房屋质量评估，维护，新房验收，害虫防控，白蚁查杀相关问题解答及主题文章

NewstepsBP

无论是孟子的“居者有其屋”，还是现代的“澳洲梦”，拥有自己的房产一直以来都是东西方社会文化中不可或缺的组成部分。房产对于大多数人来说是人生中最重要，最大手笔的投资。在买房的过程中，有无数的因素需要权衡，位置，周边自然环境，学校，购物中心，交通，高压线，害虫，白蚁，邻居，风水。。。。。。等等不一而足。 种种外部因素与房子自身的状况共同决定了房产的价值。
由于有不少朋友向我咨询各种相关问题，故开此贴，陆续介绍关于房屋质量评估，维护，新房验收，白蚁查杀，害虫防控的相关知识。欢迎朋友们发帖提问，我会尽我所能回答。
作者毕业于上海交通大学工业工程及质量管理专业。原澳洲新南威尔士大学土木工程学院PHD Research Candidate，研究方向建筑施工管理及质量控制。现为澳洲NSW registered building inspector，Pest management technician, Termite accreditation, HIA BCA codes accreditation. MBA（Master Builder Association）会员，AEPMA (Australian Environmental Pest Managers Association )会员。长期在澳洲大型建筑公司从事建筑施工现场管理与质量控制，工程竣工验收，房屋验伤（defects）鉴定评估工作. 作者保留版权，欢迎转载，转载请注明作者及出处.

livetoeat

SF
帖子要火，坐等。

NewstepsBP

在澳洲这样一个人工费奇高的国家，买房前的房屋及害虫检测报告对于购房者来说是非常重要的，需要被认真对待。如果在购房入住后才发现房屋质量存在问题，或者有白蚁入侵，那将会对房子的新主人引起很多生活上的不便同时产生巨大的经济损失。
那么，一份全面的房屋及害虫检测报告需要包含什么内容呢？
根据澳洲标准AS4349-0,1,3以及AS3660归纳起来应该有以下几个部分：
房屋外部状况
房屋内部状况
屋顶
屋顶与天花板之间的空隙
地板与地面之间的空隙
房屋所处的位置情况以及30米之内的建筑物
边界线
建筑安全性与风险性
各种房屋缺陷
各种裂缝
白蚁以及其他害虫存在的状况及风险

MU

收费？

BIGBHP

我以为是科普贴，原来是广告贴。

NewstepsBP

BIGBHP 发表于 2013-12-8 16:39
我以为是科普贴，原来是广告贴。

帖子才刚开了个头，就被下定义，好像有点早吧？
希望您能提出高质量的问题一起讨论。
就像我在帖子中说的，我会利用我的知识和经验，尽我的所能回答所有朋友的问题。
我相信时间会抚平您的疑虑。

BIGBHP

NewstepsBP 发表于 2013-12-8 17:41
帖子才刚开了个头，就被下定义，好像有点早吧？
希望您能提出高质量的问题一起讨论。
就像我在帖子中说的 ...

看得出来你还挺自负的。

我要是能提出来高质量问题的话还用得着你在这里发帖？放心我没疑虑，你赶紧往下写吧。

zxie8

楼主在悉尼还是在墨尔本

BIGBHP

你这么大的来头，在工地上干个工程监理太屈才了。

NewstepsBP

BIGBHP 发表于 2013-12-8 17:13
看得出来你还挺自负的。

我要是能提出来高质量问题的话还用得着你在这里发帖？放心我没疑虑，你赶紧往下 ...

我不知道您又是从哪看出我自负来的。
没关系，如果您提不出问题也没事，您也可以提出想了解哪方面的问题，我会尽量帮您解答。
如果是没有与主题相关的话题的话，咱们私信联系好吗？谢谢。

BIGBHP

NewstepsBP 发表于 2013-12-8 18:21
我不知道您又是从哪看出我自负来的。
没关系，如果您提不出问题也没事，您也可以提出想了解哪方面的问题 ...

原来是权威来了，我等洗耳恭听。

jasonjttan

坐等成为吵架贴。。你等他说完话。。然后再下定义也不迟

Murphy

lz年薪10w以上吧?不要在意小钱了,免费服务吧?

