有没有人了解main residence exemption rule（6年rule）？

vichybaby

在足迹上看了半天，看到CGT计算，关于main residence exemption rule是越看越糊涂，请问有人了解吗？

能不能用下面例子进一步解释下

比如我50万买了一套房，买入后自住1年，然后搬出自己租房住（例如工作地点变化不得不就近租房），原来的房子出租了5年，最后80万卖掉。在此期间我没有其它房产。
出租的5年我可以每年做负扣税吗？如果我做过负扣税，CGT怎么算？如果我没有做过负扣税，CGT怎么算？
其实，我就是想问问负扣税和CGT豁免有没有直接的联系？

谢谢！

KKei

这年头tax accountant都好失业了

Momotaba

出租期间可以负扣税！

因为你没有别的房产，所以可以用main residence exemption 6year rule, 不用交CGT。

KKei

Momotaba 发表于 2013-9-12 07:50
出租期间可以负扣税！

因为你没有别的房产，所以可以用main residence exemption 6year rule, 不用交CGT。 ...

显然都是错的.还有那么多人加分. 没有真正免费的午餐, 也没有真正free advise.

负不负扣税取决与你IP的年岁和tax position.

至于6 year rule, 你有几套房都可以用, 但是只能apply 到其中一套. 而且你要充足证明这套为何是你主居的理由.

至于如何证明,需要哪些直接或者间接证据,去问tax agent吧. 饭还是要留给人家吃的.

vichybaby

KKei 发表于 2013-9-12 10:32
显然都是错的.还有那么多人加分. 没有真正免费的午餐, 也没有真正free advise.

负不负扣税取决与你IP的 ...

你能直接回答我的问题吗？谢谢！

vichybaby

我只想知道一个大方向，细节还是要去咨询专业人士的，

jeffxia

--政府缺钱、加强税收时期，你就当是投资房吧--负扣税，最后缴资本增值税。

--政府有钱、睁一眼闭一眼时期，你如果只有一套房，应该可以不用交资本增值税，但在出租期间也不要做负扣税。

现在澳洲政府穷，整天想着从税局拿钱（比如负扣税），应属自找苦吃之举。

vichybaby

jeffxia 发表于 2013-9-12 11:11
--政府缺钱、加强税收时期，你就当是投资房吧--负扣税，最后缴资本增值税。

--政府有钱、睁一眼闭一眼时期 ...

没分了，等回血了给你加！

原来玄机重重，哈哈！

smurphy

jeffxia 发表于 2013-9-12 11:11
--政府缺钱、加强税收时期，你就当是投资房吧--负扣税，最后缴资本增值税。

--政府有钱、睁一眼闭一眼时期 ...

我不是会计师，但根据我的税务知识，这是错的

楼主回血还是加给我吧，你浪费太多子弹在错误答案上了

oed

学习了

vichybaby

smurphy 发表于 2013-9-12 12:57
我不是会计师，但根据我的税务知识，这是错的

楼主回血还是加给我吧，你浪费太多子弹在错误答案上了 ...

好的，请直接回答我的问题

KKei

vichybaby 发表于 2013-9-12 10:57
你能直接回答我的问题吗？谢谢！

会计师就会这样回答你问题. 因为你的问题都涉及怎么算了.

1.首先你搞清楚负扣税(NG)是什么意思? 是指你出租房屋亏损,税务局根据你亏损给的税惠.
2.能不能负扣税,完全取决与你出租房屋中taxable income和taxable deduction. 你要给出相关具体数据以及资料才能告诉你, 比如房租价格?房子title谁名下,其中涉及trust与否?出租房上non-capital & deductible开支是多少?你是否有tax invoices?如果自己出租(不过agent),是不是market rate(这个不是你说的算) ?还有等等等的一系列数据和信息.
3.负扣税和CGT没有直接关系, CGT只和COST BASE和CGT EVENT以及PROCEED等有关.
4.如问题三.

