关于买地建公寓疑问

stonexu8

关于boxhill在建公寓很多，衍生出一个问题，造公寓是不是很赚钱，查了下realestate已出售的地块和在建公寓，比如看到一块地是600万卖得，如果批文下来可以造8层80套公寓，也就是每套公寓的地价是7.5万，以每个公寓50平方，建造价格2500一平，就是12.5万建造价格每套，合计20万是成本价格，realestate卖的价格在30-35万左右，这样算下来每套毛利在10-15万，，毛利润率就有30%－40%，那这里的开发商大赚特赚，而且预售，成本基本是地价，还可以抵押银行贷款，烦请大神指教是否我想的太简单了，谢谢

pythondi18

是太太太简单了

stonexu8

顺便一问，boxhill那里在建的那栋最高的是啥建筑，公寓看着不像，停车场貌似也就下面几层是，看不懂

RockGate

好多费用是在不知不觉中增加的 有经验的话倒是可以搞一搞

ajpint

楼上的 几位有心的话可以问我的，正在悉尼 开发 小公寓 。Ryde
1楼提出的项目完全是个 鸡肋，净利 太少 。干这一行的TX 不说毛利的。
欢迎提问。

604

思路很好，行不通.

604

ajpint 发表于 2014-5-20 07:57
楼上的 几位有心的话可以问我的，正在悉尼 开发 小公寓 。Ryde
1楼提出的项目完全是个 鸡肋，净利 太少 。 ...

您认为净利有多少呢？

ajpint

profit=s-c. Cost 有 4 块 组成. S ale amount 必须算是最不理想的情况24m
C1 地价 6m
C2 完工前全部 必须 付的费用-- 从Stamp duty 到 OC, Strata setup等等(没完没了掏钱 )
C3 建造费   远大于 楼主所提的数字-- 土地大小位置不明确，地下情况更不明，前后左右不了解，地上楼层太高等等
       银行会借 大部分 ，但 有 附加条件
C4 Settle 时 必须要付的费用 Marketing fee, agent fee, Holding cost, GST （未缴 CGT)

sidecloud

弱弱问一下楼里的高手，买空地建房有没有规定多少鸟之内一定要建房？还是只要你愿意可以一直空着？

realfenglin

APT挣钱的前提是卖的出去吧

mr_founder

只要价格合适，一定能卖出

mr_founder

至于能不能盈利，盈利多少，就看完工时候的房价了。

ajpint

回 9 楼 ： 悉尼 多数 3+1 年 过期
或4+1

薇薇一笑

最费钱的部分是画图纸，然后COUCIL不批图纸，周围邻居反对，你翻来覆去的该图纸，如果是贷款搞项目，银行利息拖死你。

清咖一杯

ajpint 发表于 2014-5-20 07:57
楼上的 几位有心的话可以问我的，正在悉尼 开发 小公寓 。Ryde
1楼提出的项目完全是个 鸡肋，净利 太少 。 ...

你觉得新手做Townhouse会不会好一些，Apartment有资质的builder要少很多吧？

aboutblank

清咖一杯 发表于 2014-5-24 14:58
你觉得新手做Townhouse会不会好一些，Apartment有资质的builder要少很多吧？

在国内小型的开发商会选择做别墅，因为项目完工快，资金周转快。这边我看造APT也都很快的，基本没有高楼

清咖一杯

aboutblank 发表于 2014-5-24 15:03
在国内小型的开发商会选择做别墅，因为项目完工快，资金周转快。这边我看造APT也都很快的，基本没有高楼 ...

APT 主要是有资质的Builder少一些，没有经验的很容易被builder控制，最后替他们打工了。

aboutblank

清咖一杯 发表于 2014-5-24 15:10
APT 主要是有资质的Builder少一些，没有经验的很容易被builder控制，最后替他们打工了。 ...

这边的行情不太了解，你也有意向入这行吗？

louiz

清咖一杯 发表于 2014-5-24 15:10
APT 主要是有资质的Builder少一些，没有经验的很容易被builder控制，最后替他们打工了。 ...

我也觉得是这样。

清咖一杯

aboutblank 发表于 2014-5-24 15:17
这边的行情不太了解，你也有意向入这行吗？

我有Full time工作，现在只想做个小项目练练手，比如6-10套townhouse，自己留一两套，其他卖了。

aboutblank

清咖一杯 发表于 2014-5-24 16:18
我有Full time工作，现在只想做个小项目练练手，比如6-10套townhouse，自己留一两套，其他卖了。 ...

你在悉尼么？到时候叫上我一起 我可以搞到好多图纸改改就能用

cc513

要练手，也需要自己懂，要不会有很多问题的

shangpin

楼主有１０Ｍ启动资金的时候再去想这些问题吧。　

　话说回来，当楼主有１０Ｍ的时候，他就不需要问别人这些问题了。　

ajpint

Good idea, reference

Hwang

sidecloud 发表于 2014-5-20 13:13
弱弱问一下楼里的高手，买空地建房有没有规定多少鸟之内一定要建房？还是只要你愿意可以一直空着？ ...

墨村有在售的土地据说交地之后12个月内要开工

oyeah

这个问题的关键在于，你算错建筑成本了。现在基本上50-60平的公寓，建造成本在25万左右。2500每平米要包含车库，公共面积，电梯，残疾人停车，过道，花园。

然后还有一个非常高的council贡献，以20套公寓为例，就要你20万的贡献。

还有所有的公寓售价都是incl gst.然后你自己算要交多少gst吧

这2天再谈2个公寓的项目，都是之前买的地，拿到批文，全都做不下去，申请破产，银行卖出的。

风险非常大，不懂最好不要做

oyeah

以前好的时候每套公寓地价在5万左右，现在都去10万了
boxhill好多项目，都不太挣钱的，有100万的净利都可以笑了

snowolivia

围观高人

花正红

mark

yhwyhw

oyeah 发表于 2014-5-26 12:48
这个问题的关键在于，你算错建筑成本了。现在基本上50-60平的公寓，建造成本在25万左右。2500每平米要包含 ...

AUD2500/m2 is reasonable rate for current market which is from Australia Construction Book 2014.