买房税务筹划和贷款结构设计—你问我答

瑞米

希望这个帖子能帮助解答大家购房的税务筹划和贷款结构设计的问题。我只是澳洲CPA，不是注册的TAX AGENT，所以本贴不构成专业税务建议，如有需要，请咨询专业税务师。
同时，我把前几天的问答也一起贴上来，方便大家浏览。

瑞米

潜航者的问题：
很谢谢你的回复， 我把我具体情况说详细点，如果可以，帮我出个主意：
身份：457工作签，准备2年后争取PR
收入：37% 税率
小孩：国内5年级
存款：400K
以下是我困惑的地方：
1. 小孩是去读公校还是私校；如果是公校，则只能根据学校买房，如果是私校， 则房子可选范围会多（我个人理解）
2. 房子是租还是买；如果买，买旧房还是新房。如果旧房，万一两年后转不了， 在第四年（合同）后我得把房子卖掉。
3. 最关键点在这儿，如果是买房，是怎么贷款好。如果是新房，那肯定是投资房。 问题是如何负扣税。知道再买一套肯定能负扣税，但能力只够一套房的。
好多问题，也都互相牵扯。也想着要留套房，哪怕4年后离开，也要帮小孩留套房，继续再这儿读到大学毕业。。。
谢谢耐心看完。如有建议，不胜感激。

瑞米

我的回答：

关于是否需要贷款的问题，真的是因人而异，针对OP目前的情况，我做一些分析。
第一，贷款是有成本的。很多人说利用100%OFFSET就没有成本，不全对。因为目前的房屋贷款都是抵押贷款，那么COUNCIL 就会收房屋抵押的印花税。这项费用在1500澳元左右，加上其他杂费大概2000澳元。而且由于您要求有100%OFFSET的账户，需要付PROFESSIOANL PACAKGE，大概是350-395澳元的年费，这个FEE你每年都需要付的。
第二，那么贷款对于能全额付款的人的好处是什么呢？简单二个字，避税。（在澳洲，年收入上了10万澳元的澳洲人买房就是为了避税，平滑自己的税赋，而中国人大部分买房是买其升值空间，国内过去几十年房价上涨给太多人留下不可磨灭的印记。因此我看到不少年收入5-6万澳元的中国人拥有2套以上的投资房。）
第三，为什么贷款可以避税。这与澳洲的税法规定息息相关，因为澳洲税法规定，投资的损失可以直接抵扣你的INCOME。当然投资损失可以有很多种，但只有投资房产可以让你不需要真金白银真正有损失也可以实现抵税，秘密就在于折旧。例如说你买一套房子，租金收入完全可以COVER你的利息和其他COUNCIL费，但是由于澳洲政府允许你在40年内每年折旧2.5%，那么一套50万澳元的房子你每年的折旧就是12500澳元，这个可以算为你当年的投资损失。目前OP的最高税率达到37%，那么就可以节约4625澳元的纳税。
第四，从OP写的情况来看，他目前规划并不明朗，可能由于目前还没有太多的自住权，因为能否批下PR有太多的确定因素。如果OP能过确定这次买的房肯定是自住房，即使以后不住了也不会出租，那么可以全额付款。因为OP40万澳元放在银行的利息也会同样征税，按3.5%的利息算，OP每年要交利息税5180澳元，而OP租房成本又不能抵税，因此OP用这个钱买一套自住房是非常划算的。但这种方式对OP以后处理这套房屋的自由度不够。因为，OP如果回国或者由于小孩读书或者其他原因，不能自住这套房屋，他用于出租的话，由于没有利息抵扣，赚的钱基本为澳洲政府做贡献了。
第五，但是如果OP能想的更远一点，买40万澳元的房子，贷款32万，多出来的钱放在OFFSET账户，OP以后的自由度会很大。假设这套房以后做投资房，按4.7%的利率计算，每年的利息是15040澳元，如果OP继续留在澳洲而且税率还是37%，每年可为他节约5564澳元的税赋，注意是每年。
总而言之，OP现在买房如果为了投资，贷款是为了负扣税；如果买了自住，贷款是为了以后有更多的自由空间，当然你得付出2000多澳元的沉没成本。

不知道写清楚了没有，有问题再回答吧。

emily-dd

等专家

瑞米

GWHM的问题：
贷款 top up 以后多带出钱用于投资，当然要单独计算利息， 可以要求银行 在另外增加一个offset 帐号 对冲这个新的split loan 吗？