ryuwx

LZ留个联系方式，刚买house，有些关于挡土墙的问题，谢谢

清咖一杯

既然专业人士来分享，我们当成学习机会呗。就算是广告贴，也比那些啥也不说直接上广告的有营养吧。

NewstepsBP

既然有人提到了挡土墙的问题，那就先谈谈我对挡土墙的认识吧。
分3个topics讲吧。

NewstepsBP

Topic1：挡土墙垮塌的原因。
挡土墙垮塌的原因基本上可以分为以下5种类别。

1. 地基移动
地基移动有以下几种主要诱因。
a.泥土中水份含量变化时引起体积变化，这种变化受天气变化影响较大。比如悉尼前一段时间大量降雨，就有可能会引起挡土墙中的土体积膨胀，导致垮塌。如果过于干旱呢，水份蒸发过多，体积收缩过大，也有可能出现垮塌，但这种情况在悉尼较少出现。
澳洲的自然土壤等级（不包括填充土）从硬到软分为5个等级A,S,M,H,E。如果您的挡土墙是建在A,S级上的，那么恭喜您，除非出现海啸或者地震，基本上您的房子可以告别土壤地基移动这个诱因了。如果是建在M,H,E上面的话，尤其是H,E上面，那么在天气出现明显变化时，就要非常小心了。
b.容许支承压力（ABP）负载过大或承载压力过大。举个简单的例子吧，有些朋友在挡土墙的土上堆积了大量的杂物，植物，工具，甚至把平时不玩的船也搭在挡土墙上。可怜的挡土墙不堪重负，只有一倒呜呼了。
c.地基沉降，地下填充物体积收缩。有些builder在建房时，会用各式各样的rubbish来填充在地下。这些垃圾在经过一段时间的分解后，体积会产生变化，自然地基也就会随之沉降了。
d.滑坡。这种情况比较多发生在山区，或者是建在倾斜地基上的挡土墙。
e.地基本身设计存在缺陷，这个问题需要具体问题具体分析，就不展开讲了。
f.震动引发的垮塌。悉尼的同志们，每当你们在火车上看到轨道之间又出现了一帮一伙的cityrail的工人，那么有两件事可以做。第一件事就是好好享受让人抓狂的晚点，另一件事就是看看车窗外的挡土墙是不是完好无损。因为这些工人一年中有1/3时间在修铁轨，1/3时间检修电路，另外1/3时间就是在修挡土墙了。每天大量的火车经过时产生巨大的震动，两旁的挡土墙如果
不及时维护的话，就会造成极大的危险。同理，有些朋友的房子在繁忙大路边上，每天车来车往，也会引起挡土墙的垮塌。







2. 结构上负荷过大
3. 热膨胀，热收缩
4. 湿度过大，水份难以排出
5. 外部加载负荷



未完待续。。。

NewstepsBP

Topic 2：如何预防挡土墙的垮塌。

NewstepsBP

Topic 3：如何修复挡土墙的垮塌。

felicia_du

支持楼主，好好写营养贴，不要受无聊人士打扰

jands

感謝分享

phq

lz好，那我问几个基本的问题：
1. 发现有些房间的门关不严，有些窗子打不开，感觉是框有点变形，什么原因？如何解决？和地基有关系吗？
2. 买房后的维护（house），需要定期做building inspection，pest inspection吗？要多久做一次？
3. 白蚁和蚂蚁是否不共存？

谢谢先！

NewstepsBP

phq 发表于 2013-12-8 21:43
lz好，那我问几个基本的问题：
1. 发现有些房间的门关不严，有些窗子打不开，感觉是框有点变形，什么原因？ ...

lz好，那我问几个基本的问题：
1. 发现有些房间的门关不严，有些窗子打不开，感觉是框有点变形，什么原因？如何解决？和地基有关系吗？
2. 买房后的维护（house），需要定期做building inspection，pest inspection吗？要多久做一次？
3. 白蚁和蚂蚁是否不共存？

谢谢先！

您好，谢谢您的提问。
1.如果是大部分的房门以及窗子都打不开，关不严，基本可以判断出是地基沉降引起的问题。如果只是少部分，则具体问题要具体分析。解决办法的话，需要知道地基沉降的原因才能给出。需要您给出更多信息才能判断。

2.买房维护我在后面会专门写一章帮助大家了解如何定期打理自己的house。Building inspection除了在买房前建议做一下，settle后就没必要定期做了。除非发现结构上有大的问题或者有其他安全风险才建议找专业人士再来检查一下。Pest inspection在买房前也建议做一下，settle后分两种情况。第一种，如果house处在白蚁高风险区，建议至少6个月做一次，并由inspector出具报告及相关certificate, warranty；第二种，如果house不处在白蚁高风险区，建议每年做一次，并由inspector出具报告及相关certificate, warranty。关于Pest inspection以上说的都是没有发现白蚁存在的迹象，inspection起到的是监控的作用。如果在inspection中发现白蚁存在，建议立即采取措施，避免更大的损失。

3.白蚁和蚂蚁是否不共存？有许多人都在说白蚁蚂蚁天生是敌人，不能共存。我不知道这些信息是从哪里来的，还是只是人云亦云。从我的经验来讲，根本就没这么回事。白蚁和蚂蚁只有在碰巧遇见时才会展开遭遇战，soliders会互掐以保护自己的家园。剩下时间双方可以遵守和平共处五项条约，相安无事。有许多朋友就是因为听信了“有蚂蚁就没有白蚁”这一误导信息，麻痹大意，在白蚁已经进屋造成一定程度的破坏后才发现，太多血淋淋的教训了。。。

Y叔

请楼主申明利益，免费服务还是收费。也就是说，你为“本地及海外业主提供过新房验收，旧房检查，害虫防控，白蚁检查，防护服务”时，收费么？

睡着是小兽

感谢楼主不吝分享，希望楼主不要弃楼，再接再厉

lingrose

请问楼主查房子里哪里有石棉要找什么人来看？我的house inspection 说有一块屋檐下面可能是石棉.怎么处理？一定要查看拿掉吗？

phq

NewstepsBP 发表于 2013-12-8 23:43 lz好，那我问几个基本的问题： 1. 发现有些房间的门关不严，有些窗子打不开，感觉是框有点变形，什么原因 ...

谢谢楼主，回答还是非常满意的，只是一个房间门关不严，有几个窗比较卡。
白蚁蚂蚁不共存也是从网上看到的，但一直没找到可信的来源，谢谢!

wangsam

righttime

请教，如果是auction的房子，那我是拍卖前做building inspection 还是拍卖成功之后的3天cooling period 里面做呢？

lanlan1980

mark