说一说我对养老理财的看法 更完

飞儿

感谢楼主分享。

对于连本带息还贷有不同看法  
连本带息还款，商业贷款周期短，如果贷款60%以上，回报还只有6%， 就谈不上正现金流了，贴钱吧。。

好奇楼主已经买了多少商业物业了，诚意向您学习。。

Pippa

飞儿 发表于 2018-6-13 07:41
现在商业贷款，只还利息，才不到5%，
租客付物业所有支出。。如果看准了物业，回报比住宅物业好很多。。 ...

利率居然这样低，是interest only还是 pi呢？申请贷款的要求会不会比房贷高？

px8

谢谢分享。

飞儿

Pippa 发表于 2018-6-13 08:45
利率居然这样低，是interest only还是 pi呢？申请贷款的要求会不会比房贷高？ ...

INTEREST ONLY

我觉得商业物业贷款银行考量的因素不同，除了首付高，30%-50%， 对于物业本身安全，租客背景和物业本身的运营历史比较看重。。

住宅物业不景气时，资金转向股市和商业物业是很正常的。

Pippa

飞儿 发表于 2018-6-13 09:18
INTEREST ONLY

我觉得商业物业贷款银行考量的因素不同，对于物业本身安全，租客背景和物业本身的运营历 ...

谢谢分享。我觉得商业物业是完全不同品种的投资，还是要多了解才能进场，不能拿着民居物业的投资经验往里面走。你的行业信息比较多，有优势哦

爬山虎

飞儿 发表于 2018-6-13 07:47
感谢楼主分享。

对于连本带息还贷有不同看法  

商业的一个都没有，首付搞不定！最近打算卖房子凑现金，看看升息以后机会如何
也有考虑投生意，但是一直没有适合自己的，但无论如何要先拿一部分现金才能谈其它的。

飞儿

Pippa 发表于 2018-6-13 09:20
谢谢分享。我觉得商业物业是完全不同品种的投资，还是要多了解才能进场，不能拿着民居物业的投资经验往里 ...

我的行业就只是面向居住物业，还真谈不上优势。。
只是这几年和某商业贷款经理建立了不错的关系，审批贷款相对比其他银行容易些。。。有时候，人品加信用，真的就是金钱呀。。

飞儿

爬山虎 发表于 2018-6-13 09:22
商业的一个都没有，首付搞不定！最近打算卖房子凑现金，看看升息以后机会如何
也有考虑投生意，但是一直 ...

佩服LZ呀，还没有买商业物业就勇于分享。。。  LZ 加油，只要咱们有决心并努力，就一定可以实现。如果有可靠的人合作，就更快些。

Pippa

飞儿 发表于 2018-6-13 09:24
我的行业就只是面向居住物业，还真谈不上优势。。
只是这几年和某商业贷款经理建立了不错的关系，审 ...

我觉得商业最大的风险是预期租用率的估计。如果自己在物业附近经常转悠可能会比较了解情况。否则，根本没办法知道这池水的深浅啊。最近好像很多零售业铺面都关门了，也可能是我个人的主观感受。

daybreak1203

请问楼主如何能找到正现金流年回报6个点以上还带土地升值的房产？ 100万的房子就算没有维护费 不交税 不买保险  租金至少也得收6万  等于一个周1200刀...  加上各项费用  一周租金得多高才能回来啊？

daybreak1203

飞飞鱼 发表于 2018-6-12 15:45
风险太大，全都压在澳洲。

我觉得普通中产家庭，每年每人把两万五的Super买满，按照过去25年的Super平均 ...

就算每年存2万5的进银行  按照现在最高存款利率百分之二点八多的话  26年就可以达成100万目标   当然里面牵扯到如何规避利息税  还有通货膨胀因素   当然如果通胀明显了  银行利息也会高上去  26年后账面的钱会更多

飞飞鱼

daybreak1203 发表于 2018-6-13 09:51
就算每年存2万5的进银行  按照现在最高存款利率百分之二点八多的话  26年就可以达成100万目标   当然里面 ...

因为这个帖子是“养老理财”，不是“投资发财”，我才敢出来说一句Super，呵呵，不然这种初始第一年24%年化（税务优惠），后面平均每年大概率7%外加税务优惠，但但但只能60岁套现的理财选择，我觉得华人群体是很鄙视的。

lhsydney

到现在都没有大神来说说
多少养老金才能在黄金海岸投资一套house

爬山虎

飞儿 发表于 2018-6-13 09:27
佩服LZ呀，还没有买商业物业就勇于分享。。。  LZ 加油，只要咱们有决心并努力，就一定可以实现 ...

果然是做生意的，话说的真是委婉，谢谢你照顾我的面子

再怎么瞎折腾，我就是个穷人，铁板一样的事实。当然，我建议的是单体投资都是六十万以下的，商业地产那是下一个阶段的事情

爬山虎

飞飞鱼 发表于 2018-6-13 11:00
因为这个帖子是“养老理财”，不是“投资发财”，我才敢出来说一句Super，呵呵，不然这种初始第一年24%年 ...

我觉得你的做法不错

我老婆一直做额外养老金分拨，结果她的养老金比我多，所以去年调整工资，我把调整额度都拨进去了，对生活没影响，也能多存点，

飞儿

爬山虎 发表于 2018-6-16 08:53
果然是做生意的，话说的真是委婉，谢谢你照顾我的面子

再怎么瞎折腾，我就是个穷人，铁板一样的事实。当 ...