瑞米

我的回答：
有些银行对应一个贷款帐户可以申请2个Offset帐户，具体看你的贷款银行。由于offset 实际是存款帐户，如果你把你贷款帐户的金额转入你的Offset帐户再投资房产，你将不能享受利息抵扣。只有从贷款帐户转入你的投资帐户或者你新购投资房的帐户，你才有资格享受利息抵扣.
如果你这10万澳元主要为了投资，建议以LINE OF CREDIT的方式。这个等于银行给你一个10万澳元的授信，你用的时候才开始计算利息，计息不必要按期归还，会累加到你账户，然后可以随时归还。因为投资很多时候需要等待时机，所以这个方式可以帮你节约利息。但LINE OF CREDIT的利息比普通的Home LOAN利息高一点点

瑞米

cokey的问题：
刚刚看到一个同学的帖子，是关于海外收入买房后失业的能否领centerlink的，突然想到一个针对PR的问题。
用海外申请贷款买房的PR并不需要提供TFN给贷款的银行，而且开户基本用passport的。
Settlement后我们一般都会用Driver ID在银行开多几个普通账号，并提供TFN。
那如果我们将海外收入或国内买房后的钱都转到OFFSET账号，政府会知道这个OFFSET的账号和我用澳洲driver ID开的平时用的银行account是一个人吗？
大家都知道国内有外汇限制，一年就5W美金。卖套房子合法转过来都要N年，如果税局发现每年都有那么多钱转入，而我们根据自己实际收入报的税肯定少很多

瑞米

我的回答：
第一，你的passport开户和用驾照开户在ATO和银行系统会认定你一个人帐户；
第二，ATO查税的时候不会以你贷款时候提供的海外收入为依据；
第三，当你有超过1万元以上的汇款入境，银行系统将汇报反洗钱中心，ATO也能获得数据；
第四，如果你大额资金来路不明，反洗钱中心可能会调查你资金来源，即使你已申报纳税；
第五，如果你有海外汇款，没有申报收入，又无法证明资金来源于捐赠或其他免税项目，一旦被ATO 调查，你就麻烦了。ATO 调查海外收入的几率特别高。
如果你在中国卖了房，由于外汇管制，需要2-3年才能汇款过来，这个时候你要做的就是保存好所有记录，同时在其期间对你在中国的存款利息申报收入。
记录包括但不限于：
1。你的房屋买卖合同
2。你卖房的时候在中国缴纳的税费凭证
3。 你卖房时候，买方支付购房款的汇款记录
4。 你的卖房款分批汇入你的购汇账户的记录
5。你购汇账户汇入你澳洲账号的记录。
6。 如果你委托亲人朋友汇款，你汇钱至他们购汇账户的记录，然后他们再汇入你澳洲账号的记录
7。其他

瑞米

Vintage2281的问题：
如果有一套已经付清的房子A，现在打算再买一套B自住，然后把A当成投资房租掉，请问还可以从A refinance吗？ 因为如果重新以买B为理由去贷款，A的租金就要打税了。但是如果把A refinance的钱拿来当B的首付，A还可以negative gearing，似乎是更好一些。
不知道想的对不对，请大家指点下是否有更好的做法。谢谢

我的回答：
对不起，才回消息。我用数字来说明可能更适合一些，
假定A房原有贷款30万，但是OP一直都是用本金+利息的付款方式，5年后，A房贷款只有25万澳元。这时，OP想把这套房子出租，买B房自住。那么OP可以申请转贷款。我们假定OP成功贷款35万澳元，其中25万澳元用于DETERMINE原来的贷款，另外10万澳元用于买自住房。这里10万澳元的性质属于EQUITY贷款，其目的不是为了买A房，而是为了买B房自住，因此这10万澳元即使以A房为抵押，其利息仍不能作为A房租金收入的抵扣项目。但是如果B房OP不是用来自住，而是为了投资，那么这10万澳元贷款利息可以做为B房出租收入的抵扣项目。很多人通过这种方式成功实现第二套投资房100%利息抵扣。
希望能帮到你

