投资房和自住房的关系思考

goat824

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天涯浪客

大智慧 发表于 2021-11-1 21:22
总体思路同意，但是多套便宜投资房要考虑到以下几点（以60w*5  vs 300w*1 做例子）：

1. 60w *5 方案的市 ...

我看了十几年房子了，我觉得最难的就是贷款能力了。在这个例子里是完全忽略了。如果都按照80%贷款算，一套300万的房子要贷款240万。而买5套60万的房子，只需要一套房子48万的贷款能力而已。难度是完全不可同日而语的。

这个最难的问题忽略了，算回报率，有意义吗？

江阳

如果贷款OK的情况下，我会选择买一个300万的house, 而不是买5个60万的房子。因为如果在房子的上升期，300万的house 上升的能量远高于5个60万的房子。只要现金流不断，然后hold住就行

Pippa

gozh2005 发表于 2021-11-2 01:44
问一个我现在纠结的问题，SEVEN HILLS/BLACKTOWN的HOUSE 和 BAULKHAM HILLS的TOWN HOUSE, 价格差不多，各位 ...

House肯定比townhouse升值快。不但如此，地皮越大未来越值钱。唯一的问题是地大的房子通常都贵，你要每年扔很多现金才等得起升值。

cgz

大家说得非常有道理。请楼主再说说你们买在哪几个区，给我们做做参考。谢谢

seashell.qd

gozh2005 发表于 2021-11-2 01:44
问一个我现在纠结的问题，SEVEN HILLS/BLACKTOWN的HOUSE 和 BAULKHAM HILLS的TOWN HOUSE, 价格差不多，各位 ...

House一般增值大于town house.

大智慧

天涯浪客 发表于 2021-11-2 06:59
我看了十几年房子了，我觉得最难的就是贷款能力了。在这个例子里是完全忽略了。如果都按照80%贷款算，一 ...

你说得没错。我是默认有这个贷款能力做的对比。

tycyw

Pippa 发表于 2021-11-2 08:06
House肯定比townhouse升值快。不但如此，地皮越大未来越值钱。唯一的问题是地大的房子通常都贵，你要每年 ...

我以前也一直觉得地大的更值钱，但是在新区比如SCHOFIELDS，那一片旧房子的区域500－600的HOUSE，即使是装修过的，价格也比新房子的一片200－300的地的HOUSE要便宜至少10万

年轻人或者新移民更喜欢low maintenance的house，不在乎LAND SIZE的大小，只要FLOOR SIZE够大，自己不用怎么打理花园就可以。所以在新区决定价格的不是地的大小，而且房子本身是不是舒服。

buggiba223

能买得起好区，谁会买烂区呢？同样的物业，bondi能比Blacktown涨得慢么？悉尼东区的海景公寓怕是比西区的house增值还多吧！

tgg389

LZ写得不错，感谢哈，顺便提提我个人感受，房产投资是个长线投资，基本上是5年起步。所以我是差不多5年左右就会考虑买卖一下投资房，或者升级自住房。只要现金流和贷款能批下来，就只买入不卖出。感觉再过10年可以躺平了。

akaka

tycyw 发表于 2021-11-2 10:01
我以前也一直觉得地大的更值钱，但是在新区比如SCHOFIELDS，那一片旧房子的区域500－600的HOUSE，即使是 ...

这个还是看个人投资strategy吧。

如果只打算持有三五年做短线，自然是小地新房好。毕竟新房现金流好，维护低，折旧负扣税可观，短线增值卖掉也很好。

但持有十几年的情况下，还是土地大一点的好。能赶上两三波行情的时候大土地的增值十分美好。再能赶上政策变化有分地或者变双拼地的可能就赚到了。小地新房一旦过了近新期变旧房了就什么优势都没了，也卖不上价。

能大地长线和小地新房短线两手抓就更不用纠结了。

Pippa

tycyw 发表于 2021-11-2 10:01
我以前也一直觉得地大的更值钱，但是在新区比如SCHOFIELDS，那一片旧房子的区域500－600的HOUSE，即使是 ...

如果真是这样，那我觉得只有两个可能（没有考虑其他因素）：

那片区的大地旧房（不是破房）被低估了
那片区的新房被高估了

如果我要在那片区买投资房，我肯定少花10万买个600平米的，说不定以后可以建两个联排呢。

天涯浪客

大智慧 发表于 2021-11-2 08:41
你说得没错。我是默认有这个贷款能力做的对比。

我自己推算，同样贷款条件下，如果你能买120一套房子，只要你愿意，就能买4套60万的房子。

大智慧

天涯浪客 发表于 2021-11-2 12:46
我自己推算，同样贷款条件下，如果你能买120一套房子，只要你愿意，就能买4套60万的房子。 ...

