地产投资今日: 0|主题: 30784

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固定利率與浮動利率選哪種好？最后跟贴：近期銀行貸款利率隨著澳洲聯邦銀行3%利率保持了幾個月不變，各大銀行的標準浮動利率也保持不變。但各大商業銀行的固定利率卻稍稍地上調了許多。近期很多客戶來電探討選定固定利率還是選定浮動利率，我們一般和客戶探討如何選定固定或浮動利率：我們建議客戶要根據自己或家庭的實際情況來做出決定：比如，個人或家庭的收入，一年大約要不要加多償還貸款本金。如果貸款本金還多的客戶一般選用浮動利率，因為浮動利率可允許多還。而固定利率多還是受限制的，有的銀行一年允許多還5,000-10,000，而且固定利率多還的部分是不能再取出來的。而選擇浮動利率就可以靈活地運用多存多取的功能。哪些客戶選用固定利率呢？一般貸款數額大且有投資房與自住房均有貸款的客戶，并在短期內不準備賣出房屋的客戶選用固定利率為好，但還要您有一個預測，測定利率在近3-5年會上漲超過目前設定的貸款利率。近期多數客戶選用3年或5年的固定利率為多。近期3年固定利率在6.34%，而5年固定利率最低可做到6.99%，很多客戶擔心澳洲儲備銀行在年底或明年會加息，一旦加息擔心自己承受不了，因此計劃選用一個比較低的固定利率。但目前的固定利率已經比目前的浮動利率高出了約1-2%，如果目前選用固定利率，那么現在就要加多還款。如果年底或明年加息的幅度超過2%，那么固定利率就能省錢，而未來市場加息幅度不足2%，那么在目前浮動利率儲備銀行在3%的情況下就不能做到省錢，特別是今年剛剛貸款的客戶，自己的還款能力很強，剛買了自住房，今年的貸款數額大大地多與明年，那么最好在目前形勢下，選用市場相對低的浮動利率比較好，起碼現在的付款會低一些。而年尾或明年如果澳聯儲再次加息也是根據澳洲的經濟情況而定。相應地來講，經濟好加息，經濟不好減息，經濟好加息那么一般客戶的收入也會隨之增加，所以整個經濟形勢都是相連的。這樣分析起來，選擇自己的貸款就明確了，還款能力強的自住房選擇浮動利率為好，有投資方不計劃多還款，且估計市場利率上漲幅度大的選擇固定利率為好，二者兼得的也是第三種選擇最后发表：cathyyan	cathyyan 2009-8-7 20:18	01521	cathyyan 2009-8-7 20:18
在city买房做租金回报投资合适吗？sydney 最后跟贴：先顶一下最后发表：cathyyan	褪色回忆 2009-7-26 21:45	202305	cathyyan 2009-8-7 20:17
请大家帮我分析一下我现在的情况最后跟贴：自住上下班方便是很重要的事最后发表：astina	Dissonance 2009-8-7 19:19	41528	astina 2009-8-7 19:30
Am I subject to CGT If I added my spouse name to my investment property? 最后跟贴：After researching the ATO site, I would think it indeed attracts CGT, but it's a bit odd and "unfair". Cannot the CGT be rolled over!!! Or actually transferring it with money involved (not by gift), but the same as the cost base? 最后发表：HomerSimpson	HomerSimpson 2009-8-4 12:08	31478	HomerSimpson 2009-8-7 15:20
房贷要不要fix 最后跟贴：fix的话，等到利息涨了，合同也到期了最后发表：西边雨	lucy-jack 2009-8-5 12:15	71452	西边雨 2009-8-6 17:34
请问有买期房的朋友吗?墨尔本最后跟贴：我有一些客户在pint cook和deer park做house land package。自己做稍微复杂一些，如果买有Permit的地，简单一些。最简单的是找那些Read Estate Agent 或房地产开发商直接做house land package。应该是固定工期，固定合同。大公司很快，一般半年就可以交房了。 Meng Zhang Home Loan & Life Insurance Broker 最后发表：Cramzhang	aufarmer 2009-7-31 13:11	31485	Cramzhang 2009-8-6 12:58
关于首次购房补贴和印花税最后跟贴：原帖由 wtyboy 于 2009-7-31 23:01 发表谢谢PATRIC，但几个貌似让我还是觉得混(monkey1) 现在买投资房将来再买自住房可以拿到FHOG的最后发表：投资墨尔本	wtyboy 2009-7-31 23:26	52106	投资墨尔本 2009-8-4 19:47
报税了，提醒下大家，如果买有关孩子教育用品的最后跟贴：报税了，提醒下大家，如果家里孩子上学，买有关孩子教育用品的，可以报回50%吧，具体和自己会计联系的时候，别忘记了。最后发表：语阁	语阁 2009-8-4 18:44	01167	语阁 2009-8-4 18:44
