买投资房的经历（买二手房还是楼花）

liveinmelbourne

    我30多岁来到墨尔本，至今好几年过去了。期间贷款买了一套自住房。以前在国内时，我在小城市居住，收入低，底子薄，没什么家底。从国内大城市来的人，好歹都有些家底。起码，北京上海的房子一卖，基本可以在墨尔本买一套房。来这里以后，随着年龄的增长，逐渐开始考虑以后养老的问题。虽然现在有Full time的工作，但毕竟是从30多岁才开始，等退休后，不见得有多少super。而且，经营super的公司可能还会把super赔了。自己也不知能不能工作到退休年龄67岁。靠政府的养老金，实在太可怜了。那点钱，只能维持基本的温饱。想吃好点可能都不够。唉，生活真不容易啊。

    我也考虑过其他投资方式。股票外汇贵金属投资，没那本事，风险太大（以前在国内赔惨了，吓怕了）。做生意，不会，没经验。想来想去，只有买投资房。我想，既然银行敢给客户贷款买房，银行肯定认为买房风险小。后来又查了些资料，政府预测，2060年以后，墨尔本人口将达到800万（来源 Committee for Melbourne的报告）。既然是这种趋势，那未来住房肯定短缺，房价应该还会大涨。

    既然考虑买投资房，就涉及到买什么房。我已经贷款买了一套自住房，资金和贷款能力有限。买house很吃力。尽管好多人说house升值比公寓要快。我在网上调查了一翻。发现，在以前，house价格果然比公寓长得快一些（根据统计数据，1985-2013期间，house平均价格上涨5.5倍，apartment和unit价格上涨了5.3倍）。但两者相差并不多。因为公寓的租金回报要好过house，对我来说这很重要。我可以投入很少的钱去拿住房子。house租金回报要少，每月投入较多，压力比较大。还有，长期持有，算下来虽然house增值快一些，但算上每年投入的利息和维护费用(旧房子的维护费用也不少）等，也不见得比公寓好多少。基于这个想法，我决定买公寓房。

    决定了买公寓房，又面临一个问题是，买二手公寓还是楼花。二手公寓的好处是，看得见实物。是什么样，就是什么样。楼花的是期房，眼下看不到。施工时可能会有所改动，5%的变化是合法的。楼花的优势在于，可以折旧抵税，印花税上也能省下一笔钱。对于像我这样家底薄的人，楼花的诱惑力还是很大的。租金加上退税减去物业管理等费用，以后基本不用再往里投钱了。这样，我没有什么压力，就可以长期持有，等着退休前卖了就行。买楼花还有一个风险。就是银行对房子的评估。比如一套40万的公寓，你准备20%的首付8万，指望银行贷款32万。你和开发商签了合同，交了10%定金4万。当房子开工时（可能几个月或一年以后），正赶上房价下跌，银行评估房价只有38万。那银行只贷给你38万的80%,30.4万。这样，你就需要自己多准备1.6万。或者，提高贷款额度，超过80%。这样要多交一点保险费。所以，如果买楼花，在签合同之前，一定要把房价和附近相似公寓的房价作比较，不要买贵了。还有，尽量在房地产行情在上升通道时买房。

    既然是投资，就要有风险。天上不会掉馅饼。比较下来，楼花风险稍大，但收益也大一些。并且，房价的长期趋势是上涨的。也就是说，被银行低估的机会并不多。买房时，尽量找有历史长，有实力的公司，多比较周围的房价。自己工作做到了，风险就更小了。

    买之前，对自己要买的房子做个估算，年租金+折旧退税-银行利息-物业管理等费用。如果结果是负数，也就是说你还需要往里投钱，这样还能再退一些税。随着时间推移，租金会越来越高，现在需要投钱，以后就会是正现金流。那样，不仅没了负担，还会有一些收入。如果你打算买house，一样需要计算一下，每年需要往里投多少钱。既然是投资，就要有清晰的头脑，不能弄得稀里糊涂的。你要自己弄清楚细节，不要受朋友影响。经常听人说“听朋友说了，什么样的房子怎么怎么不好”。如果你想听建议，尽量去找买过投资房（既买过house也买过楼花的最理想），并且投资成功的人。而不要去听那些没有投资，或投资失败的人。


    最终，我花了43万买了一套楼花（具体我就不说了，以免有做广告之嫌）。在交了定金后，房屋图纸有过改动。没想到竟然多出来几平方米。贷款时，银行评估的房价比实际多出一小点。总算一切顺利。现在房子还在施工中。如果以后有什么变化，我再更新帖子。

    当然，我的观点不是适合所有的人，只适合那些资金有限，并且想得到较好的投资回报率的人。如果你是大款（起码不用担心养老问题），那就不用考虑这些了，想买什么就买什么，算来算去多费心啊。如果你非常保守，一点风险也不愿意承担。那最好不要投资，干脆就把钱存银行，也不用担惊受怕了。不过随着物价上涨，货币贬值，存款也会变得越来越少。

TigerBNE

谢谢分享，不容易加油

planetkeeper

43不贵，不过墨尔本买楼花，真的不是中介软文吗

xyz58

有嫌疑

xialiaoliao

呵呵， 2060， 这个饼蛮远的。
软文99%。

ellepopo

不是应该交房的时候才申请贷款么？ 没有现房，银行怎么评估，LZ真的不是广告贴么

Burwood1

顶光脚

yolandalinz

又见光脚楼花。

liveinmelbourne

总有人生性多疑啊。怀疑这怀疑那。天天在怀疑别人，不累吗？没关系，怀疑就不要买。

我的房子先付10%定金。银行评估后，根据进度分期贷款。楼花都是没有现房的。

happyking

2060年墨尔本已经变成海底了

xhioanog

谢谢分享

liveinmelbourne

欢迎讨论啊

KKei

liveinmelbourne 发表于 2013-7-24 11:53
总有人生性多疑啊。怀疑这怀疑那。天天在怀疑别人，不累吗？没关系，怀疑就不要买。

我的房子先付10%定金 ...

