house价格未来易涨难跌

jamking

前不久回国，喜闻以北京为首的各地房价猛涨，纷纷突破2，3，4万一平，导致悉尼房价比国内一线城市便宜很多。国内房价高企到现在，不管看多看空，未来风险只会越来越多。而澳元下跌，使得澳洲房价更显便宜了，尤其是house。从国内炒作房价的作风来看，感觉大妈们或者投资客的思路是这样：
1.炒高各类有稀缺属性的。主要体现在热炒华人区，学区房，离火车站近的house。同时，主要炒作house,townhouse,villa，因为土地是有限的，未来只要concil批准，往天上要空间容易很多，而且,楼花价格太高，只适合实在没有渠道的海外投资者。
2.以炒完后的高价为标杆，由于溢出效应，周围区的房价显得便宜了，然后拉动周边区域上涨。
3.澳元汇率下跌预期和国内房贷利率高及各种限制，以海外收入还贷未来预期压力小。
4.澳元资产由于房租回报率较合理，house永久产权，比国内房产更安全。
5.澳洲house与unit差价比国内小极多，比照国内各大城市，未来发展趋势可能是往高层发展，house价格与unit倍数增加，house可能成为奢侈需求。从中国大城市甚至各小城市来看，在人口越密集，house价格与unit的倍数会越大。纽约密集到住house必须火车很远的地方，现在离city近的house或者th,villa，未来必然越来越少。很多离city近的区，都有全盘unit/apt化的趋势。
6.澳洲人的生育率好像从来不是一个问题，而且每年移民净增量摆在那。假以时日，必定会有越来越多的来接盘的。有个小平房house,过几年还能重建加盖扩大居住面积，还有duplex，盖unit，等拆迁各种潜力。
7.house持有成本较低，没有房产税,strata，遗产税。相比国内政策朝令夕改没有连贯性，这里政策风险小。

看了这么多，想想如果你是大妈，你有钱，你有渠道能在澳洲买房，就算没有楼花中介的忽悠，你也难免会动下心思吧。钱多一个档次，就像人过了奋斗阶段，更多考虑的不是增值而是保值，减少和控制风险。
如果想一想国内政府或者香港政府托房市的行为，大量拆迁获取低成本土地，然后开发高层住宅有限量供应，人为造成紧缺形势（投资需求紧缺）。现在大妈们很可能就是先抢到房子，布好局，未来人口增长和移民趋势摆在这，house价格易涨难跌。

zq132

顶

jamking

从各类数据来看，交通方便的区上涨是稳定可靠的。随着悉尼人口增长，公路交通恶化，火车30分钟左右能到city的区域会很有潜力。人们会为了较短的上班时间来忍受居住环境的恶劣，而这部分人群的增多，会导致区域内房租上升，工薪阶层比例增多，其他闲杂人等会逐渐甩离到更远的地方，只要centerlink福利的增加幅度小于通货膨胀的上升速度，这种改变是必然发生的。城市越来越大后，可能未来的人看现在30分钟火车的区域都是好区了。当然城市越往外扩张，土地面积是平方倍增加，这个过程相对于前面redfern等区发展的过程就会更慢一些。

jamking

大妈可能比想象的多
前几周跑了好几个区的Inspection，基本都能碰到华人，而且好几个。印度人相对较少。以华人爱置业的传统、来澳新移民较有家底、投资或其他类移民身价不菲，以悉尼8%华人的比例，造成N倍于其人口比例的影响力是很容易的。虽然对市场了解不深，但是根据国内房价得出澳洲房价不贵的结论是很容易的，而且在国内抢房各种抢中得到的经验让大妈们往往出手阔绰，阵势惊人。在好区没抢到房的大妈，可能在稍差区会报复性的变本加厉的抢。总之，国内生活经验丰富一点的都知道，买房子就得赶紧抢，再不抢就没了。
此次房价上涨最让人恐慌的地方在于，大妈们捎带着把一些大家看不上的区也狠狠的炒了一把。多多哥看好的auburn起来了，campsie的unit,house涨幅比hurstville还凶猛，现在只要是华人区，管你乱也好不安全也好环境差也好，只要交通方便点，就都给炒起来了。这么想，你在北京见识过天通苑塔楼的，在香港看过密密麻麻的公屋的，澳洲这几个的脏乱差算啥呢，反而大妈看来是生活便利，腿着去就把菜买了，菜价还便宜。现在是看不上哪个区，哪个区就涨给你看。

jamking

讲一下在北京租房的事情，来感叹下北京和悉尼资源上的紧缺程度。

当年在北京中关村附近上班的时候，那阵子还合租。在北京要租房的话，找中介容易被骗，而且价格贵，一般在水木社区上看会有比较好的合租房的。老一阵子的北京流行贴条，那时候运气好的总能找到低于市场价而且多年不涨房租的房子。Anyway,像这些不通过中介的房子，如果拿来合租的话，价格一般是很合适的。

