请教各位大神，关于地subdivision 后一半卖一半自住的CGT

忐忑

我自己在计划做的事情：
一块地及上面的旧房，现在正租出去，但是准备subdivide修两个townhouse，一个自住，一个卖，这样的话CGT应该怎样计算呢？

如果是按照卖价减去成本，那其中一个townhouse的成本是不是= （原来的地价和旧房的价格+全部新屋建筑成本）÷2？

或者是我可以把全部的地价都算到卖出的那个townhouse的成本里从而免掉CGT？

请各位大神不吝赐教，要是能推荐靠谱的熟悉这类税务的会计师俺也不胜感激！

白雲山民

Ｑ肥貓！

jeff_lawsons

Based on your limited information, I can only provide very general advice. You need to make an appointment to see your accountant.

The best scenario - Do not need to register for GST, mere realization of capital asset, capital gains tax will apply.

1.        If the development is considered to be the realisation of a capital asset, then any profit from the sale of the property is assessable as a capital gain under the CGT provisions.

2.        Cost Base Apportionment: The Commissioner will accept any reasonable method of apportioning the original cost base between the two properties (that is, on an area basis or relative market value basis).


The worst scenario - need to register GST and charge GST on the property, assessed as ordinary income for the profits, not capital gains tax.


1.   If your subdivisional activities have become an isolated profit making venture, the profits on the disposal of subdivided land & property can be income according to ordinary concepts.  As such, you will be assessed on revenue account, not capital account. The capital gains tax shall not be triggered.

2.    Since you will sell ‘new residential' property, the supply may constitute a taxable supply and therefore will be subject to GST. You probably are required to register for GST as well. Additionally, you may be entitled to claim input tax credits for creditable acquisitions you make in the course of supplying the property, margin scheme may be used.

lee2267

楼上大拿啊 。。。

再PS下。。
1. 千万不要自以为是的去注册gst啊 ，弄个soler trader 神马的 。。
2. sub land 后 名字放在老公老婆名下，如果爸妈pr在这边。也加进去。。最后算CGT 可以摊到每个人头上。

忐忑

lee2267 发表于 2013-7-8 14:42
楼上大拿啊 。。。

再PS下。。

请问有没有熟悉这类税务的accountant推荐？谢谢

忐忑

jeff_lawsons 发表于 2013-7-8 14:20
Based on your limited information, I can only provide very general advice. You need to make an appoi ...

请问有没有熟悉这类税务的会计师推荐？麻烦私信，多谢！

lqyhannah

我做一个假设哈

这块地比如前面有一栋房子，后面是空地，把后面空地分割之后，打算建一个新房
分割之后马上卖出前面的房子，在外面租房子等后面的房子建好
建好后搬入后面的房子中，自主，是不是后面房子的也是自住房
卖时不需要交CGT？？

