签定了一套房子，经验分享。

成功人生

谢谢多多哥哥和其他朋友的指点，小弟昨天签订了一套房子，特发上我的买房过程和经验，以表达对你们的感谢之情。

我们的大概情况如下：
1， 我们的预算：我们这个房子是以长期投资为主，自己可能小住1-2年，小孩也只有6个月大暂时没有上学要求。预算也不高，因为我们想先买一套投资房，1-2年之后再另外买一套自住房。

2， 房子的位置：距离blacktown火车站700米，紧邻主干道，但不吵闹。之前一直认为blacktown太遥远了，后来查了一下，发现早高峰期的快车只要36分钟就可以到central station. 这么快就能到city，而且房子又大、又新、又便宜，这一下子就改变了我的想法。经过进一步分析，我发现blacktown在西悉尼来说是个格外重要的区域，所以这是个特大站。而且，公交总站和火车站就在一起，换乘非常方便，而且公交车特别多！另外，仔细分析之后我发现，M7到了这里后，围绕blacktown一圈之后才往南（或往东）去了，可见这个区域在地理上的重要性，而且距离M4也很近。因此，无论坐火车去city上班，或开车往某个方向去，都很容易也会很快速到达。因此，综合了低房价、房子本身、位置、交通之后，我给blacktown的综合评分还是很高的。

3， 房子本身：这是一个townhouse，外表和内部看起来都很舒服。上下2层带后院，实用面积180sqm。楼上楼下都是双砖。2房2卫1个带锁车库（旁边马路是静街停车也很方便），底楼和一楼分别有厅。楼上的厅很容易变成一个房间，因此我们打算把2房变成3房，出租的话租金大不同了。我们第一次看就很喜欢，而且，价格方面，作为townhouse来说，我们买到的价格要比在传统好区便宜到不能想象。当然，也许我们真的很幸运，在blacktown火车站1000m以内走路到火车站的距离，我就没有找到这么便宜的、房子又那么大的townhouse。房子质量方面，也已经通过了专业西人验房师和strata report的考验了。



我们买这个房子的步骤和经验如下：
1， 确定自己的预算：因为房子到处都是，房子也有很多种类，有了明确的预算，就比较好确定目标；
2， 选区：这个挺纠结的，传统好区和名声差的区价格相差巨大。我们的感觉是，合适自己的，就是最好的。
3， 看房：房子看多了，研究多了，总会有心得的。试水阶段，先不要给出容易成交的offer（高的offer当然容易被确认嘛），宁可让自己的offer失败几次，才能摸清市场的真实价位和情况。错过几个好房子是无所谓的，因为新的房源可以说源源不断.我刚来澳洲10个月，第一次在澳洲买房，实话说心里没底。但我看房子看多了以后，感觉就慢慢上来了。我现在可以根据售房广告的说明、图片、地址，掌握到房子的朝向、楼层、房间的大小、房子安静与否，甚至能查到strata费用和以往的售房价格历史（不是每套都可以）。这些信息挺有用的，可以根据这些情况，可以少打很多电话（询问情况），也可以节约很多看房的时间。因为澳洲不像国内，一般都是周六才会统一安排看房。这样的话就导致能看到的房子很有限。
4， 验房师和strata report：这两项很重要。尤其是strata report，我们千万不要省这个小钱。300元可以请到西人验房师。大约230元可以买到strata report。这两项工作做了，就可以确保买到的房子不会有重大问题。就算有问题，他们也会告诉我们大约需要多少修复成本。
5， 律师：880元可以请到一个专业的房产律师。他们会帮我们确认购房合同条款、strata report、告诉我们买房手续上需要注意什么，很有帮助的。
6， 付定金0.25%（有的坏中介会要求支付10%，不要理他！），要当场签订购房合同，以免房东突然加价。前两天我在报纸上看到的新闻，说即使付了定金，房东加价也不违法，但签订了售房合同就不一样了。要求中介给5-10个工作日作为冷静期，这个时间可以用来申请房贷。之后就是要付10%房款了。

7， 暂时只走到这个程序，后续等完成后再发上来。

成功人生

特别建议：
特别鼓励一下预算不是特别高的、暂时没有小孩需要上学的朋友，名声差的区也是可以考虑的。因为名声差的区，基本上是因为治安问题或什么中东人、印度人、黑人多的原因导致的。

这些，我们可以用自我调整的方式来应对。比如，A, 不要晚上一个人到处闲逛，因为这样的话，我认为澳洲没几个区是安全的。B，门和窗户加上防盗门和铁格子窗户。C, 不要离开火车站太远，因为这样的区域人多热闹，一般情况下都能安心。