那阵子要租房，每天刷网站，临下班看到有一个招合租的贴子，在宇宙中心五道口的东王庄。于是提前撤了，立马骑车20分钟赶到，发现来看房的一堆。然后二房东要求一个个面试，问情况，然后留下电话等通知。虽然我很快就到了，但还是第三个。后来没有等到电话，打电话问，说有一个女的使劲浑身招数非要给二房东定金，二房东好歹也是文明人，抵挡不住这个架势，于是伊成功抢到了合租房。尼玛真的一个合租房还要被面试真的很屈辱。

到了这里，可想而知在多年疯狂上涨的行情驱使下，大家买房抢房的节奏是多么汹涌。每天挤北京地铁各种线路的人，早已适应了这种啥都要抢的节奏，老外们哪能理解。老外们又有谁知道中国那些没有抢房坚持看空的人，要么空转多了，要么退二线城市了，要么移民了，要么继续合租忍耐着。在这些环境下的人，到了悉尼，看到这么便宜的别墅联排么，能不抢吗?

meflyman

澳洲都要比照国内各大中城市的发展而发展了。。。

澳村原来这么落后。。。

jamking

meflyman 发表于 2013-11-9 14:24
澳洲都要比照国内各大中城市的发展而发展了。。。

澳村原来这么落后。。。

中国速度太可怕了，澳洲人做事慢吞吞，中国人做啥上马了再说。就IT来说，国内的技术基本上比澳洲的要好些，虽然可能活糙点，但是出活。在技术上是美国最快，其次中国，再之后可能才是澳洲。所以吧， 国内的城市也是可以给澳洲参考借鉴的。

旺旺妈

学习了，我更难了

jamking

旺旺妈 发表于 2013-11-9 14:32
学习了，我更难了

我也不懂 这些事情没有彻底懂的 也许想久了 到最后就凭直觉好了

banzhiyan

lz对大妈们的思路了如指掌啊！

serenayw

mountainnew

大妈中的一员

jamking

有一个问题没想明白。观察了下，之前媒体鼓吹有很多正现金流的房子，可是在今年接近10%的涨幅之后，基本上正现金流的房子被消灭了。也许正现金流房子的出现是房价即将上涨的标志之一，因为投资房需求会火热，除了当前的正现金流，伴随通货膨胀，房租预期也是会上涨的。如果房租在最近几年稳定不动甚至下降的话，没有房租上涨的预期，unit供应量又在未来大增的话，unit的价格压力会很大。
house投资相对unit来说，往往会是更长的周期。对于house来说，由于house地块用于开发unit/apt,自住从unit换house升级，大house分地成小house，未来长期来看house必然越来越小而且数量越来越少。悉尼西北铁路的修建带来了很大量的house和周边土地的供应量，就如同北京地铁改变之前大兴、房山等区县的命运一样，交通时间及成本(北京两块的地铁)永远是上班族考虑的重要因素之一，而不是距离city的实际公里数。西北铁路修好以后，悉尼周边还有哪里有这么好的地块呢？

churchman

说得对

Grace1127

看好西北，可惜没余钱，也等不起铁路通。

jamking

banzhiyan 发表于 2013-11-9 14:38
lz对大妈们的思路了如指掌啊！

应该说是华人的炒作思路。国内各地的学区房炒作可以看出来这个模式。
学区房炒作的好处在于，小孩把学就近上了，等毕业不用学区房了，还高价卖出去了。
就像以前说来留学买了套房，过几年毕业把房卖了，发现留学没花钱还赚了。
也像之前说包二奶买了套房给二奶住着，过几年二奶老了，把房卖了，发现除去开销，赚了不少。

架不住好学区被吹捧的势头，澳洲好学校的学区也在缩小，不过现在最差的情况下，也好歹可以租房上学区，比北京落户才能子女上学强太多了。

MU

Grace1127 发表于 2013-11-9 15:00
看好西北，可惜没余钱，也等不起铁路通。

西北铁路也许只是个梦

Grace1127

manunited 发表于 2013-11-9 15:04
西北铁路也许只是个梦

特别看到有十几公里是隧道，不由想起epping 至chatswood路段，还不知道要多修多少年呢。

banzhiyan

学区房炒作的好处在于，小孩把学就近上了，等毕业不用学区房了，还高价卖出去了。
如果学区突然缩小了，那就悲剧了！！！

就像以前说来留学买了套房，过几年毕业把房卖了，发现留学没花钱还赚了。
如果挂科太多，总也毕不了业，那就悲剧了！！！

也像之前说包二奶买了套房给二奶住着，过几年二奶老了，把房卖了，发现除去开销，赚了不少。
如果二奶又包了个面首，把房子偷偷转了，那就悲剧了！！！

jamking

banzhiyan 发表于 2013-11-9 15:08
学区房炒作的好处在于，小孩把学就近上了，等毕业不用学区房了，还高价卖出去了。
如果学区突然缩小了，那 ...

