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[财务贷款] 请高手指点 [复制链接]

mlink3

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发表于 2014-10-21 10:54 |显示全部楼层

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本帖最后由 mlink3 于 2014-10-22 07:36 编辑

头痛

bainite

铜靴族

发表于 2014-10-21 11:00 |显示全部楼层

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你当然可以拿出来，如果不是用于投资的话报税不报这部分的利息就好了。

若水无尤

皮靴族

发表于 2014-10-21 11:02 |显示全部楼层

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bainite 发表于 2014-10-21 11:00
你当然可以拿出来，如果不是用于投资的话报税不报这部分的利息就好了。

正解阿

mlink3

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发表于 2014-10-21 11:12 |显示全部楼层

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本帖最后由 mlink3 于 2014-10-22 07:37 编辑

Gg

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发表于 2014-10-21 11:16 |显示全部楼层

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本帖最后由 mlink3 于 2014-10-22 07:38 编辑

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若水无尤

皮靴族

发表于 2014-10-21 11:21 |显示全部楼层

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mlink3 发表于 2014-10-21 11:16
所以我觉得ATO的规定不合理呀
13年我refinance的话，我就可以用这笔钱，并claim interest loss from Ta ...

不是高手，不怎么确定，但据我的理解，13年你REFINANCE出来的钱是用来购买自住房，应该也是不能CLAIM INTEREST DEDUCTION的。

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mlink3

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发表于 2014-10-21 11:24 |显示全部楼层

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本帖最后由 mlink3 于 2014-10-22 07:38 编辑

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发表于 2014-10-21 11:30 |显示全部楼层

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本帖最后由 mlink3 于 2014-10-22 07:41 编辑

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bainite

铜靴族

发表于 2014-10-21 11:55 |显示全部楼层

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本帖最后由 bainite 于 2014-10-21 11:58 编辑

不管什么时候，不管你refinance没有，你从loan里面refinance或者redraw的钱用于买自住房或者自用，那么这部分钱的利息都是not deductible的。ato的规定很清楚，只是看钱的用途，这个规定合理与否不是你我说了算的。
你如果要报抵扣也不是不可以，当然那就要拼rp看ato会不会查了。

若水无尤

皮靴族

发表于 2014-10-21 11:57 |显示全部楼层

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bainite 发表于 2014-10-21 11:55
不管什么时候，不过你refinance没有，你从loan里面refinance或者redraw的钱用于买自住房或者自用，那么这部 ...

这个也是我的理解.lz好好研究下哦。你13年从REDRAW里拿出来购买自住房的那部分产生的利息，应该是不能拿来负扣税的。

若水无尤

皮靴族

发表于 2014-10-21 12:00 |显示全部楼层

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mlink3 发表于 2014-10-21 11:24
我13年没refinance过，钱都是我在redraw里的存款

TIMING不重要，重要的是PURPOSE.

mlink3

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发表于 2014-10-21 12:28 |显示全部楼层

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本帖最后由 mlink3 于 2014-10-22 07:40 编辑

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ManauDou

银靴族

发表于 2014-10-21 12:48 |显示全部楼层

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bainite 发表于 2014-10-21 10:55
不管什么时候，不管你refinance没有，你从loan里面refinance或者redraw的钱用于买自住房或者自用，那么这部 ...

对的，我的会计师也是那么说的，主要是看你Refinance以后出来那些钱拿去干什么了，如果是放在自住房的offset里面就是不能抵税的，如果是拿去投资另外一套房了就可以。
如果是Refinance自住房出来的钱拿去投资，那么投资这部分就可以扣税。

ManauDou

银靴族

发表于 2014-10-21 12:50 |显示全部楼层

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若水无尤发表于 2014-10-21 11:00
TIMING不重要，重要的是PURPOSE.

