分享下自己投资的一个回报计算，7年每年14%

想个名字好难

之前发了一个帖子，觉得现在市场上有很多公寓性价比，回报率确实不错，但是奇怪就是没人买。

我现在先分享一下我的一个投资，在13年的时候买入了东区的一个小一室公寓，一直出租到2019年的数据分析。我觉得利用好贷款杠杆，回报率还是挺不错的。我个人认为房产是长期投资，得以7-10年来看。




先是买房，买房的总成本其实就是从自己口袋里出去的钱，贷款的钱先不算，因为那是银行的钱，不是自己的，总的来说贷款就是自己的首付20%+印花税+律师



然后就租房交给中介搭理，因为我的房子在轨道交通附近，比较容易租，收入我是按照90%的出租率来算的，虽然实际出租率达到了97%（自己具体算的）。当然头几年因为房租低，盈余是负的或者很少收入。随着租金上涨慢慢就有了起色，到了第七年2019年，总的七年房租收入是 $15,488.76，挺不错了，毕竟贷款过后不需要自己再掏钱了。当然，平常公寓也有维修维护的，每两年大概$200，都是些electrician或者plumbing的小活，没什么大的维修。



最后就是卖房，我按照估价师给的估价来算的，去除20%本金及各种费用之后7年一共$127,388.76，年回报14%，比存在银行里好多了。

其实现在的市场有很多这样的公寓，将来7年后也是同样的收入，就看买房的人有什么想法了。

大成

13年以前是一个节点，今年上半年也是一个买入点，现在很多人在抢，已经捡不到漏了

想个名字好难

大成 发表于 2019-8-6 22:33
13年以前是一个节点，今年上半年也是一个买入点，现在很多人在抢，已经捡不到漏了 ...

仔细找还是有的，有很多在卖的价格很不错，房租也很好。

大成

想个名字好难 发表于 2019-8-6 22:37
仔细找还是有的，有很多在卖的价格很不错，房租也很好。

机会留给有准备的人，大部分人还是观望或期盼以2个月前的价格买入，下手快还有机会

sujiea

利息哪去了？难倒是正现金流？

想个名字好难

sujiea 发表于 2019-8-6 22:50
利息哪去了？难倒是正现金流？

第二个图，租房里的利息，房租减利息，第二天的时候实现了正现金流。

sujiea

现在哪里可以买到正现金流的房子？好像都没有哦。而且其实还是靠房产增值，租金只是没有亏而已

sydnewcomer

卖房后不交CGT吗？交了后，回报率就跌了吧？

想个名字好难

sujiea 发表于 2019-8-6 22:54
现在哪里可以买到正现金流的房子？好像都没有哦。而且其实还是靠房产增值，租金只是没有亏而已 ...

现在利息这么低，正现金流的房子很多的。我的这个是利用贷款杠杆增大回报率。

想个名字好难

sydnewcomer 发表于 2019-8-6 22:55
卖房后不交CGT吗？交了后，回报率就跌了吧？

7年的depreciation，再加上CGT打折。几乎没有。

Rocher1895

几点建议
1. 投资房water rate没算
2. 不要用3.99% IO的利率，误差较大，银行每年6月30日会给年度利息账单用该数据
3. 租金用每年6月30日中介给的年度租金收入数据

想个名字好难

大成 发表于 2019-8-6 22:45
机会留给有准备的人，大部分人还是观望或期盼以2个月前的价格买入，下手快还有机会 ...

那是啊，撑死胆大的，饿死胆小的，就看谁有眼光了。

想个名字好难

Rocher1895 发表于 2019-8-6 22:59
几点建议
1. 投资房water rate没算
2. 不要用3.99% IO的利率，误差较大，银行每年6月30日会给年度利息账单 ...

对对，water rate得算。忘了。。。

我这个是估算了，interest rate这7年都在变，我用了个average 3.99 IO.

这个数据很真实的。

pan123au

2013年有IO 3.99%贷款利息？应该没有，如果是fix 5年定息，更加值得怀疑你的数据。

sydnewcomer

水费是租客交的吗？另外没买landlord insurance?

想个名字好难

pan123au 发表于 2019-8-6 23:05
2013年有IO 3.99%贷款利息？应该没有，如果是fix 5年定息，更加值得怀疑你的数据。 ...

这是7年平均下来的利息。当然中间会有点波动。

pan123au

想个名字好难 发表于 2019-8-6 23:01
对对，water rate得算。忘了。。。

我这个是估算了，interest rate这7年都在变，我用了个average 3.99 I ...

平均的利率都不太可能。

想个名字好难

sydnewcomer 发表于 2019-8-6 23:05
水费是租客交的吗？另外没买landlord insurance?

水费忘记写上了，租客交usage，我交rate，每年大概600多。

landlord insurance是近两年才知道的，一直没买，比较lucky，没出啥事。

steps113

保险，水费 －－都不用么？

此外，7年都只还利息，不用还本金么？

最后，从根本上讲，租金几乎毫无收益，完全依靠房产增值实现收益，那公寓肯定是完败于house。

当然，公寓的价值在于初期投入少－－这个和公寓的风险高是对应的。

ymf9901071

不要卖，接着买

pan123au

2013年在东区买的一室一厅$55万，现在买68万，有怀疑，租客交水的usage，悉尼有这样的apt？ 请给出具体情况

自游自在

实话实说，不是好投资。

teufel

你既然用房租抵银行还款，那房租就不能算收入了，需要扣除才行，其次你是投资房应该有负扣税和CGT吧，还有body corprate，中介管理费和insurance也要算吧

freejoy

有没有人做一个 house的 比较一下

freejoy

楼主能麻烦您把上面几位提到的，但是没有算进去的开销算上去 再更新一下嘛。。。

Vision1017

2013 年澳币换人民币 6.4，2019年 4.76

11w首付*6.4=70.4w RMB
卖出获利 11w+12.7w =23.7w*4.76=112w RMB

换算7年增值59%，平均每年 8%。而且要扣掉通膨和银行定期存款/理财的机会成本。

估计比市场跑赢3%吧。算及格，但远非优秀。

Quinny

年化收益不是这么算的，7年98%年化就是10.25%，去掉保险strata，也就及格。

投资版很多人数学真的没学好

All_Black

感谢分享，租金回报非常好，而且维修费用少。。楼主很有眼光。。

飞儿

又推公寓？ 为啥增值那么少？

我13年1月买一个四房 house, $65万，稍微装修一下，当年就周租$560，首期$13万加印花税加一点装修费，算16万现金一共。当年下半年就转贷套现8万。次年上半年再转贷。

17年下半年银行估价132万，贷款$96万，到此一共从银行套现$52万作再投资用途。再稍微装修一下，现在周租“$730.

前两三个月银行估价$117万，现在肯定多了一些。

xiaomianyang1

我觉得楼主最后一张表算收益时本金应该是第一张表算出的131000，而不应该是110000
印花税和律师费应该算在成本里面，不知道还有没有title office的费用和银行收的贷款账户费