中国哪类地产投资获利大？最后跟贴：受国家宏观调控政策的影响，人们的投资型消费开始变得理性而成熟。新的金融及土地政策的相继出台使得投资性房产的前景产生了很大不确定性。各种房产投资的价值终究能值几何？京城知名房地产金融理财机构“我爱我家”的投资专家从投资优劣、投资收益等方面给买房人算了笔细账。购买一手商品房投资优势：户型较新较大、产权明晰、建筑年代较近，商住皆宜。投资劣势：投资总额较大，存在期房风险，贷款购买短期投资后再出售存在转按揭问题，投资高档物业后若出租较易出现空置风险。投资收益分析：如5年前投资购买东四环附近一套商品房，均价7355元／平方米，面积121平方米的二居室，原购房款为89万元，物业费2.8元／平方米，装修费用750元／平方米，出租租金为5200元／月，平均每年空置期为1个半月，5年后此房屋市值升至105万元。投资收益相关明细如右表。购买二手房作为投资投资优势：地理位置好、总价较低、交通便利、配套设施成熟，不用承担期房风险。投资劣势：户型较小、年代久远、单价较高。投资收益分析：如5年前投资东南三环一套建筑面积80平方米，购买价格为每平方米5000元，房改成本价为1560元每平方米的已购公房，物业费2元／平方米，装修费用400元／平方米，出租租金为1600元／月，平均每年空置期为一个半月，5年后此房屋市值升至52万元。其投资收益相关明细如右表。　　购买空置房作为投资投资优势：地段优越，无期房风险，价格较周边新房低廉，品质较周边二手房高，投资自住两相宜。投资劣势：部分房屋朝向不是很理想，户型不尽规整，屋内格局较差。投资收益分析：例如我爱我家代理的三元桥附近空置房项目“国际港”，其地理位置优越，配套设施完善、户型合理，较为适合中小型公司、企业商住两用办公。以购买一套该项目价格为7800元／平方米，面积130.44平方米的二居室为例，其总房款为102.6万元，物业费2.8元／平方米，装修费用400元／平方米。此物业周边商圈成熟，写字楼交集，能够保证其稳定的租赁人群，如果出租这套房子，专业人士认为：像这样的二居室，其租金一般在7000元／月左右，平均每年空置期为一个半月，5年后此房屋市值升至156万元。其投资收益相关明细如右表。购买经济适用房作为投资投资优势：户型合理、年代较新、价格相对较低。投资劣势：不仅购买有限制，出售也有年限限制，并且对于住满5年的经济适用房来说，出售时需交10%的综合地价款，这就增加了售房费用。投资收益分析：目前，出售已购的经济适用房一般分两种情况：出售尚未住满5年的经济适用房购买人有条件限制，即购买者首先具备北京市常住户口，其次购买者家庭年收入应在人民币6万元以下。如一套面积为95平方米，原购房价格为2650元／月的经济适用房，在未住满5年的情况下，只能以2650元／平方米或低于2650元／平方米的价格进行出售。并且，购买此套房屋的购房者必须符合经济适用房的购买条件方可以购买此套房屋。因此出售此类经济适用房无投资收益可言。售出已经住满5年的经济适用房业主可依照目前市场价格出售。例如1999年购买的面积为90平方米的经济适用房，原购价为2600元／平方米，总共花费购房款约23.4万元左右，并花费了约3.6万元装修。符合住满5年的上市条件后，目前市场售价可达3600元／平方米。出售这套房屋，需缴纳万分之五的印花税，及按成交价的10%补交综合地价款。若通过中介公司出售，还需缴纳成交价2%的代理费及1500元的中保办证费。最后发表：Constance	Constance 2009-8-3 16:19	01030	Constance 2009-8-3 16:19
地皮买卖最后跟贴：可以卖的.多谢楼上. 最后发表：andy-xu	andy-xu 2009-8-3 10:06	21331	andy-xu 2009-8-3 11:39
房产折旧是负扣税吗？最后跟贴：你赔的5,6千会在房子升值里赚回来，如果赚不回来那就是投资失败了.负扣税可以补贴一点点，但不是投资的目的最后发表：kr2000	qichxi 2009-6-19 15:41	61720	kr2000 2009-8-2 23:34
<__> 你就别八卦了 - [阅读权限 70]	豆豆想笑 2009-8-2 21:13	5582	黑山老妖 2009-8-2 22:35
普通人买投资房最后跟贴：LS, 是$3500. 最后发表：billwong999 ...2 3	charmaine 2009-7-31 11:55	745520	billwong999 2009-8-2 22:18
请教高人投资房CGT的问题最后跟贴：谢谢回应,我也是不很了这个6年rule和6年间是否有投资房退税之间到底是什么关系？现在的关键问题是：如果说即使在这6年间你只有一处房产，但只要你有用它申办了net loss并用来压低了taxable income，你都必须在卖出时交capital gain tax <-<- 按照这个理解，那设不设这个six years rule不是没什么意义？（反正你只要按投资房办了退税就必须交CGT，6不6年又如何？） --------------------------------------------------------- cgt is a very complex issue generally,............ all in all, i tend to think "six year rule" apllied, and you dont need to pay cgt when you dispose your main resident 最后发表：z3016913	z3016913 2009-8-2 11:12	51237	z3016913 2009-8-2 19:49