根据进度,分期贷款是怎么回事?

么听说过.楼主快说说

酱油瓶

光脚 + 楼花, 再看看楼主发的帖子 http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... read&tid=700980

楼主, 你真的不是卖楼花的?

cangaru

"如果你想听建议，尽量去找买过投资房并且投资成功的人。而不要去听那些没有投资或投资失败的人。"

包赢不输啊

天涯浪客

楼主你已经有一套房了，再买第二套都是100%贷款的啊，在首付多少的问题上，楼花和二手房没啥区别的？
不过你要是卖楼花的，那就无所谓了，反正就是楼花好！

liveinmelbourne

你们猜错了，本人干IT的
只是自己的观点。有不同观点可以说啊。
谁有道理就向谁学习。
我买楼花我就是买楼花的，那你说你的车好你就是卖车的，你说巧克力好吃你就是卖巧克力的，你说澳大利亚好你就是澳洲总理了

liveinmelbourne

天涯浪客 发表于 2013-7-24 14:28
楼主你已经有一套房了，再买第二套都是100%贷款的啊，在首付多少的问题上，楼花和二手房没啥区别的？
不过 ...

不到100%贷款。因为以前的房子refinance了。所以top up一些钱。可惜不够首付的，还要自己投一些。

liveinmelbourne

KKei 发表于 2013-7-24 12:59
根据进度,分期贷款是怎么回事?

么听说过.楼主快说说

贷款是银行评估房价以后批的。根据签购房合同，银行根据建房进度，分期付给开发商。比如，框架起来了，开发商会通知银行，银行付给开发商30%。

这些也都是在买房过程中了解到的。我找银行贷款的Broker办的，有问题就可以问他们。

KKei

liveinmelbourne 发表于 2013-7-24 14:54
贷款是银行评估房价以后批的。根据签购房合同，银行根据建房进度，分期付给开发商。比如，框架起来了，开 ...

在房子没建成而且包括TITLE没TRANSFER TO 开发商前.

一般银行都不会做VALUATION OF PROPERTY. 更不会approve最后贷款金额to you. 因为final value as at sepecific day of property is not certain and this also involves the risk of ownership of property. The developer might not be the final owner (before transfer to you) of this property.

pre-approval is better than nothing.

所以我还是不懂,你房造一半. 银行怎么会approve the final amount of your loan.

wTam

楼花?

liveinmelbourne

KKei 发表于 2013-7-24 15:55
在房子没建成而且包括TITLE没TRANSFER TO 开发商前.

一般银行都不会做VALUATION OF PROPERTY. 更不会app ...

银行贷款Broker告诉我的，银行评估了房价，并批了贷款。银行要是不批，我哪能买房啊。

KKei

liveinmelbourne 发表于 2013-7-24 16:33
银行贷款Broker告诉我的，银行评估了房价，并批了贷款。银行要是不批，我哪能买房啊。 ...

他压根没和你解释清楚.

你只拿了PREAPPROVAL WHICH IS BETTER THAN NOTHING. 如果到SETTLE时候你的财务情况恶劣了,银行就不贷你钱了.你房子买不了,自然DEPOSIT就可能飞了(如果么FINANCE CLAUSE)

很多牛逼的合同里甚至都有SUBJECT TO VALUATION. 不过DEVELOPER 一般不会签这种的.除非真的很想早日脱手.

liveinmelbourne

KKei 发表于 2013-7-24 16:42
他压根没和你解释清楚.

你只拿了PREAPPROVAL WHICH IS BETTER THAN NOTHING. 如果到SETTLE时候你的财务 ...

谢谢指教。什么是财务状况恶劣了？银行已经把我的首付都冻结了。也就是说我该付的钱都付了。这样银行就不会有什么风险了。

fitr

首付 is 20% not 10%    how much u paid ?

wollonguy

liveinmelbourne 发表于 2013-7-24 16:58
谢谢指教。什么是财务状况恶劣了？银行已经把我的首付都冻结了。也就是说我该付的钱都付了。这样银行就不 ...

打酱油路过，楼主好能掰。

liveinmelbourne

fitr 发表于 2013-7-24 17:45
首付 is 20% not 10%    how much u paid ?

10%是定金，另10%银行冻结，然后银行开始分期给开发商付款

rickyddr

还没settle就要给开发商付款？这里又不是国内 lz纯粹是为了说服大家买楼花贷款好贷才举出这种例子的吧？可是没有settle的房子银行不会做评估吧？面积户型都有很大变数 银行怎么批的贷款？

微胖儿

倒数第二段，
还在施工，银行怎么估价？
房子没建完，怎么确定最后大几平？

liveinmelbourne

微胖儿 发表于 2013-7-25 06:41
倒数第二段，
还在施工，银行怎么估价？
房子没建完，怎么确定最后大几平？ ...

大几平方米是指通过批准的设计图比草图大几平方米。不好意思，说的不太清楚。最终是不是符合要求，那要等房子盖好以后了。贷款不知Broker是怎么办理的，反正是银行批准的。否则也没法买房。