做过re-valuation并top up的童鞋请进

csjsysj

朋友最近在做top up。 他要求贷款所在银行ANZ重新评估他的房产，是有考虑把房产增值的部分也top up出来。
ANZ就通过系统评估出来朋友的房子涨了2万。朋友觉得银行低估了，他的房子不止涨了这么多。
如果朋友愿意，也可以要求银行去实地进行评估。朋友嫌麻烦，就没有进一步评估。

现在问题来了。假设朋友的房子买卖时是60万成交，现在ANZ是估成62万。应该如何top up?
朋友的想法是还是按照60万的20%做贷款，多余的2万全数套出来。因为房子是他买的，没有他哪来的增值，跟银行有什么关系？

可是银行不这样操作。银行自动update了房屋价值到62万，之后所有朋友的贷款基数都是按照62万而不再是60万来做。
比如说，朋友想保留贷款80%，原先的情况，朋友只需要支付12万，现在的情况，朋友需要放12万4在里面，同时它的贷款额度从原先的48万增加到49万6。这增值的部分朋友不但不能完全拿到手，而且还要为到手的部分支付利息。——这和朋友如果转手高出2万卖掉完全不同。反观银行，不但坐享渔人之利吞掉了增值的部分，而且还可以通过吸引朋友套更多的钱出来再赚利息。

大家的top up经验是怎样的呢? 银行都是这么操作的吗？ 请有经验的童鞋进来说说吧。

csjsysj

再补充一点，银行却没有为此修改抵押的金额，还是当初的60万。这有什么弊病吗？

csjsysj

没有人吗？

cerinahe

I had the loan top up.

The bank is right. You can not take the whole premium out if you do not want to pay mortgage insurance.

For example: the house bought at 500k. The bank value it at 1 million. The bank can offer you the loan of 800k, not 500k*80% + 500k top up. If you want 500k*80% +500k loan, thats 900k loan in total -- thats 90% of the loan.

cerinahe

"这和朋友如果转手高出2万卖掉完全不同" --- If your friend actually sell the property, he has to pay agent cost, legal cost etc. He can not get the full 20k either.

csjsysj

cerinahe 发表于 2013-6-5 14:10
I had the loan top up.

The bank is right. You can not take the whole premium out if you do not wan ...

谢谢回复。
我了解了银行是这么操作的，但是这样合理吗？等于说loan amount 要根据房子新的价值来计算了。那不是像重新以新的价格买了一套房子吗？而且增值的部分由银行来放贷，没房主什么事儿。

cerinahe

csjsysj 发表于 2013-6-5 14:36
谢谢回复。
我了解了银行是这么操作的，但是这样合理吗？等于说loan amount 要根据房子新的价值来计算了 ...

You are the one who is unreasonable here. Bank is a place to provide you loan. It is not a place to realise your capital gain.

Give you another example: Someone bought the house at 50k many years ago with loan of 40k. The bank value it at 5 million now. You think the bank should give you 4.96 million loan for a house thats worth 5 million?

妹妈妈

同意楼上

billcats

我看看这样说能不能让你明白：银行提供给你的是一个贷款facility，就说成额度吧。根据你的收入和抵押物的价值，得出从银行借到额度的上限。如果你用不了那么多贷款，一部分放到房贷帐户里，你是不用为这一部分交利息的。如果你需要用这部分钱（比如环游世界或买另一个房产），那么你就需要动用facility许可额度内的钱，并因此支付利息。很公平。重估价和top-up，增加了你的可动用资金，提高了灵活性。回答你的另一个问题，是的，银行往往在这种情况下保守估价。

渔妇

如果没有拿出钱来，贷款不可能从48W到49.6W。

csjsysj

好像没有童鞋回应是否应该同时修改房屋抵押金额的做法。

ruxin

学习

frankielynna

csjsysj 发表于 2013-6-5 14:58
再有一个问题是：朋友60万买了一年半，自己付利息和付了首期付款，照例现在房子涨价了，都属于是朋友的，不 ...

你的逻辑大大的有问题，房子没有卖呢，只不过是估价。
原来60万，贷80%， 给你48万的贷款，假设interest only, 你一分offset 也没有。2年后，重新估价多算点好了，算70万，如果银行还同意贷80%， 56万，多的8万随便你拿出来怎么用。你硬要说增值了10万要拿10万出来，从哪里拿阿。
更看不懂什么问银行买回来1说。

yzh1999

先问下，lz你知不知道这样子top up之后银行要付你朋友16k现金这件事？

frankielynna

你说的利息的事情，你拿钱出来用作其他，当然要多付利息，这个也是为什么银行愿意做top up的一个原因。你不用放offset里面，也就不需要多付利息，很清楚公平阿。