是的，60w以下的房子比较容易实现正现金流，不会大幅度减少（甚至会增加）贷款额度，如果时间点+房子选的好，理论上可以形成贷款永动机。
而120w以上的房子，正常家庭两套（一套自住一套投资）后贷款额度就所剩无几了。

便宜多套投资房方案最大的瓶颈是管理成本，双职工家庭如果超过五套投资房就很难管理了（即使有中介）。

天涯浪客

大智慧 发表于 2021-11-2 11:56
是的，60w以下的房子比较容易实现正现金流，不会大幅度减少（甚至会增加）贷款额度，如果时间点+房子选的 ...

不难啊，我还认识自己管理十几套房子的，还俩人上班，俩小孩。

房产投资管理有点像一个小生意，但是由于是资金密集型，并不需要太多的时间管理。和那些人力密集型的小生意比，像开个餐馆，咖啡店等，相比轻松太多了。

另外这个也看个人情况，还用前面例子，如果有能力贷款240万，买300万一套house的人，通常年收入要20万吧，也就是一个小时100。如果赚钱能力这么强，买一堆小房子出租管理，不是浪费时间吗？所以这种买小房子多买几套的思路，不太适合拿足迹平均年薪的同学。只适合像我这样年薪五万，还想玩个房产投资的穷人。

alphabeta

tycyw 发表于 2021-11-2 09:01
我以前也一直觉得地大的更值钱，但是在新区比如SCHOFIELDS，那一片旧房子的区域500－600的HOUSE，即使是 ...

这个价差应该更多反应的是政府规划的不同，而不仅仅是买家的喜好

大智慧

天涯浪客 发表于 2021-11-2 13:06
不难啊，我还认识自己管理十几套房子的，还俩人上班，俩小孩。

房产投资管理有点像一个小生意，但是由于 ...

自己管理十几套房子，我觉得一个人可以辞职做中介了。哈哈。

足迹平均（30w税后），买房主要看增值，而且人家还需要负扣税，不在乎租金那点蝇头小利。

ptue

说的太好了

mymyyoyo

天涯浪客 发表于 2021-11-2 13:06
不难啊，我还认识自己管理十几套房子的，还俩人上班，俩小孩。

房产投资管理有点像一个小生意，但是由于 ...

这两人厉害了，膜拜！
我也倾向于买套大的，不喜欢搞很多小的，嫌麻烦

asschemer007

buggiba223 发表于 2021-11-2 09:10
能买得起好区，谁会买烂区呢？同样的物业，bondi能比Blacktown涨得慢么？悉尼东区的海景公寓怕是比西区的ho ...

Bondi 的普通公寓，只要没大的Strata 问题，增值肯定秒杀西区的大地house.

天涯浪客

大智慧 发表于 2021-11-2 12:30
自己管理十几套房子，我觉得一个人可以辞职做中介了。哈哈。

足迹平均（30w税后），买房主要看增值，而 ...

你想的太难了，一个全职Property Manager要管200套房子，如果只管十几套房子，跟玩一样。

buggiba223

asschemer007 发表于 2021-11-2 19:44
Bondi 的普通公寓，只要没大的Strata 问题，增值肯定秒杀西区的大地house.

就是啊 我就是反驳楼主要一定要投资house 区烂也无所谓。这么说吧，都不需要那么极端的情况，就是内西区的一房公寓都比同时间段Lidcombe的duplex涨得多。。

gozh2005

谢谢回复，有地的房子增值好还是好区的APPARTMENT，可能和悉尼还是墨尔本有关。墨尔本大家尽可以不断的往外走，总体上大家都还是喜欢有地的。

当然极端的就是FOOTSCRAY,SUNSHINE的增值是不是比GLEN WAVERY, CAUFILED的TOWNHOUSE还好吗。 不知道有没有人注意过。

回到我的问题，BLACKTOWN SEVEN HILLS附近其实都是好区，所以是不是其实还是低估了的。

am123

mark

vkg_123

馬上要搬到悉尼CBD，准备自主2年再出租2，3年。 不知道买还是不买。短期482签证。

Lifekeeper

天涯浪客 发表于 2021-11-2 06:59
我看了十几年房子了，我觉得最难的就是贷款能力了。在这个例子里是完全忽略了。如果都按照80%贷款算，一 ...

请教一下，卖5套60万的房子，为啥只要贷一套48万的能力就够了啊？

magictime

楼主的思路很独特，走两个极端也是平衡资金的好办法，

xuxucom

有一个好的broker能贷出款来是最主要的。有米的另当别论。

wxm611

写的不错. 感谢分享

kuangzigong

这算法不对，如果把贷款额度做满
能买一套120万房子的贷款额
买多套时大概可以贷到4套50万的房子，大概200万
计算涨幅的时候，应该是120万的涨幅跟多套总价20万的对比
买多套廉价房，贷款额度会增加，并不会增加太多，也不存在无限贷。