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[财务贷款] 足坛高手请算算，不同会计师算的差异很大 [复制链接]

ygjj

木屐族

发表于 2014-12-25 13:45 |显示全部楼层

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本帖最后由 ygjj 于 2014-12-25 13:46 编辑

一亲戚$75w买入新投资房。夫妻俩均为逃不了税的工作。开发商帮找租客，租金每周$660，银行利率为5%，100%贷款。另外需付council rate $275, water $185, strata $930. 她自己的会计师说因为有负扣税，新房折旧等，她每年需投入1w左右。但是我会计朋友算出结果相差较大。请高手们谈谈你们的意见，分分相送。

livetoeat

金靴族

发表于 2014-12-25 14:18 |显示全部楼层

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足坛高手大多不识数

ilovezmsss

布鞋族

发表于 2014-12-25 15:32 |显示全部楼层

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学习下

damogao

头像被屏蔽

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发表于 2014-12-25 17:56 |显示全部楼层

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收入660x52
支出75w x 5%+ 275 + 185 + 930

总共支出4570
折旧这块不大懂，不过新房能折扣不少。

所以能够抵消的收入是 (4570+折旧)/2 （假设房子一人一半）

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damogao

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禁止发言

发表于 2014-12-25 18:06 |显示全部楼层

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damogao 发表于 2014-12-25 17:56
收入660x52
支出75w x 5%+ 275 + 185 + 930

假设折旧2万澳元
收入8万澳元。
那么按照8万-(4570+2万)/2的收入来缴税。

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风中的旋回

铜靴族

发表于 2014-12-25 18:08 |显示全部楼层

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本帖最后由风中的旋回于 2014-12-25 18:13 编辑

理论rent34320一年，抛去中介管理费和空置时间3w1左右
利息按5%算，expense4w3不算折旧（想claim要申报，卖的时候capital gain会增加），不算维修
负1w2算上负扣税1年贴1w差不多了

rent 31350
interest -37500
council -1100
water -740
strata -3720
expense -43060
11710 loss

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pan123au

金靴族

发表于 2014-12-25 18:08 |显示全部楼层

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-6000 to + 1000 ， it will depent on their tax rate.

terrysu

布鞋族

发表于 2014-12-25 19:31 |显示全部楼层

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本帖最后由 terrysu 于 2014-12-25 19:56 编辑

damogao 发表于 2014-12-25 17:56
收入660x52
支出75w x 5%+ 275 + 185 + 930

council water strata 是quarterly的，
折旧另计

damogao

头像被屏蔽

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发表于 2014-12-25 20:01 |显示全部楼层

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terrysu 发表于 2014-12-25 19:31
council water strata 是quarterly的，
折旧另计

提供一个思路给楼主，具体金额多少，楼主会自己算。

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ygjj

木屐族

发表于 2014-12-25 20:05 |显示全部楼层

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damogao 发表于 2014-12-25 18:06
假设折旧2万澳元
收入8万澳元。
那么按照8万-(4570+2万)/2的收入来缴税。

还有中介费5.5%，他们工资均在11～12万，

出国吃考拉

金靴族

发表于 2014-12-25 20:26 |显示全部楼层

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收入 660*50=33000

支出
1. 利息37500
2. 中介费 1900
3. 杂费 (275+185+930)*4=5560
4. 保险约500
5. 折旧约11k

每年账面亏损23460, 刨去退税的收益, 大概还要填15k.

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ygjj

木屐族

发表于 2014-12-25 20:32 |显示全部楼层

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风中的旋回发表于 2014-12-25 18:08
理论rent34320一年，抛去中介管理费和空置时间3w1左右
利息按5%算，expense4w3不算折旧（想claim要申报，卖 ...

能否详情解释下“想claim要申报，卖的时候，capital gain会增加”？capital gain 不是卖价减去买价吗？难道跟折旧还有关。小白问题，见笑了。

ygjj

木屐族

发表于 2014-12-25 20:44 |显示全部楼层

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出国吃考拉发表于 2014-12-25 20:26
收入 660*50=33000

支出

请问新房，位于好区要买保险吗？

出国吃考拉

金靴族

发表于 2014-12-25 20:50 |显示全部楼层

ygjj 发表于 2014-12-25 19:44
请问新房，位于好区要买保险吗？

是contents insurance, 投资房都要买的, 一年才几百很便宜. 房子里面人为损坏和房租损失都可以claim. 我刚才没有算维修费用, 这个不好估计, 也许是0, 也许是几千

悉尼浪子

皮靴族

发表于 2014-12-25 23:08 |显示全部楼层

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$10k loss, no good

风中的旋回

铜靴族

发表于 2014-12-26 06:59 |显示全部楼层

本帖最后由风中的旋回于 2014-12-26 07:01 编辑

ygjj 发表于 2014-12-25 20:32
能否详情解释下“想claim要申报，卖的时候，capital gain会增加”？capital gain 不是卖价减去买价吗？ ...

capital gain= sold price - purchased price + depreciation claimed
比如楼主以后卖了100w，报了20w的折旧，gain=100w-75w+20w= 45w
如果没报折旧就是gain=100w-75w=25w
所以报了折旧每年少交税，但是卖房的时候一次性多交

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漫游

铜靴族

发表于 2014-12-26 10:40 |显示全部楼层

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收入 660*50=33000

支出
1. 利息37500
2. 中介费 1900
3. 杂费 (275+185+930)*4=5560
4. 保险 365就可以了,比如这家公司Terri Scheer
收入-支出= -12,325
折旧因为是新房前五年大概$13,500

假设房子夫妻联名各占50%,收入按$115,000算
根据2014~2015财年税率计算,正常情况下$115,000应缴税额 $32,797
因为投资房折旧和负扣税收入变成 $115,000- ($13,500+$12,325)x50% = $102,087,应缴税额 $27,760

$32,797-$27,760=$5,037,因为投资房夫妻俩从税局一共拿回了$5,037x2=$10,074,
$10,074-$12,325= -$2,251,也就是说这房子每年只需投入$2,253,算到每周投入$43

现金流目前是负数,但是加上房子的captial gain,75万每年平均8%~12%的增幅肯定是正数了.