把分加足吧.或者tax agent 详问吧.哪怕你知道具体怎么算CGT,你都不知道需要什么去support你的计算来against futher enquires from ATO.

smurphy

jeffxia 发表于 2013-9-12 11:11
--政府缺钱、加强税收时期，你就当是投资房吧--负扣税，最后缴资本增值税。

--政府有钱、睁一眼闭一眼时期 ...

如果合法，没什么自讨苦吃的，只有乱来才会自讨苦吃。

政府缺钱，可以提高税率，可以取消豁免，可以取消负扣税，但是不可以把合法的说成非法的。

jeffxia

smurphy 发表于 2013-9-12 14:46
如果合法，没什么自讨苦吃的，只有乱来才会自讨苦吃。

政府缺钱，可以提高税率，可以取消豁免，可以取消 ...

太幼稚！

连发动战争都可以合法不合法的胡乱解释，收你几个钱哪有那么严格？

我上次被警察拦下测酒精，什么都没测出来，那家伙指着我开着的雾灯大叫two hundred two hundred。。请问他是执法的？还是找钱的？

我理解，他有找钱的任务，也是无可奈何之举。但千万不要把缺钱的政府看成是青天包公，自己做事小心谨慎便是了千万

smurphy

jeffxia 发表于 2013-9-12 14:57
太幼稚！

连发动战争都可以合法不合法的胡乱解释，收你几个钱哪有那么严格？

法律有没有规定正常路况不可以开雾灯？

你自己违反了，还说别人抢钱。

jeffxia

不要张口闭口法律，尤其在澳洲这样的国家，你受用不起，我认识个人因一点屁大的事跟人家“法律”，损失几十万澳元。

会开车么？晚上上路时自己仔细看看，有多少车开着雾灯（知道雾灯在哪儿吧），讨论问题，一定要实在，胡诌乱扯就没劲了

smurphy

jeffxia 发表于 2013-9-12 15:21
不要张口闭口法律，尤其在澳洲这样的国家，你受用不起，我认识个人因一点屁大的事跟人家“法律”，损失几十 ...

不知道你住在什么区，我家附近晚上一周难得看到一两个人开雾灯。

你的故事只能再一次说明，只有违法才受罚：

测酒精，你没有喝酒，不罚你。

你开着雾灯，是你违反，罚你。看你雾灯开关那么熟，估计你雾灯还是故意开的，不罚你罚谁？！

KKei

jeffxia 发表于 2013-9-12 15:21
不要张口闭口法律，尤其在澳洲这样的国家，你受用不起，我认识个人因一点屁大的事跟人家“法律”，损失几十 ...

你这要吃大亏的.

在澳洲这个地方,没犯法你就可能在某些事情上"吃亏".你犯法了,那你亏吃的更大了.

别人能做,不代表你能做.人家有钱伐的起,或者做好了被伐的准备. 你呢?

大企业过去十年逃过好几个亿的税收, 最后和ATO打官司. 又花了5-6年和ATO和解,ATO同意把少的税交上,不收罚金和利息只收RBA standard rate.对于企业来说绝对是赚了.

你个人逃了十几万税,连罚金和利息一起交, 因为请不起律师 或者请律师完全不核算. 最后结果你肯定亏了.

所以澳洲这个地方,有钱人的天堂.

vichybaby

大家讨论讨论嘛，怎么气氛就不对了尼？

难道我这个好学的孩纸，在别人的扇乎下突然对投资房有了兴趣，在足迹上看了半天各位前辈的帖子，晕晕乎乎，提出一个问题，就是高难度问题？其实我还有很多问题呢，都不敢问了。

天行健

3楼正解

cg8180

同楼上

flylobster

LZ看这个帖吧：
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... p;extra=&page=1

vichybaby

flylobster 发表于 2013-9-12 18:01
LZ看这个帖吧：
http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=722698&extra=&page=1 ...

呵呵，我已经去问那位LZ了！谢谢！

LENNY_DONG

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... &extra=page%3D1

fred_1999

smurphy 发表于 2013-9-12 15:27
不知道你住在什么区，我家附近晚上一周难得看到一两个人开雾灯。

你的故事只能再一次说明，只有违法才受 ...