瑞米

从明天起，我会把慢慢把老外关于投资房的一些好的文章翻译后放在这个帖子里面，大家有什么问题也可以一起讨论。希望能对大家有点帮助。

瑞米

澳洲的税法浩如烟海，我们在学税法的时候，我们老师对我们提出的问题有时也是支支吾吾，不知如何判断，所以我的回答只能算是一种参考。
我们在计算投资房为我们带来负扣税的同时，一定记得房市有风险，我这里的回答都没有将楼市的风险预计进去。

wuyin227

楼主你好，我想问个问题，我今年才买了自住房，贷了250K左右，后来家里给了些支持，而且每月工资还贷以后还有些节余，大约100K放在offset账户。现在想转成固定利率，如果有可能多贷一点出来，到合适的机会买第一套投资房，但是貌似转贷的话，并不能贷出太多钱，所以想问问这样的情况应该怎么办好？

另外如果后面买第二套房的话，现在这套现在想的是转成投资，它的房租应该可以支持还贷。

瑞米

wuyin227 发表于 2014-1-18 22:08
楼主你好，我想问个问题，我今年才买了自住房，贷了250K左右，后来家里给了些支持，而且每月工资还贷以后还 ...

首先关于贷款问题，转贷是否能多贷款出来钱，不在于是固定利率或是否浮动利率，而在于你的房屋评估是否升值以及你的贷款比例。

第二关于购买投资房的问题，我个人不是特别推荐，购买投资房的有二大目的，负扣税和享受房产升值，从你所述的基本情况，负扣税对你个人意义不是特别大，因为你在150k贷款净额的情况下每月有些结余，年收入估计没上800K。至于房产升值，我无法判断走势，我们就乐观估计以后升值吧，但目前在澳洲买投资房马上就能实现正现金流的房子还是不多（不考虑折旧因素），也就意味你最初几年可能需要供这套投资房，如果一年中有1-2个月不能出租，会给你带来很大压力。

开心享受目前的生活，等你有实力的时候再来决定是否买投资房。我们投资的时候不要把任何事情算的太满，这样的投资往往失败。

瑞米

DOUBLE1881 问:
卖自住房的话需要交税吗？如果房子卖的比之前买进的时候贵，是不是要交这个差价的税？

我答：
五种情况：
1）如果OP购房后搬入一直自住，搬出后出售，该PPOR（principal  place of residence）的资本增值部分完全免税

  2) 如果OP 购房后搬入自住，然后搬出，但是搬出后在澳洲没有第二处PPOR，OP可以把该处房屋出租六年，仍然完全免税，.

3) 如果OP购房后搬入自住，然后搬入新的PPOR，把原来的房子出租，该房自变为投资房之日起的增值部分需缴纳资本增值税。.

4)如果OP购房后搬入自住，然后搬入新的PPOR， ATO允许你有6个月的时间出售你原来的PPOR，这种情况也全免资本增值税。

5)如果OP搬入自己购买的投资房，然后出售，资本增值税按比例征收，例如，OP原来的投资房出租2年，然后自住6年，8年期间房屋增值1万澳元，那么OP对1万澳元需要付2/8比例的资本增值税，但享受50%的折扣，即10000*2/8*50%=1250澳元

希望能帮到你。

wuyin227

瑞米 发表于 2014-1-18 23:39
首先关于贷款问题，转贷是否能多贷款出来钱，不在于是固定利率或是否浮动利率，而在于你的房屋评估是否升 ...

谢谢瑞米，其实我跟你的想法也差不多。

那么你认为现在我转贷的意义大吗？还是现阶段下继续保持variable rates，然后有offset比较好？主要是想要在利息和税上能有最大节省。

瑞米

转贷的意义在于你能获得更低的利率，节约利息成本。如果房产升值，用Top up 功能就可以把升值部分贷款出来，所以我不明白你转贷与固定利率或浮动利率之间的关系。

瑞米

wuyin227 发表于 2014-1-18 23:12
谢谢瑞米，其实我跟你的想法也差不多。

那么你认为现在我转贷的意义大吗？还是现阶段下继续保持variable ...

你有100K的现金，可以使用Split loan，就是150K用固定利率100K用浮动利率，这个在你现在那家银行就可以申请，不需要转贷。
不知道是否回答了你真正想问的问题。

wuyin227

瑞米 发表于 2014-1-19 00:21
你有100K的现金，可以使用Split loan，就是150K用固定利率100K用浮动利率，这个在你现在那家银行就可以申 ...

那如果是这样，我的100K用浮动利率是不是就可以不付利息了呢？

另外因为我的工资每月还贷以外还有节余，我如果存起来放着也是放着，如果有利息还要交税，所以想问您的是这样要怎么办好。

kici

瑞米

wuyin227 发表于 2014-1-18 23:26
那如果是这样，我的100K用浮动利率是不是就可以不付利息了呢？

另外因为我的工资每月还贷以外还有节余， ...

