贷款小知识

ccstella

申明：此帖分享贷款知识要点。本人不为任何损失和责任负责。

利率锁定（Rate Lock）

首先大家需要明白的一点就是，你得到的固定利率是以你在交割当天银行给出的固定利率为准的。

举例：
现下某行的自住房两年的本加息利率是1.89%，如果在90天后交割时，当时的利率为2.09%，那么，你的实际利率就是2.09%而不是1.89%。

Rate Lock，是在支付一定费用的前提下，锁定某一固定产品的利率。

Rate Lock的有效期一般为90天，每家银行所收取的费用也不尽相同。

每家银行的Rate Lock计算方式都是不同的，并且一但你选择了Rate Lock，无论你最后是否使用，你支付的Rate Lock费用都是不可退还的。

在真正选择Rate Lock之前有很多问题也值得思考，比如：

- 从现在到我房屋交割的这段时间，银行的固定利率会上升吗？
- 绝大部分的固定产品是不含对冲功能的，选择Rate Lock的同时也基本意味着失去对冲账户的功能。
- Rate Lock一但递交，除非银行拒绝了你的贷款申请，否则这笔费用是无法退还的。

1-5楼 利率锁定（Rate Lock）
12-16楼 买房涉及的费用
19-20楼 如何尽早还清贷款
24-25楼 浅谈银行估价
40-43楼 贷款中的术语
55-59楼 Land Tax 运作模式及合理规避
67-69楼 LMI 房屋贷款保险

ccstella

CBA

CBA的Rate Lock费用为定值750澳币。

如果在2021年7月5日至2022年1月31日期间申请Rate Lock，会有50%的优惠，费用为375澳币。

如果实际交割时的利率低于Rate Lock的利率，那么你可以和CBA提出把Rate Lock作废，而选择低的利率交割，但是Rate Lock的费用不会退还。

ccstella

NAB

NAB的Rate Lock费用为贷款总额的0.15%，10澳元以内的尾数将会被四舍五入，最低的Rate Lock费用为50澳币。

以下举两个简单的例子：

案例1：
贷款量45万澳币，Rate Lock的计算方式$450,000 @ 0.15% = $675.00，最终的Rate Lock费用为680澳币

案例2：
贷款量50万3千澳币，Rate Lock的计算方式$503,000 @ 0.15% = $754.5， 最终的Rate Lock费用为750澳币

如果实际交割时的利率低于Rate Lock的利率，低的利率会自动生效，但是Rate Lock的费用不会退还。

ccstella

ANZ

ANZ的Rate Lock费用为每100万澳币的贷款（不满100万按照100万计算）收取750澳币的Rate Lock费用。

举例：
贷款额50万澳币，Rate Lock的费用为750澳币。
贷款额100万澳币，Rate Lock的费用仍为750澳币。
贷款额101万澳币，Rate Lock的费用为1500澳币。

如果实际交割时的利率低于Rate Lock的利率，在不通知ANZ的前提下，高的利率（Rate Lock的利率）会自动生效。如果你提出把Rate Lock作废，那么你可以选择低的利率来交割，但是Rate Lock的费用不会退还。

ccstella

Westpac
Westpac的Rate Lock费用为需要Rate Lock总额的0.1%。

举例：
贷款量70万澳币，Rate Lock的计算方式$700,000 @ 0.1% = $700.00

如果实际交割时的利率低于Rate Lock的利率，那么你可以和Westpc提出把Rate Lock作废，而选择低的利率交割，但是Rate Lock的费用不会退还。

a1169838

优秀的小伙伴

Mathilda

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moming810

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patricklky

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iLeac

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jackey1984

cba的费用是最合理的 其他三个简直是在抢钱

ccstella

买房涉及的费用

1 印花税 Stamp Duty

这个费用会是购买房产时的一大笔支出，按照维州政府的规定，目前的税率如下:

简单来说是阶梯制的，13万以下的部分会比较低，13万以上部分基本在5.5 - 6%之间。

当然这里还会涉及到一个概念是Property's dutiable value （房屋的应税价值)。二手房通常这个价值就是购买价，但是如果涉及到楼花或者新房，这个价值可能比购买价格低，从而印花税可能会比想象的要来的低。