哥哥，你知道雾灯在哪里吗？别和远光灯搞混了，从没听说开雾灯要罚钱，还犯法的

smurphy

fred_1999 发表于 2013-9-14 16:35
哥哥，你知道雾灯在哪里吗？别和远光灯搞混了，从没听说开雾灯要罚钱，还犯法的 ...

兄弟，不要再炫耀你的无知了

fred_1999

smurphy 发表于 2013-9-14 20:06
兄弟，不要再炫耀你的无知了

那好啊，既然你那么懂，给个链接，我看看是不是开了就违法，再发个图片，画出来哪里是雾灯，我学习学习。天天在路上开，见的车也多了。


AUSTRALIAN ROAD RULES - REG 217
217—Using fog lights


        (1)         The driver of a vehicle fitted with front fog lights or rear fog lights must not operate the fog lights unless the driver is driving in fog or other hazardous weather conditions causing reduced visibility. 只要是你驾驶时认为能见度很低，或者天很黑，路灯亮度不够，导致你的可视距离降低就可以开！没有人说按照什么标准数值来衡量的！也不是按照警察的判断的，你自己开不开雾灯是一种道德规范，和违法根本不沾边，更别说罚钱了，有说开雾灯罚多少吗？！这里不是新加坡，吐个口香糖也要受刑！你可以不开，那是你的自由，可逆阻止不了别人不开，那是别人的自由！你素质高，欢迎，没有问题啊，想你学习，其实我也不开的，但谁也无法保证有人不违法，不犯罪，那也不是我们的义务去阻止。

我曾经开车去一个没去过的地方找地址没有注意前面红灯了，就这样慢慢开过去了，然后警察马上就不知道从哪里钻出来响警笛了，我停下，我承认我闯红灯违法了，闯红灯就要罚钱的，对吧，可是我和警察说了我不是故意的，你要罚就罚，我也认，因为我确实闯红灯了，不管什么原因。最后警察还是没有罚我。我说这个亲身的例子就是说明连这么清楚的违法罚款的衡量界限都没有罚，不是说我很lucky,而是说开不开雾灯那么模糊的衡量标准，就不要说罚款和违法了。谢谢


Offence provision.


        (2)         In this rule:


"front fog light" means a light (other than a headlight) fitted to the front of a vehicle to improve illumination of the road in fog, snowfall, heavy rain or dust clouds.


"rear fog light" means a light (other than a brake light, a tail light, a number plate light or a reversing light) fitted to the rear of a vehicle to make the vehicle more easily visible from the rear in fog, snowfall, heavy rain or dust clouds.

hcj168

去车版看看（开雾灯被罚）就明白了

smurphy

fred_1999 发表于 2013-9-15 10:49
那好啊，既然你那么懂，给个链接，我看看是不是开了就违法，再发个图片，画出来哪里是雾灯，我学习学习。 ...

只能说你的理解能力也有问题，根据你发的链接，怎么看雾灯都不是能随便开的，天黑和恶劣的天气根本不是一回事请

天黑开夜行灯就可以了。而遭遇雾、暴雨等恶劣天气时，空气中有大量的颗粒、雨滴、蒸汽，这时需要更强穿透力的灯光，这时才需要开雾灯。也正因为雾灯具有很强的穿透力，对对方司机的眼睛会有伤害，所以如果仅仅是天黑，而空气是干净的情况下，天再黑也是不允许看雾灯的。

关于雾灯的争论到此为止，你有兴趣可以去车版继续，这个楼已经歪得不成样子了

PS：我不会告诉你我知不知道雾灯在哪里

fred_1999

smurphy 发表于 2013-9-16 12:05
只能说你的理解能力也有问题，根据你发的链接，怎么看雾灯都不是能随便开的，天黑和恶劣的天气根本不是一 ...

难道我不是进的车版吗？？？？？？？好吧，我承认我是来歪楼的。为什么还没有换鞋子？？