二手公寓与独立房的比较

superdigua

上次感叹二手公寓便宜（http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... read&tid=959894），很多人不以为然：公寓没地，升值潜力小。

下面这段是在帖子“破House vs 新公寓的比拼”（http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... read&tid=961122）里的评论，这里再贴一次。

==========
火车站，尤其是火车大站，800米直线距离之内的地皮确实有升值潜力，但这是一个漫长的过程。也许三年，也许三十年，也许三百年。

一个火车站，800米半径范围内能建多少公寓楼？假定50幢吧。悉尼多少火车站? 差不多200个（http://en.wikipedia.org/wiki/Lis ... ns_railway_stations）

200 * 50 = 10000

假定每幢楼150套公寓，就是150万套公寓。

这么多公寓30年能建出来吗？

这尚不包括各商务中心区的公寓楼。CBD的公寓楼不需要靠近火车站。所以数量会远远超过车站周围的公寓楼数量。

==========

因此，等着大地破屋被开发商收购建公寓楼的各位不妨洗洗睡了。希望渺茫。有人中彩票不等于自己也能中彩票，就算中奖率每年高达千分之一。

与中奖相比，更大的可能性是，未来交通便利地区的独立屋周围都有公寓楼，隐私性很差，而且嘈杂。这样的独立屋，不但无法升值，相反会贬值。

房屋可以用于投资，正如贵金属首饰和美酒，可以投资。但它们的主要意义并不是投资。首饰用于欣赏和纪念，美酒用于品尝，房屋用来住。

从居住来说，独立屋真的强过公寓？

无可否认，很多人喜欢收拾草坪菜地，但人生并不是说，有了草坪菜地才完整，人生的意义不是草坪菜地。公寓楼的周边一般都有不错的公园，并不需要自己打理就可以亲近大自然，这也是可以接受的，并不比后院的草坪绿地差多少。

再从投资角度谈谈。

投资，最重要的包括风险，以及（长期）收益比。

有人说，独立屋带地皮，所以价值高，所以更值得投资。我打个比方，同等质量的钻石比黄金价值高，钻石就更值得投资吗？

还是用EPPING地区来打比方。在交通便利的地段（步行十分钟到火车站），三卧室。

二手公寓约80万，独立屋约140万。

公寓租金约550
http://www.realestate.com.au/ren ... ;source=refinements

独立屋租金约600
http://www.realestate.com.au/ren ... deSurrounding=false

当然公寓楼要付STRATA费，所以租金收入没有看上去那么高。但即便扣除物业管理费，其收益比仍然远远超过独立屋。另外，独立屋也要维护。打理草坪，修理管道。。。。。。不是每个人都愿意做 Handyman。

钻石和黄金相比，钻石贵，所以升值潜力就大？

如果澳洲将来的年轻人，如同今天东京纽约的年轻人，都愿意住更便宜的公寓，而不是昂贵的独立屋，独立屋的需求量还会一直那么高吗？价差30%，我相信普通家庭会选择独立屋；价差50%呢？或者，正如今天的典型状况，价差75%（(140-80)/80=75%）？

我不知道独立屋和二手公寓，哪个升值潜力更大；但我不认为独立屋的升值潜力“一定”更大。

（顺便吐槽一句，公寓楼花的价格怎么那么高啊？我觉得至少应该降价20%才能体现真实价值）

lukkkljk

HOUSE的价钱以后涨到Builder才能买得起，还捂吗？

bobll_999

那就各屯一半

TigerBNE

楼主分析很有道理，二手离市区公寓还是不错选择，最好就是低strata的。

jtj

三明治

公寓一般都在市区，好出租，也不存在打理，维护方面的烦恼，买就买管理费用低的公寓，绝对划算。

最近刚把独立房卖掉，冬天冷，夏天热，又不好出租，住了两年，很后悔，虽然不用交管理费，但是一想到以后房子漏水，外墙新刷漆要花的钱，那是绝对不会比管理费低的

jack9889

我住六房400平米室内面积的独立屋，你能买到这么大的公寓吗？

酱油王

公寓要看邻居脸色，要交管理费，弱点不是一个两个

sydtw

住house没安全感，好像隨時都會有人可輕易break in. 家是要住的温馨，安全。大有什麽用，養鬼嗎?

zyj0311

sydtw 发表于 2014-10-18 19:45
住house没安全感，好像隨時都會有人可輕易break in. 家是要住的温馨，安全。大有什麽用，養鬼嗎? ...

尤其现在好区的house奇贵买不起。包头布区住进去太恐怖了。我朋友说某天半夜被非常强的噪音吵醒原来是直升机盘旋在隔壁房上空抓罪犯。大人开车还好。想想自己孩子每天走在这样的街上太恐怖了。

巴乔

zyj0311 发表于 2014-10-18 20:40
尤其现在好区的house奇贵买不起。包头布区住进去太恐怖了。我朋友说某天半夜被非常强的噪音吵醒原来是直 ...

好莱坞也不是天天拍这样的片子的，虽然那是假的，想做随时都能做

巴乔

资金有余力的，可以一步到位的同志是不建议从西区开始，不在于什么恐惧，恐怖，而是别折腾自己家人，搬家换学校都挺麻烦的。

澳洲行

lz说的有道理

alix

量力而为

sayittogether

关键是公寓楼的数量会越来越多，好位置的HOUSE不可能变多的。

superdigua

sayittogether 发表于 2014-10-18 22:29
关键是公寓楼的数量会越来越多，好位置的HOUSE不可能变多的。

对好位置HOUSE的需求量取决于价格差异情况。

东区那些海景房，动辄几百万，但最近5年，价格就没怎么变化。

baile999

哪里的物业都有优点和缺点。其实取舍很简单，有钱买宝马，没钱买丰田。东南区名校多，shopping mall多，生活方便，可是动辄100多万的house我买不起，而且还是旧的。那我就去西南买全新的60几万的house，人少安静，马路宽敞。至于说担心好像会有人破门而入，如果心里有鬼让你住到保险柜里一样觉得有人会杀你灭口。至于投资房，也得量力而行。现金流多我就买house，养得起我就养，几年以后赚个十万八万我就出手。现金流少我就买CBD的公寓，以租养房有保障，年中还可抵税加收入，CITY的公寓就算涨得再慢七年涨个五六万总有的吧。投资房产有时候其实没那么复杂，有些人想得多，研究得多，但是做得少。眼看着本来不看好的房子噌噌往上涨，还拿那些没涨的区来证明自己的眼光，其实无非是一种自我安慰罢了。十年前我刚来墨尔本，东区的500平二手house只有大40几万，那时就觉得太TM贵，可是现在去找找有几个80万以下的。五、六年前我同事在西南区花三十几万买了四块地，可现在西南区50万一个的house都不多了，等吧，等它们涨到八十几万的时候看看那些天天观望、天天研究不敢出手的人情何以堪。

猎梦人

baile999 发表于 2014-10-19 00:52
哪里的物业都有优点和缺点。其实取舍很简单，有钱买宝马，没钱买丰田。东南区名校多，shopping mall多，生 ...

  想的明白，看的通透。佩服佩服！

donghui

baile999 发表于 2014-10-19 01:52
哪里的物业都有优点和缺点。其实取舍很简单，有钱买宝马，没钱买丰田。东南区名校多，shopping mall多，生 ...

顶一个