:
720元每周乘以52周,即37,440元减去40,000元的利息和7,750元的其他成本,即-10,310元。
现在我们来计算这笔投资的净现值(NPV)。假设我们使用5%的折现率来计算净现值,那么每年的净现值为:
第一年:-1百万
第二年:-1百万+(-10,310元/1.05)= -1百万,1953元
第三年:-1百万+(-10,310元/1.05^2)= -1百万,3958元
第四年:-1百万+(-10,310元/1.05^3)= -1百万,6046元
第五年:-1百万+(-10,310元/1.05^4)= -1百万,8209元
第六年:-1百万+(-10,310元/1.05^5)+(1百万乘以1.4/1.02^6/1.05^5)= 3,836元
因此,这笔投资的净现值为-1百万,147元。这个数值说明,考虑到时间价值和通货膨胀的影响,这个投资的现值比原始的1百万购买价格要低,意味着这个投资并不划算。
最后,我们来计算这个投资的真实年化回报率。根据上面的净现值计算,这个投资的总现值为-1百万,147元。如果我们将这个数值转化为每年的回报率,那么就是:
[(1-1百万,147元/1百万)]的1/6次方-1 = -5.39%
这个数值表示,这个投资的真实年化回报率为负数,说明这个投资亏损了。
另外,如果CPI平均为5%,则投资的净现值应该是负数,而不是正数。因此,在这种情况下,投资不是一个好的选择。
具体来说,考虑CPI对投资的影响。假设CPI平均为5%,那么每年的租金收入应该增加5%,而每年的利息支出、物业费用和其他费用也会增加5%。因此,现金流的实际价值将随着时间的推移而降低。
在这种情况下,重新计算投资的净现值。假设房产的卖价为140万,投资者在2017年花费100万购买,持有了6年。现在假设CPI平均为5%,则每年的租金为$37,632(72052),而每年的利息、物业费用和其他费用为$52,500(100万5.25%),总支出为$90,132。投资者将在6年内获得总租金收入为$225,792($37,632*6)。
假设投资者将在2023年以140万的价格出售房产。在这种情况下,他们将支付$14,000($140,000*10%)的印花税和$2,500的销售成本。在此期间,他们总共支付了$543,780的利息、物业费用和其他费用。因此,他们的总支出为$560,280。考虑税务影响,投资者将获得$140,000 - $560,280 * 0.39 = $55,012的总收入。将这些现金流应用于净现值公式,假设贴现率为5%,则净现值为:
NPV = (-100万) + ($37,632/1.05) + ($37,632/1.05^2) + ... + ($37,632/1.05^6) + ($55,012/1.05^6)
NPV = -$61,530.12
由于净现值为负数,投资不是一个好的选择。这意味着投资者不仅无法获得任何收益,而且还将亏损61,530.12。
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