这个包二奶房本写自己名 只管二奶能住的。
毕不了业的，房子给挣钱了也不坏，谁跟钱过不去呢。。。
学区变小的就得买离学校更近的了。。。

banzhiyan

jamking 发表于 2013-11-9 14:16
这个包二奶房本写自己名 只管二奶能住的。
毕不了业的，房子给挣钱了也不坏，谁跟钱过不去呢。。。
学区 ...

小心二奶把你举报了

xialamu

好区的unit和坏区的HOUSE比起来,不知道哪个将来升值多?

banzhiyan

xialamu 发表于 2013-11-9 14:25
好区的unit和坏区的HOUSE比起来,不知道哪个将来升值多?

case by case

xialamu

banzhiyan 发表于 2013-11-9 15:27
case by case

如果是SEVEN HILL的比较靠近火车站的HOUSE和Hornsby比较靠近火车站的UNIT呢?

xialamu

manunited 发表于 2013-11-9 15:04
西北铁路也许只是个梦

西北已经涨的买不起了....比早两年涨了很多.

banzhiyan

xialamu 发表于 2013-11-9 14:31
如果是SEVEN HILL的比较靠近火车站的HOUSE和Hornsby比较靠近火车站的UNIT呢?

你的问题太难回答了，house多大，多老，门前有没有大树，后院有没有鸟巢？unit多大多老，朝向如何，strata多少？
升值是绝对还是相对？

xialamu

banzhiyan 发表于 2013-11-9 15:35
你的问题太难回答了，house多大，多老，门前有没有大树，后院有没有鸟巢？unit多大多老，朝向如何，strat ...

按照我们的预算,在SEVEN HILL买的house肯定是有缺点的老的HOUSE,

banzhiyan

xialamu 发表于 2013-11-9 14:37
按照我们的预算,在SEVEN HILL买的house肯定是有缺点的老的HOUSE,

如果自住，还是自己喜欢最重要了，其他都是浮云。

jamking

如何对抗大妈？
大妈凶猛，正面是不行的。只能避其锋芒，挫其锐气。
从全球来看，华人多的地方，房产市场就热。在加拿大温哥华的同胞们也深受大妈之苦。美国不了解，人有房产税，对控制房价应该会好点。对华人来说，置业是一种刚需，如果有条件还坚持不买房要租房过的实在是太少了，就算丈母娘不催，老婆孩子都在眼前。身为华人，中国的政治动荡可能与生俱来就让我们没有安全感，而房子是安全感中很重要的一部分，住好house大house更是备有面子的一件事儿，从足迹屡屡看到对所谓差区同学的攻击就可见。一句话，好不好冷暖自知，关侬啥事。住好区的闷声大发财就好，中国人讲究低调，就算看不惯差区的日子过的好，也得有点度量让人晒幸福不是。
sigh，这波大妈风很可怕。2001年那阵狂涨的时候，国内人都还没多少钱，现在国内黄金十年的房市过去了，大妈们腰包都鼓鼓的，战斗能力都惊人，而且十亿中国人做后盾，贫富差距的悬殊，要多少有钱人来多少。咋办呢？
有路子的，二次移民吧。过个几年，去美国去，也许房价也高，好歹中国人比例少点，而且税低物价低，专业工工资更高。美帝这么高端的地，大妈们过去应该一时还没有这么汹涌，而且偌大个美国，不像澳洲就墨尔本悉尼俩城市，想去澳洲的二线城市发展都不容易。
没路子的，要自住的，避开大妈扎堆的热门区，买个安心吧。未来涨跌不好说，这是经过金融危机后最迅猛的一次反弹，而且有大妈们的推波助澜，加上房价平稳这几年大伙儿积蓄了好几年的购买力，不知道啥时候能冷下来。而且，就算真冷了降了，你又敢买么？横下心，早死早托生。

jamking

xialamu 发表于 2013-11-9 15:37
按照我们的预算,在SEVEN HILL买的house肯定是有缺点的老的HOUSE,

好区unit和差区house真的是很难的选择。。。中间区的townhouse呢?

看现在unit的价格感觉是真心汹涌啊，一个2，3房的unit的价格加个10多w一般就能买个稍远点的villa了。有的th的价格也快直逼house了。感觉买unit很需要眼光，多点钱买个villa，townhouse，好歹带点地，都来澳洲了，总觉得住unit有点憋。而且th,和villa的供应量真心少啊