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[创业交流] SHOPPING CENTER 的承租问题 [复制链接]

CVfreshman

皮靴族

发表于 2014-1-23 19:32 |显示全部楼层

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小弟准备购买了一个SHOPPING CENTER的小生意
该生意才刚与SHOPPING CENTER 续约
我想问的是这种情况下我是要跟SHOPPING CENTER签新约还是直接TRANSFER 租约
直接接租约是不是就等於我要接受所有的租约条款而且没有谈判的馀地
还有就是SHOPPING CENTER 中的 OUTGOING 是不是LANDLORD INVOICE多少我们就要付多少万一要大修我们不就惨了

CVfreshman

皮靴族

发表于 2014-1-23 19:35 |显示全部楼层

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OWNER承诺租约续了之後三个月内装修
现在已经过了四个月还没装修
如果我买下来是不是要装修

belinda1234

皮靴族

发表于 2014-1-23 19:36 |显示全部楼层

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这你应该直接找你那个shopping center的 leasing manager 了解，每个地方要求会不太一样，很多都是可以谈的。

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CVfreshman

皮靴族

发表于 2014-1-23 19:43 |显示全部楼层

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本帖最后由 CVfreshman 于 2014-1-23 20:44 编辑

belinda1234 发表于 2014-1-23 20:36
这你应该直接找你那个shopping center的 leasing manager 了解，每个地方要求会不太一样，很多都是可以谈的 ...

我的疑问就是转租约与签新租约对SC有什麽不同?
律师费都是一样要付的阿

myaqk

木屐族

发表于 2014-1-23 21:22 |显示全部楼层

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转租约简单呀。原租约上附一页谁转租约给谁就行了。重新写新租约的律师费可比转租约的高多了。就这转租约的律师费也不便宜的，好在不是你付。新的就得你付了吧。

另外，SC也不可能一个店面出两份租约的。如果要出新的，必须先作废老的，那前东主答应吗？他买生意给你不就是买租约吗？你能签到新租约，还会付钱买吗？

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CVfreshman

皮靴族

发表于 2014-1-24 07:43 |显示全部楼层

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那旧租约卖家还没履行的部份是不是我要履行...........................
譬如说装修

老肥猪

布鞋族

发表于 2014-1-24 08:49 |显示全部楼层

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本帖最后由老肥猪于 2014-1-24 10:06 编辑

接楼主的帖子问下, 租约到期reveiw 一般商场在当年base rent 基础上加多少比例开始新租约? 这个能谈吗, 要如何谈下来,一般多少比列合理

orangejue726

铜靴族

发表于 2014-1-24 08:54 |显示全部楼层

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都开商场里啊。。好强大。。

zhuangxi

布鞋族

发表于 2014-1-24 09:07 |显示全部楼层

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羡慕，希望了解如何进商场啊

CVfreshman

皮靴族

发表于 2014-1-24 09:30 |显示全部楼层

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orangejue726 发表于 2014-1-24 09:54
都开商场里啊。。好强大。。

SC 有大有小阿.........................(paopaobing(56))

happy121

皮靴族

发表于 2014-1-24 09:45 |显示全部楼层

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CVfreshman

皮靴族

发表于 2014-1-24 10:48 |显示全部楼层

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老肥猪发表于 2014-1-24 09:49
接楼主的帖子问下, 租约到期reveiw 一般商场在当年base rent 基础上加多少比例开始新租约? 这个能谈吗, 要 ...

这个我知道一点点..................先来抛砖引玉
通常SC的租约到期时会检讨自己租金的合理性...............参考顾问公司的报告提出新一期的租金
同时检讨承租人的店铺对SC的贡献像是品牌人流吸引力装修商品别 STYLE ..................
所以当然可以谈
有时後你可以委托你所加盟的协会或联锁店去谈以获得更好的租约
但是也有SC认为商业别不能吸引人流而不愿意续约的

myaqk

木屐族

发表于 2014-1-24 11:40 |显示全部楼层

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CVfreshman 发表于 2014-1-24 08:43
那旧租约卖家还没履行的部份是不是我要履行...........................
譬如说装修 ...

可以谈的。装修前后卖价是不一样的。最好装修之后再接手，省了很多麻烦事。装修得找有资质的人，工期要在要在免租金的期限内完成，SC management 从设计到装修完都要一步步认可，等等。当然，有经验的人另当别论，还见过牛人白天营业晚上装修的，协调能力一流！

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老肥猪

布鞋族

发表于 2014-1-25 14:11 |显示全部楼层

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要找个好律师不容易阿, 还有对周围行情要了解

Martin_2F

银靴族

发表于 2014-1-25 14:12 |显示全部楼层

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laoshaan

金靴族

发表于 2014-1-25 14:37 |显示全部楼层

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CVfreshman 发表于 2014-1-23 20:35
OWNER承诺租约续了之後三个月内装修
现在已经过了四个月还没装修
如果我买下来是不是要装修 ...

你买下，就是你的事

laoshaan

金靴族

发表于 2014-1-25 14:40 |显示全部楼层

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CVfreshman 发表于 2014-1-24 08:43
那旧租约卖家还没履行的部份是不是我要履行...........................
譬如说装修 ...

当然

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laoshaan

金靴族

发表于 2014-1-25 14:43 |显示全部楼层

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myaqk 发表于 2014-1-23 22:22
转租约简单呀。原租约上附一页谁转租约给谁就行了。重新写新租约的律师费可比转租约的高多了。就这转租约的 ...

SC的人根本不会和外人谈租客的事，意向买家算那根葱

laoshaan

金靴族

发表于 2014-1-25 14:44 |显示全部楼层

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老肥猪发表于 2014-1-25 15:11
要找个好律师不容易阿, 还有对周围行情要了解

找好律师很容易，只是你付的起米吗?

laoshaan

金靴族

发表于 2014-1-25 14:46 |显示全部楼层

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myaqk 发表于 2014-1-24 12:40
可以谈的。装修前后卖价是不一样的。最好装修之后再接手，省了很多麻烦事。装修得找有资质的人，工期要在 ...

我的店装修12天,免租一个月

laoshaan

金靴族

发表于 2014-1-25 14:49 |显示全部楼层

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CVfreshman 发表于 2014-1-24 11:48
这个我知道一点点..................先来抛砖引玉
通常SC的租约到期时会检讨自己租金的合理性........... ...

委托别人不是免费的，他是如何想的，ALL FREE

laoshaan

金靴族

发表于 2014-1-25 14:52 |显示全部楼层

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CVfreshman 发表于 2014-1-23 20:43
我的疑问就是转租约与签新租约对SC有什麽不同?
律师费都是一样要付的阿 ...

转租约对SC更有保障，签新租约对SC更有利可图

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laoshaan

金靴族

发表于 2014-1-25 14:55 |显示全部楼层

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万一天塌下来了，大家都惨了

CVfreshman

皮靴族

发表于 2014-1-26 07:25 |显示全部楼层

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laoshaan 发表于 2014-1-25 15:49
委托别人不是免费的，他是如何想的，ALL FREE

加盟付費的association........有的會有此類服務

anneshirleylove

布鞋族

发表于 2014-1-27 15:28 |显示全部楼层

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如果前租客已经和房东续好合约了，你只能transfer不能重新和房东谈条件。上一任租客所有的权力和义务全部转让给你。

关于outgoings是房东寄给你多少就给多少，outgoings和大修有啥关系？你买店之前有一个disclosure statement上面会告诉你一年的outgoings大概有多少