买2手房还能退税吗？

kathy239

最近看了个小房子，预计Settle得是6月底或者7月初。如果顺利买到手后，想先出租出去一段时间，赚点米钱（因为现在房子里有房客，而且我最近3个月肯定是不会去住这个房子）。但是，想来想去不知道是作为投资房--把相关买房费用用来申请与工作相关的个人所得税退税好呢，还是就作为自住房，哪一种更划算呢？

我家基本情况：老公今年年收入5.2万左右，他大概有8、9千的税退不回来，就想用买房子的费用抵税。我由于生宝宝，一段时间没有工作，现在500/周左右，本财年也就1万多吧。

预计要买的房子，28万。

1. 现在时间上有点尴尬，就是预计Settle如果是6月底，那就意味着本财政年房子在我名下也就一周左右。
  请问：如果这房子作为投资房，我买房假设律师费1K+印花税8k+其他费用=1万，这一万块我能在本财年全部抵税用吗？还是只按照我拥有的这一周（也就是1/52)的比例来抵税，剩下的51/52下一个财年才能抵税呢？

2. 我的买房律师告诉我这房子我可以先出租，只要我一年内连续自住，满6个月就是自住房。也就是说这个房子如果我7月才Settle, 开始只出租出去3-5个月，然后自己住，是不是之前买房子的所有费用都不能用来退税了呢？同时这3-5个月的房租还要多交个税？
  如果我在6月底Settle, 而且以投资房费用抵税(如果可以的话），是不是下个财年证明我这个算自住房后，还要把上财年抵的税还给ATO?

3. 自住房还是投资房，现在还有补贴和减免吗？房子在紐省。

4. 还有个问题是：买这个房子的合同和贷款合同上写一个人名字还是两个人对于我俩的退税等方面有什么区别和影响呢？（老公交的个税多，我交的少）

5. 老公目前5.2万的收入以及我1万左右的情况，要不要买医疗保险来免掉Medicare levy 还有Surcharge? 还是交Levy比买保险划算？ 如果需要买，大家有没有推荐适合我们买的医疗保险？老公本财年结束前31周岁，今年10月32周岁，如果买了保险，要不要交罚金？

6. 我存了个7个月的定期储蓄，7月初到期，如果我买房在6月底settle,要把钱取出来。会不会所有利息都没了？如果有，能要多少利息回来呢？

7. 大家有没有推荐适合我们的贷款计划呢？


……也不知道我说明白了没有……发现自己就是十万个为什么……无奈头一次买房子，为了给家人和孩子个安定的家，太多事情要思考……

我先感谢大家读完我这堆问题了，同时感激即将能帮我答疑解惑的XDJMS，小女子万分感激

kathy239

坐沙发静等

daixingjian

学习学习，请高人回答一下

LENNY_DONG

1. 现在时间上有点尴尬，就是预计Settle如果是6月底，那就意味着本财政年房子在我名下也就一周左右。
  请问：如果这房子作为投资房，我买房假设律师费1K+印花税8k+其他费用=1万，这一万块我能在本财年全部抵税用吗？基本上不可以，除了COUNCIL, WATER ,BODY CORP

还是只按照我拥有的这一周（也就是1/52)的比例来抵税，剩下的51/52下一个财年才能抵税呢？我真心不建议做投资房，因为可能现在退税了。将来交税更多。

2. 我的买房律师告诉我这房子我可以先出租，只要我一年内连续自住，满6个月就是自住房。也就是说这个房子如果我7月才Settle, 开始只出租出去3-5个月，然后自己住，是不是之前买房子的所有费用都不能用来退税了呢？同时这3-5个月的房租还要多交个税？根据你下面的内容，很多费用自住和投资都不可以退税的
，收入交多少税看利息多还是房租多

  如果我在6月底Settle, 而且以投资房费用抵税(如果可以的话），是不是下个财年证明我这个算自住房后，还要把上财年抵的税还给ATO?不需要，除非你卖房

3. 自住房还是投资房，现在还有补贴和减免吗？房子在紐省。这个不太清楚，我知道知道NSW对待投资和自主交的印花税一样，和维州不同，维州投资交印花税更多

4. 还有个问题是：买这个房子的合同和贷款合同上写一个人名字还是两个人对于我俩的退税等方面有什么区别和影响呢？（老公交的个税多，我交的少）肯定写他名字退的多，但是以后卖交的也多

5. 老公目前5.2万的收入以及我1万左右的情况，要不要买医疗保险来免掉Medicare levy 还有Surcharge? 还是交Levy比买保险划算？ 如果需要买，大家有没有推荐适合我们买的医疗保险？老公本财年结束前31周岁，今年10月32周岁，如果买了保险，要不要交罚金？不需要买。不是罚金是每年贵2%。十年也就是大概20%


6. 我存了个7个月的定期储蓄，7月初到期，如果我买房在6月底settle,要把钱取出来。会不会所有利息都没了？如果有，能要多少利息回来呢？ 每个银行不同POLICY，应该问银行你的定期条件是那些

7. 大家有没有推荐适合我们的贷款计划呢？WESTPAC FIX 一年，我随便说的

kathy239

真心感谢Lenny细心解答，我暂时只能打白条了。。。
为何不建议我做投资房呢？是说我之后卖房子时还要交更多CGT吗？

LENNY_DONG

kathy239 发表于 2013-5-28 04:48
真心感谢Lenny细心解答，我暂时只能打白条了。。。
为何不建议我做投资房呢？是说我之后卖房子时还要交更多 ...