楼主太客气啦。。我完全没有委婉的意思，我自己是个超级话痨，很喜欢看别人的分享并参与几句。。k

我自己也正在摸索探路中，如果以前多多学习了，能少走很多弯路哪。。呼吁大家都多分享互相学习共同进步。。

爬山虎

daybreak1203 发表于 2018-6-13 09:42
请问楼主如何能找到正现金流年回报6个点以上还带土地升值的房产？ 100万的房子就算没有维护费 不交税 不买 ...

现在很少，等加息吧，市场跌了以后机会就出来了。加息超过百分一以后六个月你就可以找找了

爬山虎

飞儿 发表于 2018-6-16 08:59
楼主太客气啦。。我完全没有委婉的意思，我自己是个超级话痨，很喜欢看别人的分享并参与几句。。k:thumbu ...

客气客气（真心喜欢情商高的朋友，处着开心）
彼此彼此（话痨这点）

企鹅男孩

纵横四海 发表于 2018-6-12 11:47
符合带地，回报率六以上，交通学校医院，市场价以下，总价不高的，这样的区有哪些。如果不考虑悉尼南区，只 ...

有的，都是风险很高的地方，比如早几年的矿区的房子就符合这些要求

既要高于贷款利率的租金回报率，还要低于市场价，世上哪有这么好的事？唯一的可能就是增加风险。

飞飞鱼

爬山虎 发表于 2018-6-16 08:58
我觉得你的做法不错

我老婆一直做额外养老金分拨，结果她的养老金比我多，所以去年调整工资，我把调整额 ...

我觉得“养老理财”和“投资发财”的思路是完全不一样的，前者对风险的考虑在第一位，收益在第二位。

YugaYuga

以前有个ID"目光降落"就是楼主吧
如果不是你们的风格也太象了  

YugaYuga

飞飞鱼 发表于 2018-6-12 16:16
GFC的时候房价也很美丽啊

不过我支持你升级自住房，放offset的做法。我们的钱都是老天暂存在我们这 ...

“为枇杷妈妈查了下数据，
SR50 Balanced Index: Financial year returns since the introduction of compulsory super
1993 (1 July 1992 to 30 June 1993) 到 2017年6月30号
Median annual compound growth rate over 25 years：
7.4%”

请问数据来源是？ 这个7.4%是怎么计算的？ 如果也是来自这个SuperRatings网站的话，也就意味着1992的100元过了25年后增长到了187元：  

https://www.superguide.com.au/bo ... s-of-sg-performance

“Since Superannuation Guarantee was introduced more than 25 years ago, the average long-term median return generated on a ‘balanced’ super fund account is 7.4% a year for the 25-year period to 30 June 2017, according to regular data released by superannuation ratings agency, SuperRatings.”

“The average median return is simply dividing by 25, the total accumulated median returns over 25 years.”

我的数学是语文老师教的... 如果没算错的话，25年的年均7.4%就是约2.6%的year on year growth，还不如大部分银行的定存利息。

再次证明澳洲的super的最大作用是养活了一批旱涝保收的从业人员... 而已。

大江东去

悉尼西区全款投资五个unit

租金轻松过十万

飞飞鱼

YugaYuga 发表于 2018-6-16 16:36
请问数据来源是？ 这个7.4%是怎么计算的？ 如果也是来自这个SuperRatings网站的话，也就意味着1992的10 ...

是复利计算，（1＋0.074）的25次方，年均7.4%的收益六十退休才动

飞儿

大江东去 发表于 2018-6-16 16:59
悉尼西区全款投资五个unit

租金轻松过十万

好奇本金多少？

YugaYuga

飞飞鱼 发表于 2018-6-16 18:08
是复利计算，（1＋0.074）的25次方，年均7.4%的收益六十退休才动

可能有不少人是这么认为的... 但可惜不是 (sorry)：

Investment performance: 25 years of SG delivers 7.4% a year
https://www.superguide.com.au/bo ... s-of-sg-performance

Since Superannuation Guarantee was introduced more than 25 years ago, the average long-term median return generated on a ‘balanced’ super fund account is 7.4% a year for the 25-year period to 30 June 2017, according to regular data released by superannuation ratings agency, SuperRatings.

The average median return is simply dividing by 25, the total accumulated median returns over 25 years.

爬山虎

飞儿 发表于 2018-6-16 18:21
好奇本金多少？

Auburn现在有四十万上下的两房，一个年租两万左右，买五个，年租十万，杂费一万五

总投资二百万。

飞儿

爬山虎 发表于 2018-6-16 18:39
Auburn现在有四十万上下的两房，一个年租两万左右，买五个，年租十万，杂费一万五

总投资二百万。

呃。。在那个地方投资，也需要胆色哈

zbpanda

爬山虎 发表于 2018-6-16 18:39
Auburn现在有四十万上下的两房，一个年租两万左右，买五个，年租十万，杂费一万五

总投资二百万。

还要交税，5个房子的管理也很累人，AUBURN区的更累。我个人不认为这是一个好的项目。

飞飞鱼

YugaYuga 发表于 2018-6-16 18:30
可能有不少人是这么认为的... 但可惜不是 (sorry)：

Investment performance: 25 years of SG delivers ...

你琢磨下复利的概念。