付清贷款的自住房转投资房

starryrain

请问如果一间已经付清贷款的自住房要转投资房，在不把它卖掉的情况下，是不是最好全额贷款再买一套投资房来抵扣INCOME比较好

LENNY_DONG

目前来看这个是比较好的办法了

starryrain

LENNY_DONG 发表于 2014-5-8 19:41
目前来看这个是比较好的办法了

那请问下如果我想装空调，但是因为已经不能作为depreciating asset 抵扣的interest，是不是也不能作为正常expense来抵扣income啊

LENNY_DONG

starryrain 发表于 2014-5-8 20:01
那请问下如果我想装空调，但是因为已经不能作为depreciating asset 抵扣的interest，是不是也不能作为正 ...

空调肯定要折旧计算的

rickinclayton

再买一套也只能抵扣新投资房的收入，付清的那套房租不能抵扣。

604

是这样的。

starryrain

rickinclayton 发表于 2014-5-8 20:31
再买一套也只能抵扣新投资房的收入，付清的那套房租不能抵扣。

付清那套房租已经只能当纯收入来算了，但是那套正常的支出还是可以抵扣的吧，比如物业和中介费用等
再买一套就当作是唯一的negative gearing了，来抵扣工资加房租的total income

rickinclayton

其实你有正收入挺好的，何必折腾点负的来呢。

starryrain

rickinclayton 发表于 2014-5-8 21:05
其实你有正收入挺好的，何必折腾点负的来呢。

房租进来纯收入的话，我这税不得交死啊

李十三

starryrain 发表于 2014-5-8 21:13
房租进来纯收入的话，我这税不得交死啊

也不會交死。要不你交給我管理，我收你很高管理費，使你少交些稅？

李十三

為何不考慮賣出？

april78

自己租呗，不交税。

haobaobao123

We have the same situation at the moment

matrix

新买的房子你自己住在里面怎么做投资房？

starryrain

chenyunsun 发表于 2014-5-8 21:23
為何不考慮賣出？

考虑过了，但三个问题，一是GAIN不够多，二是我还算喜欢它，三是出租不难。。。然后现在又是冬天了。。。

rickinclayton

这思维真让人捉急。
第一套的收入永远是正的，无论是是否买第二套。你的总收入和边际税率在第一套出租的时候已经决定了。
第二套的贷款不论是否用到第一套做抵押（一般第二套自己能抵押最好），房租和利息相抵后，产生负扣税。那么这负的部分，你用来抵第一套的房租或者你用来抵你本身的工资收入，有区别吗？
就是说你的新投资可以产生负扣税，但是并不能减低第一套出租的税负。而是降低你的总税负。希望有解释清楚。

starryrain

matrix 发表于 2014-5-8 21:27
新买的房子你自己住在里面怎么做投资房？

不是新买的啊，是之前买了，一不小心付完了 当时完全没想到税务问题

starryrain

rickinclayton 发表于 2014-5-8 21:34
这思维真让人捉急。
第一套的收入永远是正的，无论是是否买第二套。你的总收入和边际税率在第一套出租的时 ...

对不起让你捉急了，税务问题，智商有点跟不上
虽然我不知道我是否理解了你的意思，但我目的就是减少总的税负
因为第一套出租的关系（总的income增加），我非但不能退税，还得额外交好多（本身工资不够高，交得税太少）

movludi

找个信的过的人租收cash

starryrain

movludi 发表于 2014-5-8 21:51
找个信的过的人租收cash

嗯，考虑过，但我还是想奉公守法一点，以防万一

李十三

starryrain 发表于 2014-5-8 21:33
考虑过了，但三个问题，一是GAIN不够多，二是我还算喜欢它，三是出租不难。。。然后现在又是冬天了。。。 ...

一，增值不夠多。你買另外一套也會增值的。損失只是印花稅及傭金等。衡量一下稅務上的損失哪個大。
二，喜歡它?有可能搬回來住?
三，再買也買不難租的。
然後，冬天有什麼關係?

李十三

starryrain 发表于 2014-5-8 21:47
对不起让你捉急了，税务问题，智商有点跟不上
虽然我不知道我是否理解了你的意思，但我目的就是减少总的 ...

你不要把目的定為少交稅，要定為稅後收入多。

rickinclayton

同意楼上，楼主被负扣税忽悠了

再好好研究研究。假设你工资5万交1万税，投资方房租1万5交5000税，那么到手5万整，交1万5税。多整一套，先不算花去的1万多印花税，一万左右中介费（含在房价中，等于你付），律师费，贷款成本等。就算第二套每年亏损5000，那么到手就变4万六千六，交一万3千3税。税是减了一点，到手的钱减的更多。

办法也不是没有，楼主唯一可以买的就是有巨大增值潜力的楼花。第一免印花税，第二贷款困难需要用第一套抵押，第三可以抵扣巨额折旧，增加账面亏损，第四物业费，康嫂费等一样不少，可以实现更大额度的负扣税。当然前提是楼花会涨，不然我估计你要死的心都有了。

希望有解释清楚。

starryrain

chenyunsun 发表于 2014-5-8 23:53
一，增值不夠多。你買另外一套也會增值的。損失只是印花稅及傭金等。衡量一下稅務上的損失哪個大。
二， ...

嗯，说到底还是因为自己喜欢而已，不回回去住，现在也有租客，估计等她走后会考虑下是否卖掉的，谢谢回复，脑袋水放掉点了

李十三

starryrain 发表于 2014-5-9 17:40
嗯，说到底还是因为自己喜欢而已，不回回去住，现在也有租客，估计等她走后会考虑下是否卖掉的，谢谢回复 ...

好像可以帶租客出售的。

starryrain

chenyunsun 发表于 2014-5-9 22:33
好像可以帶租客出售的。

学生租客，人很好，但着实家具摆得有点乱，拍照不会好看的

hellenhaixia

学习

acesoft

能把房子抵押了贷款买别的房子吗？我也有这样的困扰

urbb

starryrain 发表于 2014-5-8 21:13
房租进来纯收入的话，我这税不得交死啊

俺做投资房也是这个问题在纠结。一直没算清是干脆纳税算了还是再整一栋房子来做负扣税。

marylikecats

楼主老婆赚钱嘛？ 再哪个州？ 看看有无benefit 做spousal transfer。