I believe life is first then think investment for tax reason

melgrace

先解决自己的吃住，投资房一般是有闲钱时开始考虑。个人意见

阿姨

学习一下

calois

我非常的理解你的十万个为什么。我也是这么经历过来的

1. 现在时间上有点尴尬，就是预计Settle如果是6月底，那就意味着本财政年房子在我名下也就一周左右。
  请问：如果这房子作为投资房，我买房假设律师费1K+印花税8k+其他费用=1万，这一万块我能在本财年全部抵税用吗？还是只按照我拥有的这一周（也就是1/52)的比例来抵税，剩下的51/52下一个财年才能抵税呢？

我咨询过会计，会计的意思是要等要你有rental income之后才能抵税用。也就说今年不能抵税，但是明年就可以了。至于怎么抵税比例，我不是特别清楚

2. 我的买房律师告诉我这房子我可以先出租，只要我一年内连续自住，满6个月就是自住房。也就是说这个房子如果我7月才Settle, 开始只出租出去3-5个月，然后自己住，是不是之前买房子的所有费用都不能用来退税了呢？同时这3-5个月的房租还要多交个税？
  如果我在6月底Settle, 而且以投资房费用抵税(如果可以的话），是不是下个财年证明我这个算自住房后，还要把上财年抵的税还给ATO?

如果你是按自住房，不报rental income，不能抵税。如果你按实际情况，应该是按比例抵税。

3. 自住房还是投资房，现在还有补贴和减免吗？房子在紐省。

自住，楼花，低于65w有减免。

4. 还有个问题是：买这个房子的合同和贷款合同上写一个人名字还是两个人对于我俩的退税等方面有什么区别和影响呢？（老公交的个税多，我交的少）

如果两个人的话，退税还是按照比例，总和为1。以下是我的猜测，没有理论。比如你老公付了全部贷款，income都放在你名下。ATO不能管夫妻之间的财务怎么分配吧？错了不要拍我

5. 老公目前5.2万的收入以及我1万左右的情况，要不要买医疗保险来免掉Medicare levy 还有Surcharge? 还是交Levy比买保险划算？ 如果需要买，大家有没有推荐适合我们买的医疗保险？老公本财年结束前31周岁，今年10月32周岁，如果买了保险，要不要交罚金？

你们不会有levy surcharge。你们的收入木有到。如果满31岁不买保险，以后买要多交2%的保金。我的想法是这样的，如果你家的收入在你能看到的有生之年都不会超，不需要付surcharge，其次你觉得用政府的医保没有问题，不需要私人保险，那就省钱不用交了。至于政府医保和私人保险的区别，去medibank或者bupa聊聊天就行了。

6. 我存了个7个月的定期储蓄，7月初到期，如果我买房在6月底settle,要把钱取出来。会不会所有利息都没了？如果有，能要多少利息回来呢？

7. 大家有没有推荐适合我们的贷款计划呢？

贷款就是分fix和variable。简单说，fix利息比较低，不能提前还。variable利息比较高，可以提早还。variable两种：offset或者redraw。offset的话，一般有两个帐号，1个是home loan account还房贷的。2是offset account，和你平时用的transaction account一样，然后你往里面放的钱可以用来对冲你的贷款，那你的还款利息就是贷款总额-offset balance-home loan account balance。那是redraw的话，就是你把你的钱都放入home loan account，那你的还款利息就是贷款总额-home loan account balance。那如果你需要用钱，就要从home loan account里面转钱出来。一般都是有最低transfer amount，就是每次要转大于这个金额的，不然要收费。或者是一个月free一次。反正有一些约束条件的。

那至于是fix好呢还是offet还是redraw或者split，你要自己按你的实际情况判断。你可以找broker咨询，一般他们会给你一些意见的。

kathy239

多谢Calois的回复，心里有点底了。最近那个房产中介好久也没回复我的邮件了，我试着又发了一次，还是没回复，哎……大概有人出价比我们高了。 老公说算了，干脆就下个财年再买。

……继续努力看房……什么时候是个头啊
……好不容易下定决心买，才发现自己对于买房子有好多问题不明白
……还没弄明白所有问题，却在暗自庆幸不用再一个一个看房子的时候，突然发现这个房子人家不准备卖你了
……又回到原点，继续看房……

EMMA51

合同上如果只是一个人的名，那只能那个人抵税；否则就要两人按比例分配

kathy239

EMMA51 发表于 2013-5-31 13:21
合同上如果只是一个人的名，那只能那个人抵税；否则就要两人按比例分配

谢谢 EMMA

这个是指贷款合同还是买房合同？

LENNY_DONG

kathy239 发表于 2013-5-31 15:55
谢谢 EMMA

这个是指贷款合同还是买房合同？

purchase contract

kathy239

多谢 lenny

kathy239

刚刚收到中介回信，他说他休假三天弟弟去世了，所以一直没联系……现在开始帮我做合同等等

观飞

看房买房确实是个折磨人的过程啊

fishlegs

LENNY_DONG 发表于 2013-5-28 09:06
I believe life is first then think investment for tax reason

Can't believe an accountant would have given such an interesting answer...