sunzww

银行是对的，实际上你从银行贷款买房，在还完之前，房子是银行的

csjsysj

yzh1999 发表于 2013-6-5 15:11
先问下，lz你知不知道这样子top up之后银行要付你朋友16k现金这件事？

这个真不是银行支付的，而是向银行借的，要支付利息的。同时贷款也增加了。难道真没人觉得不合理吗？
就像我和朋友两个人投资，我投4元，朋友投1元放在朋友名下由他全权管理。后来涨了5元，增益怎么分？倒全是我占了吗？我朋友那百分二十不但不能拿出来，我还要把百分之八十的增益作为借给他的，让他还更多的利息？

lol

楼主朋友还是楼主自己？
房屋值60万，银行贷你48万 (80%)
房屋值62万，银行贷你49.6万 (80%)
账户里多了1万六的额度
你不动这一万六，基本没啥变化
你把这一万六提出来花了，银行当然要按49.6万算利息
如果还按48万算利息，那等于银行白送你1万六
有这么好的银行赶快介绍给我

yzh1999

csjsysj 发表于 2013-6-5 15:43
这个真不是银行支付的，而是向银行借的，要支付利息的。同时贷款也增加了。难道真没人觉得不合理吗？
就 ...

没什么不合理的。你可以选择：
1. 不top up，等卖掉的时候这16k都是你的了
2. top up，提前得到这16k，所以你就要为此付利息

所有提前得到的都要付利息，包括你“提前得到”的房子

csjsysj

yzh1999 发表于 2013-6-5 15:57
没什么不合理的。你可以选择：
1. 不top up，等卖掉的时候这16k都是你的了
2. top up，提前得到这16k，所 ...

谢谢LS。
买家当然可以选择不使用这笔钱。那么top up的意义真的不大。
个人觉得银行就是通过top up赚更多的钱，也吸引那些有余钱就喜欢拿去投资，和关注自己房子增值与否的人借更多，还给他更多。
而且，他扣住百分之二十，也永远不会吃亏。

大家要拿自己的钱去投资，靠它去投资赚钱，先养肥了不知道多少人，最后才是自己。

bigshow1983

受教了

XiaoxianZ

其实这钱拿出来买车不错，利息低

kawara

华人一般offset里面都堆满了钱，reevaluate 拿钱出来花都是鬼佬干的事

echoliu

csjsysj 发表于 2013-6-5 16:05
谢谢LS。
买家当然可以选择不使用这笔钱。那么top up的意义真的不大。
个人觉得银行就是通过top up赚更多 ...

top up的意义很大啊，增加手头可动用资金。

shumja

学习了

click

csjsysj 发表于 2013-6-5 16:05
谢谢LS。
买家当然可以选择不使用这笔钱。那么top up的意义真的不大。
个人觉得银行就是通过top up赚更多 ...

TOP UP就是提前把钱拿出来花了，房子没卖，钱是银行的，给你用银行当然要收利息。
更简单的算法是：增值了2万，银行只贷80％给你，那就是1万6。

click

“朋友的想法是还是按照60万的20%做贷款，多余的2万全数套出来。因为房子是他买的，没有他哪来的增值，跟银行有什么关系？”

银行的想法是：钱是银行的，没有银行他哪买的了房子，哪来的了增值，所以当然跟银行有关系。

增值的比例是按照2：8分的，和当初双方投入资金比是一样的，所以2万，银行占4000，你朋友占16000。但是这钱现在是锁定在房子里面的，房子还是银行的，所以这钱也是银行的。如果要拿出来提前花，可以，不过，付利息。

这样解释你朋友会明白么？

taow

cerinahe 发表于 2013-6-5 14:45
You are the one who is unreasonable here. Bank is a place to provide you loan. It is not a place t ...

good answer. The only way to cash in is to sell it.

csjsysj

click 发表于 2013-6-5 16:51
“朋友的想法是还是按照60万的20%做贷款，多余的2万全数套出来。因为房子是他买的，没有他哪来的增值，跟银 ...

理解你说的。
我建楼的目的是想表达，很多人辛辛苦苦倾尽所有买的房子，在转卖之前所谓的升值都是扯淡！
升值只是给了银行一个结实的理由可以多放贷给你。这笔钱对银行来说是实实在在存在的，不然他不会多贷给你。
但是对于买主来说，他要使用这个增值部分，就必须花钱把它买来用，也就是需要成本的，这个成本就是利息。
银行才是真正的受益人，相当于赚了两份钱。

更有甚者，银行看清买主喜欢看到现钱的心理，下了个套子，升值套现越多，它赚得越多。

当然买主可以选择不使用这笔钱，那么升值就完全是虚有的心灵满足而已。

wollonguy

非常奇怪的贴子，很难理解楼主的逻辑，估计银行也被你绕昏了。