海外房产的税务问题

jiangnan75

昨晚接到一个朋友的电话， 他在国内几千块买的房子要卖掉（福利分房得的）， 需要叫 CAPITAL GAIN TAX 吗？
那个房子他在中国的时候住着，离开后一直是他爸住， 不收钱的。 现在他要把房子卖了， 买个大点的房子给他爸，而且户名也要由他的名字改成他爸的， 因为他现在是外国人了。

我说： 税务局不会查那么远的，你要想不报也没问题
他： 佛教徒不可偷税
我： 我查一下吧

今天我查得一头雾水，好像还涉及税务协定， 中澳之间有协定， 但我查不到具体内容啊。
有大神帮解决一下， 我只是个小会计， 他把我当牛人了， 老问我税务问题。

didi523

没人回答的话我试着回答吧。
理论上税局是根本查不到海外资产的。但是你朋友的case又牵涉宗教道德问题那就比较难讲。
倒过来如果在澳洲有一套房子，而在澳洲外生活工作的话，如果房子没有租金收入，可以forever claim它为自主房。我觉得倒过来也是一样的，可以说你朋友只是来澳洲工作的，中国那套才是自主房，那就没有GST的问题的。

jiangnan75

didi523 发表于 2014-11-20 13:06
没人回答的话我试着回答吧。
理论上税局是根本查不到海外资产的。但是你朋友的case又牵涉宗教道德问题那就 ...

好像他刚在澳洲买了自主房哎， 前阵子问我首置业的印花税问题。

didi523

自主房是你自己申报的，你可以申报国内的才是自主房。而且一个人在6个月以内可以同时有两套自主房。

jiangnan75

didi523 发表于 2014-11-20 13:18
自主房是你自己申报的，你可以申报国内的才是自主房。而且一个人在6个月以内可以同时有两套自主房。 ...

如果可以免CGT 的话， 这个卖房的利润是不是也要在申报个税的时候填上，合并报税， 就属于assessable  income  了， 我估计明年我还要帮他做税， 所以一并请教了。

didi523

jiangnan75 发表于 2014-11-20 13:23
如果可以免CGT 的话， 这个卖房的利润是不是也要在申报个税的时候填上，合并报税， 就属于assessable  in ...

不用申报的，CGT是增值税，tax on卖房的利润上面。不用交CGT也就是不用交任何税了。你的房子只是自住的话就不是以盈利为目的买房子，房子的增值是说不用交税的。

jeff_lawsons

首先你要看double tax agreement ，确定澳洲有taxation rights。

然后要确定他国内买的房是不是pre CGT，20 Sep 85之前的话，卖掉是CGT exempted。

如果不是 pre CGT，要确认他什么时候变 australian resident for tax 的。 当你朋友成为Australian resident for tax purposes 后， 有special CGT rule 的。

Under the special acquisition rule, if you became an Australian resident on or after 12 December 2006, you are taken to have acquired assets that were not taxable Australian property, such as an overseas property, at the time you became an Australian resident.

The special cost base rule provides that the first element of the cost base and reduced cost base of an asset is its market value at the time the taxpayer becomes a resident.

然后要确认他澳洲是不是买房，如果没买的话， 国内的房可以作为 main residency, 可以CGT exempted的。
如果澳洲买房的话，什么时候买的，当他同时2个国家拥有房子后，可以选择哪一个房作为 main residency。 如果把国内房作为main residency，卖了是不要交税的，但是将来澳洲房子卖掉的话，只能有partial exemption了。如果把澳洲房子作为main residency的话，国内房子卖掉需要交CGT，cost base就是变tax resident后的market value，然后按天数apportion，如果来澳洲后国内房子有装修之类，可以变cost base。

jiangnan75

jeff_lawsons 发表于 2014-11-20 23:40
首先你要看double tax agreement ，确定澳洲有taxation rights。

然后要确定他国内买的房是不是pre CGT， ...

你好厉害啊，我怎么查了半天都没找到这些资料呢， 哪里找的啊， 万分感谢。