请教几个房价的问题

毛巴马主席

老毛浅见：澳洲房价，总体长期肯定向上，因为澳洲太富有，又远离是非，人民都是精英，所以不容置疑。但短期，炒作是否过火呢？请epping73west等前辈豪杰不吝指教：



1，2013年澳洲房产相对2012年同期到底涨了多少？
2，悉尼同期对比涨了多少？是全悉尼普涨，还是几个区尤其华人炒作？
3，涨的是哪类房--楼花？house？油腻？
4，资金来源是华人本地自有资金还是贷款？还是海外资金现金？大妈还是大爷？土著还是abc？
5，你和你朋友的城堡山几十套豪宅现在咋样了，卖了，还是捂住了等待2017？
6，同期澳币对美元汇率变化如何？cpi如何？就业率，移民数量如何？

7，2013年初澳元：美元从1.1左右开跌，2014年初跌到0.88左右，请问跌了多少？相对同期，悉尼房价涨了多少，相对美元涨了多少？到底是房价涨还是通货膨胀？扣除通膨因素涨了多少？投资房从2013年年初买进，到底赚了多少？

小子不才，体育老师教的小学的数学水平，大概的算一下啊，请大家指教：
好好，就根据你们说的，俺们假设一新移民现金炒房中国大妈（典型一点，据说大妈们都是这样炒现金的）的案例，本地精领20万税后加软饭可吃或富二代父母双亡遗产几十套房子的等除外：
就算悉尼全市普涨了25%，那么2013年初华人大妈们拿人民币换成美元是6.83人民币换1美元，然后从美元换成澳元，是1.1美元左右换成1澳元，买进110万美元=752万人民币还要加各类税杂费，中介，印花，汇兑损失，利息损失不算等，左右的房子相当于100万澳元的房子，2014年初算涨了25%，还有cpi实际到3.5%暂时不算，房子到2014年初到了125万澳元了，在2014年初的125万澳元相当于110万美元，换算成人民币是6.05x110万=666万左右，百万房悉尼一年的租金收入就算3.5万澳元,20万左右人民币。

不算利息损失，汇兑损失，杂费税费，你投资的收益：686-752=-66万，这还是大概的，税杂费等都没细算。

所以，短期，按周，月，12个月短期就要见血的，房地产不是你的投资，甚至连投机也不是，那是赌博，小心被无良中介忽悠破财，不动产要诀就是不动，买进了就当缩头大乌龟，闷骚着发慢水财，长期持有，一定要长期负的起利息支出，如10年-100年，甚至1000年，1万年，只要你手中有米，繁殖过人足够支撑到天荒地老，只要地球不毁灭，连地球都是您老的。

所以，对2013年入市投资悉尼房产的，不管现金还是杠杆相对于其他投资手段如：外汇30%，贸易50%等，你是亏的，当然，你是本地高薪族如悉尼好那样顶级office精领，年收入20万税后澳元，静安有十几套豪宅，还有个软饭老婆可吃的，您是俺崇拜对象，请受老毛一拜。

Tpz2008

2014-2100 普遍慢增长
除非第三次世界大战 为了经济萧条和经济危机而战！

二胖

把这些问题回答一遍 ，别管真的假的，只要能够自圆其说，即使结论和事实相反，都可以出本书了。

大江东去

别的区不了解，parramatta及附近的unit／apt一年涨了25-35%

wowmygame

貌似空头主席迷茫了。

毛巴马主席

wowmygame 发表于 2014-9-12 07:32
貌似空头主席迷茫了。

呵呵，所以，我劝你多多吃几副鲸鱼脑子补补。

毛巴马主席

我是诚心请教，空头主席没有多头对手，那也唱不了空城计。

毛巴马主席

集思广益，如果只有剩俺一个人唱空头计，没有多头唱反调，那肯定是我出错了，

无视

那个“你”是谁？

无视

那个“你”是谁？

毛巴马主席

无视 发表于 2014-9-12 08:28
那个“你”是谁？

west长安雪梨同志。

xialiaoliao

具体涨了多少，相信新闻数据里都能找到。
但是相信，澳币还要跌，澳洲房价还要涨。
相对澳币跌多少，对海外买房便宜多少，房价不一定能同步，但是涨幅也不会差多少。
澳洲经济越是不好，只要失业率不到10%，利息继续降，至少不可能涨，房价继续涨。
矿业繁荣消失了，澳洲政府要找到新的支柱产业，不管有人说是不是在找死，但是政府短期内撑房价是肯定的，要不就死的更快，至少要撑到找到更新的支柱产业或者撑到撑不住。所以房价还是涨。
不知道主席怎么看，是不是准备入手投资房了？

nis

wowmygame 发表于 2014-9-12 07:32
貌似空头主席迷茫了。

LZ在投资板块胡说八道还不过瘾，到我爱我家板块来继续。
2013年初记得LZ就大喊澳洲房价要跌，当初谁要是听了他的没买，那到底如何应该自己知道。作孽啊。

无视

现在入或者补仓都有点晚，除非题材很好的区，这一波行情就看看吧。

毛巴马主席

nis 发表于 2014-9-12 08:32
LZ在投资板块胡说八道还不过瘾，到我爱我家板块来继续。
2013年初记得LZ就大喊澳洲房价要跌，当初谁要是 ...