求大神赐教~

忐忑

lqyhannah 发表于 2013-7-8 22:25
我做一个假设哈

这块地比如前面有一栋房子，后面是空地，把后面空地分割之后，建好一个房子

我跟你一样的理解

LENNY_DONG

lqyhannah 发表于 2013-7-8 21:25
我做一个假设哈

这块地比如前面有一栋房子，后面是空地，把后面空地分割之后，建好一个房子

YES, THIS IS BEST WAY TO DO

lqyhannah

如果一起同时建两个就不可以~

如果楼主有子女的话，没有房产的话，可以把后面的地写子女的名字
这样就是子女的自住房了，建新房的话还可以拿新房补贴~

lqyhannah

我斗胆再做一个假设啊

还是那块地，先住在前面的旧房子，把后面的房子建好搬入。
住满一年后，开始再推前面的房子，建好后把后面的房子卖掉
搬回前面的房子居住，还是自主，就是有点折腾些~

这个假设是不是有非法逃税的嫌疑啊~
完全不负责任假设，看者请自带避雷针

以上假设不成立
因为当分割后就已经产生CGT了
六年exemption只apply到一个房子上面

罪过罪过，此楼请忽略~

LENNY_DONG

lqyhannah 发表于 2013-7-8 21:38
我斗胆再做一个假设啊

还是那块地，先住在前面的旧房子，把后面的房子建好搬入。

你这个POTENTIAL TAX AGENT非常不靠谱啊。。。哈哈哈哈哈

lqyhannah

LENNY_DONG 发表于 2013-7-8 22:47
你这个POTENTIAL TAX AGENT非常不靠谱啊。。。哈哈哈哈哈

一定要有我这等技术白的误导
才可以显现你等技术流的光芒

~~~~

LENNY_DONG

lqyhannah 发表于 2013-7-8 21:49
一定要有我这等技术白的误导
才可以显现你等技术流的光芒

你这话够毒的啊

lqyhannah

LENNY_DONG 发表于 2013-7-8 23:18
你这话够毒的啊

我又研究了一下
发现上面说的另一个假设肯定不行
就是第一种说的方法
也要在分割后马上卖出前面的房子
否则也不可以

已经修改了之前的帖子
多谢大侠~

LENNY_DONG

lqyhannah 发表于 2013-7-8 22:20
我又研究了一下
发现上面说的另一个假设肯定不行
就是第一种说的方法

祝你执照顺利。增加一个同行

jeff_lawsons

lqyhannah 发表于 2013-7-8 21:38
我斗胆再做一个假设啊

还是那块地，先住在前面的旧房子，把后面的房子建好搬入。

Subdividing 不会 trigger CGT 的。 You only make a capital gain or capital loss when you sell the subdivided blocks

jeff_lawsons

lqyhannah 发表于 2013-7-8 22:20
我又研究了一下
发现上面说的另一个假设肯定不行
就是第一种说的方法

你的假设是可行的。 还有就是Part IVA 那关

lee2267

sub 地 这快 水很深。。。虽然我都接触了20多个案例了，竟然每个案例都不一样都有 说法。。

我是 不会碰这快的。。目前。。水太深。。我还不会潜。，。

真要sub 地，起码的问完 税务会计，再问 solisitor 。。问完solisitor  再问 会计。。

臭脚

太复杂了，没看明白

farmer

jeff_lawsons 发表于 2013-7-8 22:55
Subdividing 不会 trigger CGT 的。 You only make a capital gain or capital loss when you sell the ...

你这不是等于白说，人家问的就是卖了一块以后会不会有CGT？

。。。。。答案当然是有啦，这个用脚底板想都能想出来的。你割开就变2套房。1套自住免CGT，另一套当然要交CGT。LZ不要想逃税方法了，答案是老实交税，没有变通方法。

lqyhannah

jeff_lawsons 发表于 2013-7-8 23:56
你的假设是可行的。 还有就是Part IVA 那关

我明白分割不发生CGT event，但是cost base变了啦~
我翻了一下之前tax institute的视频好像是这么说的

到底是肿么个情况~~~

lee2267

lqyhannah 发表于 2013-7-8 23:21
我明白分割不发生CGT event，但是cost base变了啦~
我翻了一下之前tax institute的视频好像是这么说的

这类的 case timing issue 很 重要。。需要 accountant 在每个点都 follow up。。
通常 我们的做法是 客户，banker， 会计 meeting 。。确定时间点。以及event。。。。。
然后 solicitor 加入每个步骤 4方都 follow

这样不会出 问题。。不然 哼哼。。。。

lqyhannah

farmer 发表于 2013-7-9 00:19
你这不是等于白说，人家问的就是卖了一块以后会不会有CGT？

。。。。。答案当然是有啦，这个用脚底板想 ...

前辈，我等是在讨论两个都不交税的可行性方案~

farmer

lqyhannah 发表于 2013-7-8 23:26
前辈，我等是在讨论两个都不交税的可行性方案~

我前面说了，你要想不交税的可能性为0，而且ATO对房产投资的检查是最严格的，到时候不要吃不了兜着走。

换种说法吧，先说说看，你不交税的理由会有哪些？

jeff_lawsons

If we do not take Part IVA into consideration, it is possible to develop and sell two blocks without triggeing CGT:


•        You purchased property A
•        You elected the property as your main residence.
•        You Subdivide Property A and build Property B
•        Once Property B was built, you moved out of property A and move into Property B
•        You knock down Property A at the same time.
•        You elected property B as your main residence while you re-building Property A
•        You continue to live in property B for one year
•        Once Property A was re-built, you move back into Property A as soon as practicable and elect Property A as your main residence.
•        You sell Property B within 6 Months (you can start to market the property whe you live in Property B)
•        You then Sell Property A within 6 years and assume you do not elect other Property as your main residence.


Outcome:

•        Property B will be exempted from CGT because it was your main residence throughout the ownership period

•        Property A will be exempted from CGT because the main residence exemption will apply to two properties for up to six months

LENNY_DONG

jeff_lawsons 发表于 2013-7-9 16:49
If we do not take Part IVA into consideration, it is possible to develop and sell two blocks without ...

perfect answer.

miller2

lee2267 发表于 2013-7-8 13:42
楼上大拿啊 。。。

再PS下。。

thanks for sharing

farmer

jeff_lawsons 发表于 2013-7-9 16:49
If we do not take Part IVA into consideration, it is possible to develop and sell two blocks without ...

这只是理论上行，实际这种行为会被ATO认为是故意逃税行为，这也就是为什么这一段的开头会以，if you do not take Part IVA into consideration.

因为这就是赤裸裸的part IVA行为。有胆子的就可以干一下，在加拿大税法上有专门针对这种行为的法律，要坐牢的。

Because you are building B with the intent to sell for profit.