具体数字，会有过户师/过户律师在过户的过程中告知购房者。另外首次自住房购房者在符合条件的情况下，也会有印花税的减免。

ccstella

2.  过户注册费

Transfer Registration Fee / PEXA

过户注册费，这个政府收费的一部分，会记录将房屋的拥有权从现在的房主过户到购房者的这么一个过程，并且在政府的系统中能呈现出来。收费如下:

How to calculate the Transfer Registration fee in Victoria from 1 July 2019:
•     $86.50 + $2.34 for every whole $1000
       portion of the Purchase Price
•     Maximum fee is $3,609

从以上可以看出，其实是简单的累加方式，86.50块的起步价，然后每1000块的价值收2.34块，但是这个不像印花税，他会有一个3609元的封顶价。对于大部分客户来说，这个支出可能是购房的费用中的第二大支出。

ccstella

3. 贷款注册费 Mortgage Register Fee

如果购房者需要贷款的话，在过户以及放款的时刻，银行会在房契上注册一个mortgage（表示这个房产有贷款)。

这个费用为121.40澳币（传统纸质交割方式）或者112.40澳币（现代通用的电子方式)。此费用是固定的。

ccstella

4. 过户师/过户律师的服务费        Conveyancer/Solicitor Fee

购房者需要有一个过户师或者过户律师来协助进行交割事宜，计算各种费用，联系各方银行，房东以及确保过户的过程是没有差错的。

这个费用具体就看服务内容以及每个过户师的收费标准了，并没有一个统一的费率，不过大体上来说，过户律师会比过户师稍微贵一些，并且过户过程中也会多一些法律相关的责任。

ccstella

5. 金融费用 Finance Fee (比如银行申请费 Application fee)

贷款相关的费用，这个费用因人而异，也和不同银行还有产品相关，有的客户可能是$0，有些客户可能需要给一些费用。

具体的费用需要同协助客户申请贷款的broker或者banker了解，这个费用并不是简单的越低越好，因为最适合客户的产品才是最重要的。比如有些产品利率特别低，但是会有$600的一次性申请费，同时不会有后面我们提到的年费，如果每年节约的钱远远大于$600块，我相信大部分客户都会做出正确的选择。

除了购房时候的一次性费用，可能还会有一些持续的费用，这些费用不一定全部都会发生，具体要看每个不同的客户以及选择的产品。

lianxiang

哇，太好了。

谢谢谢谢

老坎子

优秀的人

ccstella

如何尽早还清贷款
1. 最大化利用对冲账户
对冲账户是什么，这里就不过多叙述。跟大家聊聊怎么最大化使用对冲账户。

把所有的saving 都放进对冲账户，工资直接进账到对冲账户，对冲账户和信用卡混合双打

合理利用信用卡的免息期，在此之间的消费都用信用卡，然后免息期结束的时候，用对冲账户里的钱一次性还掉当期欠款。在信用卡的免息期间内，就增加了对冲账户里的余额，抵掉贷款更多利息。同时还可以积累信用卡积分。如同时有自住房和投资方怎么办？对冲哪个账户更好？投资房的利息是可以抵税的，对冲自住房利息更经济实惠。

插个关于offset和redraw的话题，你知道offset 和 redraw的区别吗？
        Redraw是把钱直接放入贷款账户中，降低了贷款balance，来实现降低利息
        Offset 是把钱放在另外一个账户，这个账户与贷款账户连接，通过对冲利息来降低还的利息。
        在投资房中，建议用对冲账户，如有额外的钱。因为如果把钱通过redraw的形式放进了贷款账户中，以后再把这些钱拿出来for personal use (non-income producing purpose),相应能抵扣的利息就减少。

ccstella

2. Extra repayment

每个月多还一点点钱，长时间积累在复式利息算法下，节省的钱也是非常可观的。这让我想起来，如果每个月能控制一些可有可无的消费，并且养成做额外还款的习惯，这也会大大节省房贷的利息。比较请见下图。以$500K的贷款为例，每个月多还$400, 可以提前6年还清贷款，节约利息$57,151.17。