为什么买新房投资比较划算？最后跟贴：等跌？？？大家等吧！！！越等房价越高！！！注明：我是中介，个人观点最后发表：sunball	iaminsydney 2009-7-6 11:57	293001	sunball 2009-8-1 23:06
投资房的tax claim 最后跟贴：顶，很好，很准确最后发表：阿毛	lindaz 2009-6-16 16:08	283336	阿毛 2009-8-1 00:42
请大家给些在悉尼买房的意见最后跟贴：Parrramatta is other choice. 最后发表：llpbc09	zhangxiaobao 2009-7-30 10:17	71656	llpbc09 2009-7-31 17:24
请求足迹的帮助最后跟贴：自己顶没人帮忙分析一下啊最后发表：zhangxiaobao	zhangxiaobao 2009-7-30 15:28	11099	zhangxiaobao 2009-7-31 09:47
North Shore Line楼花－请教大家，急！最后跟贴：自住还是投资？最后发表：flatfall	someeric 2009-7-29 21:22	61535	flatfall 2009-7-31 01:16
要是把投资房卖了, CGT怎么算啊最后跟贴：原帖由 leo727 于 2009-7-27 18:46 发表 perimit means the permit by council for reconstruction? basic idea for cgt is: purchase price: $1000 + cost incured when purchase the property such as legal cost, stamp duty ect: $100 -dep'n d ... 最后发表：包工头1	janet668 2009-7-27 16:23	81638	包工头1 2009-7-29 22:56
请大家预测一下2010年房价走势最后跟贴：看整体均价意义不大，要把高端和中低端区分开来，比方说08年金融危机的时候百万以上的降了很多，千万以上的降得更厉害，这一下就把房子均价给拉下来了，可这些都对一般人意义不大。500万的房子降到400万，降幅20%，可你还是买不起。而中低端市场的需求当中，很大一部分是刚性需求，比方说买第一套房的，这里面又有相当一部分是移民。中国人跟澳洲人买房的观念不一样，澳洲人很多都是很大年纪才买第一套房，父母支持也不大。而中国人有家里支持，一般只要能负担的起结婚前肯定要买房。澳洲每年移民数量这么大，这就是很大一部分刚性需求。另外澳洲和美国房地产市场基本面的巨大区别是美国房子是oversupply 1百多万套。而澳洲是undersupply 18万套。换句话说目前的房屋供给比需求少了18万套，而这些需求还主要是刚性自住房需求，一旦澳洲本土和海外的投资客增加了很多，那供需就更加不平衡了。不过澳洲房价过去一二十年加速上涨，现在澳洲人储蓄率低，父母支持又不多，本土的年轻人已经觉得很难负担了，昨天澳洲联储主席在讲话中说希望低利息率和低通货膨胀能够带来的是房屋建造活动的增加，加速增加房屋供给。而不希望带来的是投资者涌入使房价过快上涨，造成房产泡沫。如果是后者的话他不排除在失业率到顶前就加息进行调节。另外在分析中还应注意到澳洲每个州的情况也不一样，每个州经济结构，移民人数和平均收入都不同，要不同城市区别分析。最后发表：东艺	laoyouyu 2009-6-21 22:58	187080	东艺 2009-7-29 13:41
他们都是怎么从银行贷款的？？？？最后跟贴：原帖由东艺于 2009-7-21 17:02 发表你怎知道人家是银行贷款，说不定是国内的家人给的。我就认识不少，买60万，80万的房子，国内父母全出，根本没贷款知道有一对年轻夫妻,不到30 ,已经买了3套啦.两人收入10多万,但房子都是80万朝上的.人家父母的实力很强啊. 最后发表：chuxuezhe ...2	华丽的家 2009-7-21 17:05	364286	chuxuezhe 2009-7-29 13:33
请问victoria的reservoir这个区怎样？最后跟贴：原帖由 frankielynna 于 2009-7-27 19:57 发表你说的应该是high street, 但是堵的那段应该还不到Reservior, 市区到preston这段堵，也有tram. 你开车不要走这条路，可以走St George road-spring street, 2车道，会快很多。在那里住过4个多月，就住在Edwardes stre ... Agree!!!!! 最后发表：Hot	satc 2009-7-26 16:33	152351	Hot 2009-7-29 10:37
大家帮看看哪个区的apartment适合，悉尼的最后跟贴：最近在看房，看了Zetland，Rhodes的几个楼盘，不知道大家有没有推荐的apartment？另外，现在买房时机合适吗？本来想等到年底看看放假会不会低点（因为我们申请pr中不能拿政府补贴，所以什么时候买都一样），可又怕到时候没有喜欢的房子了。。。我们想买比较新的apartment，自住的有知道的tx帮忙推荐下～～最后发表：saralan	saralan 2009-7-29 01:31	01413	saralan 2009-7-29 01:31