正确的，我本来也是以为那个钱可以扣税，后来我的会计师说要看你的用途，如果是放自己的offset里面了就肯定不能扣税了。所以一定要选好自住房，如果是把自住房转投资的，的确要注意啊。。。因为这样自住房的增值部分就不能扣税了。

wilsonshen

布鞋族

发表于 2014-10-21 12:56 |显示全部楼层

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if you repay extra to your redrew account, ATO thinks you have reduced the principle, you can't claim.

if you repay extra to offset which linked to you home loan, your principle doesn't change, you can claim

bainite

铜靴族

发表于 2014-10-21 12:58 |显示全部楼层

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mlink3 发表于 2014-10-21 12:28
谢谢你的解释，我也看了那个ATO的ruling
我只是有一点弄不明白，
redraw里的钱都是我的saving, 那在我 ...

ato咋会不让你用你自己的钱呢，他关心的是你有没有合法纳税。关键的是你如果要拿利息做抵扣，就得向ato证明这资金的用途。所以你有义务保管你自己的账目来证明给ato看，如果不能就不要抵扣，你想把钱怎么用都行，ato不管。
错就错在你当初没有offset而后来又转投资，这样基本是无解。

若水无尤

皮靴族

发表于 2014-10-21 13:25 |显示全部楼层

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mlink3 发表于 2014-10-21 12:28
谢谢你的解释，我也看了那个ATO的ruling
我只是有一点弄不明白，
redraw里的钱都是我的saving, 那在我 ...

理解你的问题。等你自住房转投资房，可以抵减的利息是根据你曾经还款到最低额度时候的principal决定的。也就是说，你在转成投资房前的那个时间段内，最小loan principal来计算利息支出。

若水无尤

皮靴族

发表于 2014-10-21 13:27 |显示全部楼层

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若水无尤发表于 2014-10-21 13:25
理解你的问题。等你自住房转投资房，可以抵减的利息是根据你曾经还款到最低额度时候的principal决定的。 ...

所以如果自住房以后打算转投资，一开始就要设立好offset账户，而不是使用redraw。 redraw本质上是减少了principal,而offset本金是不变的。

mlink3

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发表于 2014-10-21 14:34 |显示全部楼层

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完了

mlink3

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发表于 2014-10-21 15:21 |显示全部楼层

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本帖最后由 mlink3 于 2014-10-22 07:42 编辑

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bainite

铜靴族

发表于 2014-10-21 15:29 |显示全部楼层

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mlink3 发表于 2014-10-21 15:21
等一下。。。这样的Scenario 又怎么说呢？
Loan A 是投资房, 用的是redraw facility
Loan B 投资房，用 ...

你从loan A转入loan B的钱不是用于投资，不能抵税。

ManauDou

银靴族

发表于 2014-10-21 15:31 |显示全部楼层

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卖掉吧。。。

mlink3

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发表于 2014-10-21 15:37 |显示全部楼层

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本帖最后由 mlink3 于 2014-10-22 07:42 编辑

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bainite

铜靴族

发表于 2014-10-21 15:44 |显示全部楼层

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mlink3 发表于 2014-10-21 15:37
从A到B的钱，只是从一个投资房到另一个投资房呀
原来是 A付 X 利息，转过去后， A 付 X + Y 利息
B付 Z ...

是不是用于投资不是看你把钱放到哪个帐户里，而是看钱的实际用途是不是用来generate income，比如付投资房的首付，买股票等等才算投资，放在offset里抵利息不算投资

mlink3

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发表于 2014-10-21 15:46 |显示全部楼层

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本帖最后由 mlink3 于 2014-10-22 07:43 编辑

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bainite

铜靴族

发表于 2014-10-21 15:59 |显示全部楼层

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mlink3 发表于 2014-10-21 15:46
两个投资房互相的转账应该是income producing purpose把
for example, to make repayments if the other ...

你拿出的钱要是用作装修另一间投资房就算，还贷款利息不算，自用更不能算，反正ato调查的时候你能够合理说明用途就行。你搞的越复杂到时候解释起来就更困难。

Halsey

铜靴族

发表于 2014-10-21 17:00 |显示全部楼层

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学习

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发表于 2014-10-21 17:23 |显示全部楼层

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bainite 发表于 2014-10-21 14:59
你拿出的钱要是用作装修另一间投资房就算，还贷款利息不算，自用更不能算，反正ato调查的时候你能够合理 ...

嗯。。我觉得这个问题越来越复杂了

如果我refinance, 把部分的钱拿来做装修。然后再把房子卖了。
这个房子在我手上七年，六年自住，一年投资。现在做装修。装修的cost, 是不是会increase cost base of the property?
这个房子已做了投资房, CGT又该怎么算？

if i sell now

CGT payable = (sell price - purchase price - renovation cost - agent fee) * 1/7 * 50%

以上算法对吗？

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