那你浮动就多留点余地好了。再说目前固定贷款利率和浮动利率差别不是很多，你要是Split loan，有些银行要收150澳元费用。市场预期还有一次降息，你不如等等看吧。

wuyin227

谢谢楼主，我还不能加分，等升到布鞋级别了，一定来给你加分。

joeintheend

瑞米 发表于 2014-1-18 23:43
DOUBLE1881 问:
卖自住房的话需要交税吗？如果房子卖的比之前买进的时候贵，是不是要交这个差价的税？

楼主你好  
你的1，2条所说的资本增值税全免  但是是否算入你该财政年的收入  还需要缴纳个人所得税呢 ？

例如我卖掉了自己的自住房 获利10万  加上其他Income 16万   年底tax return的时候  我的before tax and deduction income 是16万  那如果没有可抵税的项目  那我岂不是要缴纳非常多的个人所得税吗？

瑞米

joeintheend 发表于 2014-1-19 10:34
楼主你好  
你的1，2条所说的资本增值税全免  但是是否算入你该财政年的收入  还需要缴纳个人所得税呢 ？ ...

资本增值部分最后是加在income tax里面一起计算的，如果你符合第1和第2的条件，这个10万就不需要加到你的Income Tax里面，你只要按6万交税就可以了。

Evalikerainbow

咨询楼主：如果是PR，买了楼花，两年后交房，期间再买一个二手房先住着的话，是否还能得到政府的首次购买新房补贴？谢谢

PKJ

Evalikerainbow 发表于 2014-1-19 12:32
咨询楼主：如果是PR，买了楼花，两年后交房，期间再买一个二手房先住着的话，是否还能得到政府的首次购买新 ...

替楼主回答。在nsw是以签合同的日期算首次置业的。也就是你的楼花就是首次置业，你的楼花可以享受首次置业新楼的补贴及印花税的减免（具体要看你楼花的价格）

joeintheend

瑞米 发表于 2014-1-18 22:03
我的回答：

关于是否需要贷款的问题，真的是因人而异，针对OP目前的情况，我做一些分析。

请问你所说的“council 收取房屋抵押的印花税 1500”是什么啊？具体是怎么收的？一次性的吧

还有“贷款是为了以后有更多的自由空间，当然你得付出2000多澳元的沉没成本”
这个沉没成本指的是1500印花税+（350～395）澳元的年费？
为什么叫沉没成本（sink cost），如果是投资房不能拿来做tax deduction吗？

瑞米

PKJ 发表于 2014-1-19 11:38
替楼主回答。在nsw是以签合同的日期算首次置业的。也就是你的楼花就是首次置业，你的楼花可以享受首次置 ...

谢谢你的回复，QLD也是这样规定的，昨晚没睡好，今天很晚才起床。我有时间再找找其他州的规定，因为这个是州财政出的钱，每个州定义不同也是有可能的。

瑞米

PKJ 发表于 2014-1-19 11:38
替楼主回答。在nsw是以签合同的日期算首次置业的。也就是你的楼花就是首次置业，你的楼花可以享受首次置 ...

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谢谢你的回复，QLD也是这样规定的，昨晚没睡好，今天很晚才起床。我有时间再找找其他州的规定，因为这个是州财政出的钱，每个州定义不同也是有可能的。

瑞米

PKJ 发表于 2014-1-19 11:38
替楼主回答。在nsw是以签合同的日期算首次置业的。也就是你的楼花就是首次置业，你的楼花可以享受首次置 ...

谢谢你的回复，QLD也是这样规定的，今天我还是有空闲再找找别的州的固定，这是州财政的钱，每个州的定义不同也是有可能的。

瑞米

joeintheend 发表于 2014-1-19 15:27
请问你所说的“council 收取房屋抵押的印花税 1500”是什么啊？具体是怎么收的？一次性的吧

还有“贷款 ...

2000澳元为borrowing expense,包括stamp duty charged on a mortgage, loan establishment fees and title search fees charged by the lender。其中stamp duty charged on a mortgage 和 title search fees charged by the lender是一次性的，你在转贷款的时候 新的银行可能会要你交loan establishment fees ，也可能豁免。
我说是沉没成本是在他只用来自住的情况下，如果是投资房，肯定不是，stamp duty charged on a mortgage, loan establishment fees and title search fees charged by the lender可以在按5年和Loan term 较短的年数进行摊销。