3. 改为每两周还款

在复式利息的计算下，改为每两周的还款会节省更多利息（P&I产品）。大部分银行每天按照loan balance计算利息。

GEWEIYA

vienna0126

马克!

ccstella

浅谈银行估价

在买房的过程中，很多朋友对银行怎么做估价不甚了解，买到房子后以为80%的借贷就是基于合同的价格。其实贷款中非常重要的一环就是估价，它能直接影响到最终的贷款数额。

首先，无论是新房的购买还是现有的房子准备重组贷款(Refinance), 都是需要估价报告来确定房屋的市场价值(Market Value) 的。在民用物业的范围内，该估价报告不能由客人自己准备，通常由银行或者银行所授权的第三方估价公司来提供。

估价的形式分为以下三种，电脑估价(Desktop Valuation), 路边估价 (Kerbside Valuation) 以及实地估价 (Full Valuation)。下面我会逐一分析：

Desktop Valuation:
银行根据一些权威机构 (比如CoreLogic) 近年对目标房屋的评估，或者对目标房屋周边类似物业的评估价值来确定目标房屋的价值。

这种估价的形式通常适用于借贷成数偏低的贷款，比如物业的购买价值为100万，所需的贷款数额为30万。

该种类的估价形式不需要借款人提供开门服务，通常速度也是比较快的, 但是由于没有估价师实地去过现场，所以物业的评估价值可能会有所偏差。

ccstella

Kerbside Valuation:
银行会指定第三方的估价公司，由该估价公司随机抽取一名估价师到目标房屋的街边考察，进行估价。
这种估价的形式较常见于借贷成数在80%的贷款，比如物业的购买价值为100万，所需的贷款数额为80万。
该种类的估价形式也不需要借款人安排开门服务，估价时间的机动性比较强。

Full Valuation:
银行会指定第三方的估价公司，由该估价公司随机抽取一名估价师进入目标房屋考察，进行估价。
这是最为细致的估价形式，估价师会联系房屋中介或者借款人，确定上门的时间，来完成估价。
在估价的当天，估价师会要求进入目标物业，并携带相机拍一些房屋内外的情况以作为参考。
如果借款人要求的借贷比例超过80%，那么极大可能银行会要求Full Valuation。
该种类的估价形式通常比较缓慢，估价时间的机动性比较弱。

以下举例说明：
客户A先生购买了价值100万澳币的房产，想借贷80%，也就是80万澳币。

房屋的最终估价为95万，那么银行只会基于95万的80%来借贷，剩下的4万差价需要A先生自己补足。

hohoisme

ccstella 发表于 2021-12-28 00:48
2. Extra repayment

每个月多还一点点钱，长时间积累在复式利息算法下，节省的钱也是非常可观的。这让我想 ...

可以分享一下extra repayment的复利计算器吗？每个月多还几百块真的会有这么大的效果嘛

ccstella

hohoisme 发表于 2021-12-29 01:27
可以分享一下extra repayment的复利计算器吗？每个月多还几百块真的会有这么大的效果嘛 ...

能看见图片么？

aurorash

标记学习

不会说

感谢分享

oppstuu

对楼主的看法提出一些异议 一起讨论而已
1.樓主说的offset 和 redraw 在扣税上的说法也许有错误 具体的大家自己问会计师
2. 永远永远不要去提前还完贷款 大家多看看经济学方面的理论 就会知道为什么了 以前也是就想着提前还掉贷款 现在才明白 那是有多傻

Lifekeeper

ccstella 发表于 2021-12-28 00:48
2. Extra repayment

每个月多还一点点钱，长时间积累在复式利息算法下，节省的钱也是非常可观的。这让我想 ...

“改为每两周还款

在复式利息的计算下，改为每两周的还款会节省更多利息，”

请问一下这个，我的银行跟我说，每个月还一次款和二周一次，利息是一样的