LENNY_DONG

fishlegs 发表于 2013-5-31 19:45
Can't believe an accountant would have given such an interesting answer...

因为道理很简单，我不认为楼主以投资房名义会退回很多钱。因为很多同学以为这个费用可以退税那个费用可以退税，但是结果不是。



为了退税去 买房子的会影响购买房子的心态。患得患失。

投资房投资房，他的重要作用是升值，如果只是退税那是本末倒置。退税只能拿回30%或者更多或者更少，但是绝对不超过一半。如果升不了值光退税有何意义。

当然了我做下来客户我明显感觉到，客户只看重退多少，不看重亏多少，因为他觉得我亏也是养着一套房子，而且还能财年退税。

有点废话了，所以好人难做，写这样话被人笑话了。

很多时候同学们买到升值房子都是为买房而买房

真到投资时，在房子上升值赚到钱并不多。因为杂七杂八广告费，中介费，印花税，利润要交税，最后发现没赚多少。特别2010年前后吧。不一定准确

rebeccamy222

学习

kathy239

LENNY_DONG 发表于 2013-5-31 23:21
因为道理很简单，我不认为楼主以投资房名义会退回很多钱。因为很多同学以为这个费用可以退税那个费用可以 ...

我认为你说的很有道理

前些日子，我和老公说买房子的事，现在没有政府补贴买2手房了，可我们也不准备买楼花，那想来想去就好似只有退税可以。
于是，我就大概想了想，感觉结果是：

如果是投资房，那么租金高于利息与费用是硬道理。否则就是亏得比退得多，无法证明自己的这个投资是正确的。（我单指退税方面，是相对于我要买的房子地点以及我家收入等情况说的，因为我们要买的房子在小城镇，一般房子升值空间很小----基本不升值. 请大家不要拍砖，个人意见）。如果房子有很大的升值空间另算.（我没研究过这方面）

我们只是想要自己自在生活的家。所以我们一直没有考虑升值空间的问题。可我又一想，花这么大笔钱，用未来那么长的时间还贷款，以后还要买第二个房子，这第一个早晚就是个投资啊，我就开始反复问自己和老公，如果房子不升值，那假如5年后我们买了第二套房子，这第一套还是那个价值，那我们为什么要花那么多钱买房子？大家能帮我解释解释吗？当然除了这房子能提供我们生活的场所这个原因之外，还有其他好理由吗？

看Lenny的答复说，即使房子升值最终也没有多少盈利，那么像我们要买的这种房子，不怎么升值的，是不是更加没有买房的必要了呢？

……我咋觉得我越思考越消极与负面了呢

如果房子是自住，没有租金收入，但是要付Council, strata或者保险, 还有水电煤气等等，还有买房子的相关费用都没有任何政府补贴，是不是一笔不小的支出呢？相对于去租别人家同类型的房子，有什么优势吗？

请问如果是投资房，除了Council,water,body corporate，还有那些项目可以抵税？比如律师费、印花税、还有做的一些查房报告可不可以申请抵税呢？

lee2267

kathy239 发表于 2013-6-1 02:33
我认为你说的很有道理

前些日子，我和老公说买房子的事，现在没有政府补贴买2手房了，可我们也不准备买 ...

除了Council,water,body corporate，还有那些项目可以抵税？--保险，花园锄草，资产折旧（如oven，太阳能版 etc），维修维护费用。。

律师费、印花税、还有做的一些查房报告不可以申请抵税。。。这些为资本项目支出。在将来卖房的时候可以从房价里抵扣

andrewboy

还有二十几万的房子呢？什么房啊？

EMMA51

kathy239 发表于 2013-5-31 15:55
谢谢 EMMA

这个是指贷款合同还是买房合同？

是房屋买卖合同

Rainyichen

lee2267 发表于 2013-6-1 09:44
除了Council,water,body corporate，还有那些项目可以抵税？--保险，花园锄草，资产折旧（如oven，太阳能 ...

ACT的印花税可以扣税的吧！

kathy239

lee2267 发表于 2013-6-1 09:44
除了Council,water,body corporate，还有那些项目可以抵税？--保险，花园锄草，资产折旧（如oven，太阳能 ...

谢谢lee

原来律师费等等这些算资本支出，以后可以抵消CGT吧？

kathy239

andrewboy 发表于 2013-6-1 10:06
还有二十几万的房子呢？什么房啊？

真有
不过是偏僻的小镇
我们是屌丝

LENNY_DONG

So buy one for your family.....long way to go

jesyl

mark