嗯，nis你好，cs呢？我等着你们出来哈。

qilixuman

靠 你在问阿宝？挑战总理位置？

lokizhang

留名看热闹。还有赞个楼主

lycans

为啥把悉尼房价和美元挂钩， 大家在澳洲挣的是澳币， 用的也是澳币。

毛巴马主席

呵呵

kk-11

1，2013年澳洲房产相对2012年同期到底涨了多少？
涨13%是均数, 现在都是拍卖,溢价50%的有,但不多, 但是超10%的, 在我看的几套房中, 很常见.但10%也就是个大概, 澳州房子成交数据都查得到, 所以涨多少, 只是相比附近同样的房子,估计而言.


2，悉尼同期对比涨了多少？是全悉尼普涨，还是几个区尤其华人炒作？
华人区涨得厉害, 因为华人区围着市中心,  其它地方也涨, 但涨幅小

3，涨的是哪类房--楼花？house？油腻？
楼花是涨得最厉害的, 因为楼花一开就是高价, 据某些华人销售说, 楼花的拥金是很高的,可见楼花比一般的虚高很多.



房价涨跌, 个人看法, 与澳州的移民政策有关, 如果澳州移民配额扩大, 全球经济降, 房价也会涨

如果移民配额减, 即使澳州经济好, 房价也会降.

tonyju626

毛巴马主席 发表于 2014-9-12 08:58
好好，就根据你们说的，俺们假设一新移民中国大妈（典型一点）的案例：
就算悉尼全市普涨了25%，那么2013年 ...

你想多了
这坛子最多的还是澳洲本地华人
在澳洲赚钱的,如果前两年没买房确实损失很大
你举的例子是外汇交易的风险,而不是房子的
至于汇率涨涨跌跌,别太担心,过两年(可能更久)金属价格上来了,澳币又会疯的

毛巴马主席

所以，对2013年入市投资悉尼房产的，相对于其他投资手段如：外汇，贸易等，你是亏的，当然，你是本地高薪族如悉尼好那样顶级office精领，年收入20万税后澳元，静安有十几套豪宅，还有个软饭老婆可吃的，您是俺崇拜对象，请受老毛一拜。

tonyju626

毛巴马主席 发表于 2014-9-12 09:18
所以，对2013年入市投资悉尼房产的，相对于其他投资手段如：外汇，贸易等，你是亏的，当然，你是本地高薪族 ...

恕我直言,我觉得你有点钻牛角尖了
为黑而黑
在一个领域能做好就很不容易了,这两年澳洲房产确实回报很好
没有人说这是世界上最好的投资项目
但是对澳洲普通人来说绝对是非常好的投资选择(至少过去两年)

dedge

贷款杠杆没算进去，80%的贷款，100万澳元的房子银行出80万，首付20万，加上印花税什么的杂费4万澳元吧，投入24万澳元，按汇率6.4相当于154万人民币，利率算5.7-5.8%，一年 4.5万澳元，租金就算3.5万澳元，亏损1万澳元，按6的汇率算约6万人民币。一年房价涨25%， 即升值25万澳元 125-1-24 = 100，考虑汇率后大概为160万人民币的投入一年后获得145万人民币（25万 X 5.8）的收入，90%以上的收益率。

未来贷款利率5%-7%， 即一年还款4万～5.6万，租金就算不涨则亏损5000-2.1万，约房价的0.4%-1.68%，只要房价年均涨幅高于这个数就是赚钱的，加上3%左右的CPI也就是3.4%-4.68%一年。此处还不考虑房产升值的复利效应（银行贷款是固定额度，但房价是按复利增长的）。

不涉及CGT和Negative Gearing.

毛巴马主席

dedge 发表于 2014-9-12 09:36
贷款杠杆没算进去，80%的贷款，100万澳元的房子银行出80万，首付20万，加上印花税什么的杂费4万澳元吧，投 ...

嗯，大体您是对的，除了24万投入的一年利息1万多，高杠杆，是放大，其实就是放大五倍炒外汇，赌的是市场走向，现在房价走向很难说了。

毛巴马主席

tonyju626 发表于 2014-9-12 09:27
恕我直言,我觉得你有点钻牛角尖了
为黑而黑
在一个领域能做好就很不容易了,这两年澳洲房产确实回报很好

只能说政府给大伙留的投资渠道太少了。

liuyang327

我觉得澳洲的金融体系和市场真的是够稳定的，而且很保守。无论从贷款模式，保险制度，市场，人口等多个因素看，我觉得起码悉尼的房市较为稳定，不会出现大幅下滑的情况。当然对短期炒作来说，风险很大，但是房地产投资更要看重长期。另外，楼上说的我觉得比较对，那就是来买房的中国人中，多数是在澳洲生活的，有澳洲身份的，即使投资房产不挣钱，也可以自助。这就不会去考虑汇率等因素了。就目前国内的金融管制来看，国内个人对外投资的途径很少，而且个人意愿也不是很强烈。反倒是那些有亲人在海外或者到了很高一个层次，才有对外投资的想法，而这些人还是少数。

tonyju626

毛巴马主席 发表于 2014-9-12 10:12
只能说政府给大伙留的投资渠道太少了。

确实没什么选择,股票并不适合大部分普通投资者,杠杆做外汇就不用说了(1%盈利比例)
房地产风险相对最小,收益也不差

毛巴马主席

tonyju626 发表于 2014-9-12 10:32
确实没什么选择,股票并不适合大部分普通投资者,杠杆做外汇就不用说了(1%盈利比例)
房地产风险相对最小,收 ...

同意，只要能撑得住，不要短炒，不动产就是俺们草民们的最佳投资手段了。

毛巴马主席

砖头比纸头硬，比金子实用，只要没战争，房事还是好的。