大家买过房的说下房子银行估价比买入价少几万?.做个统计~~~~~~~~~ 最后跟贴：我的是评估比房价高。。。。。。。。最后发表：tld128	001122701787 2009-7-25 21:52	61575	tld128 2009-7-28 22:26
关于投资买商务地产最后跟贴：我一直在考虑呢. 看到老妖的介绍,贷款额度太低了,没办法弄啊! 最后发表：levo	where2go 2009-7-28 16:13	41403	levo 2009-7-28 22:10
国内投资者买房流程最后跟贴：海外人士一般只可以贷款到70%的额度。80%是相当难的。还有什么问题可以加我QQ聊1019987061.欢迎大家来询问最后发表：joecathy	joecathy 2009-7-2 18:58	91948	joecathy 2009-7-28 20:17
新移民澳洲房产介绍手册最后跟贴：二楼的大哥，还是那个熊猫照片好，你这个头像太吓人了。最后发表：qichxi	joecathy 2009-7-27 17:54	21314	qichxi 2009-7-28 15:27
贷款mortgage register fee 最后跟贴：patrickp...偶像... 最后发表：junniao	xyxyxy 2009-7-27 17:41	31290	junniao 2009-7-27 23:24
principle+int 与 Offset 比较最后跟贴：原帖由 snowry 于 2009-7-27 13:22 发表今天早上又想到一个问题，REPAYMENT 是按照我TOTAL 贷款计算的，那不是很大的数额吗？是把OFFSET里面的钱直接打到HOME LOAN 帐户里划算，还是我之前的方法钱留在OFFSET 里面划算呢？ That would be the same.:) [ 本帖最后由 patricb 于 2009-7-27 15:44 编辑 ] 最后发表：patricb	snowry 2009-7-26 13:19	51499	patricb 2009-7-27 16:38
Broker 不还我的bank statement 和 payslip 最后跟贴：重要的文件原本应该寄registered mail，如果没有那是他的责任，写信通知他将银行开具extra copy的费用bill给他。最后发表：seanhe	daddle 2009-7-27 14:47	21467	seanhe 2009-7-27 16:22
未来集团骗局最后跟贴：周末的报纸都说讲座场场爆满。求真相最后发表：samtheexpert	shijie 2011-7-26 17:02	162976	samtheexpert 2009-7-26 19:05
自住房可以100%贷款吗？最后跟贴：15% 最后发表：druit	岸芷汀兰 2009-7-26 12:23	61421	druit 2009-7-26 14:05
墨尔本 PASCOE VALE 红砖房有人要买这个房子吗最后跟贴：是的.房子带PERMIT 最后发表：janet668	janet668 2009-7-25 11:16	71473	janet668 2009-7-26 00:33
请问hurstbridge买房好不好? 最后跟贴：请问hurstbridge买房好不好?哪位知道?提供一点信息.谢谢! 最后发表：sln162	sln162 2009-7-25 21:53	0987	sln162 2009-7-25 21:53
anyone knows what Land Titles Office Charge is? 最后跟贴：买房的时候也被收了这个，好像是银行代政府收的最后发表：ala	fangfang1 2009-7-24 11:51	21224	ala 2009-7-25 18:24
能用NAB internet bank 转钱到中国工行的账户上吗？最后跟贴：他为了安全，需要你自己去开通的最后发表：ken993	kent512 2009-7-20 22:10	81373	ken993 2009-7-25 00:56
两个地点,哪个租金回报较高最后跟贴：288我每天都坐 :) 从city到macquarie uni的 north ryde比chatswood west便宜吧? 租金回报率要和房价比较才能算出来啊最后发表：winna01	smartworm 2009-7-18 22:58	31427	winna01 2009-7-25 00:25
想这样搞贷款是不是异想天开？最后跟贴：楼上2位是以前的行情吧，现在没有broker可以想多少就多少了。最后发表：明年今日	huangqianab 2009-7-20 23:05	101757	明年今日 2009-7-23 15:56
商业物业设计规划最后跟贴：哪一类型的商业物业呢？什么规模呢？商铺？办公楼？最后发表：Wangmingtaoau	hwkevin 2009-7-22 18:04	11080	Wangmingtaoau 2009-7-22 22:57

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