至于中东人或印度人或黑人，我建议，只要我们心里不要去可以讨厌他们，我们就会发现他们其实是可以接受的，因为任何民族都有好人坏人嘛，我们自己注意以上ABC三点一般来说不会有大问题。

所以，预算不是非常高的投资房或年轻夫妇（小孩不需要上学前）自住，完全可以考虑这些区，我们完全可以不用背负过重的房贷，假如我们能从家庭财务管理优化的角度出发的话（我的意思是不建议非要住在传统好区而背负高额房贷）。另外，我们也不一定要追求一步到位，可以先买个过渡房或者买个投资房在名声差的区。这样做的好处很明显，我们买了房子，锁定了通货膨胀，房子还会跟着大势涨（涨幅的百分比或许不会相差太大），将来要换房的时候会很从容。我感觉，哪怕目标房子升值5万，对于需要靠工资存款买房的朋友来说，也许需要8万～10万元的总收入，才能存下5万现金在银行账户里，可见不是非常容易的事情。


以上是我个人在这次买房中学到的一些经验和知识。
假如有错的地方，请帮我指点修正，谢谢。

liushui0729

sydney2

香水樱桃

恭喜恭喜，想的很周到。

xiwu

>律师：880元可以请到一个专业的房产律师。

律师好吗?

nicoleflopy

可是一直说靠近火车站才会治安不好，远离火车站，甚至交通差的地方，小混混流串作案才够不着。

whitecats

恭喜，多少钱买的townhouse

wangzhou69

治安差的区不好啊

flyingf4u

同问价钱。

planetkeeper

求 验房师联系方法

万里之外

多多哥哥怎么指点你的啊，按道理应该在auburn买UNIT吧

成功人生

xiwu 发表于 2013-5-11 23:58
>律师：880元可以请到一个专业的房产律师。

律师好吗?

嗯，不敢说特别出色，因为还没有完成全部过程，不过到现在的感觉，我认为还行。我的律师是我的好朋友介绍的，是华人。

成功人生

nicoleflopy 发表于 2013-5-12 00:05
可是一直说靠近火车站才会治安不好，远离火车站，甚至交通差的地方，小混混流串作案才够不着。 ...

嗯，我也听过这个说法。

我个人的感觉是这样的，可以把事物做个比较：

1， 传统好区：火车站附近的治安，相比之下，要差过远离火车站的区域；
2， 治安名声差的区：远离火车站的区域因为人流量少目击者少，相比之下，所以差过火车站区域。

不过，由于我来澳洲时间不长，这个理论我没有特别的自信，我也是道听途说，再加上我自己的10个月的居住经验而得出的。请更多经验的朋友来指点一下。

成功人生

万里之外 发表于 2013-5-12 07:27
多多哥哥怎么指点你的啊，按道理应该在auburn买UNIT吧

呵呵，多多哥哥告诉给我的是非常重要的信息：不要买apartment，不要买apartment 楼花。经过我自己做了大量的数据分析，我不得不同意他的观点，因此，我从单相思性质地非常喜欢apartment，到基本不考虑了。

你还别说，还真有可能会在auburn再买一个老unit作为投资房（暂时没有确定）。在买这个townhouse之前，真的看中了auburn的一个老unit ! 房东坚持要高价卖出，而我们经过仔细的调查和分析，她这个房子售价高于市场太多，因此我们选择放弃。但我们没有完全放弃auburn这个区。

qq.qq

blacktown火车站附近的话需要关注24小时出没的肤色黝黑的一群群小孩。

成功人生

wangzhou69 发表于 2013-5-12 00:46
治安差的区不好啊

我的感觉吧好像还可以（我住在名声差的区块一年了）。不知道有句话该不该说，我的意思是，相比国内，这边的治安包括差的区，还是可以的。上海的治安在国内是非常好的城市了，我工作生活在上海12年，上海的总人口几乎相当于全澳人口，这么热闹的地方，但是，在上海的小区，到处是防盗门和防盗窗，，，，这什么意思呢？你懂的。当然我非常喜欢上海，上海是我的福地。

我观察的结果，发现澳洲的房屋，有其是house 和 townhouse，防盗窃、防入室抢劫的措施比较差。
比方说吧，“底楼”的大门、窗户，，，好像房东都不喜欢安装防盗门、防盗窗。这个在好区也就罢了，但在治安差的区，我就建议要的。

治安差的区，只要做到了我建议的a, b, c 三点，我个人认为一般情况下不会有大问题。
我们解决了居住安全的问题，剩下的就是低房价（低房贷）、交通便利、低生活成本、升值的百分比也还可以的优势了。

成功人生

planetkeeper 发表于 2013-5-12 06:14
求 验房师联系方法

验房公司的联系方式如下。


Mickey Perret - Director

Houspect NSW Building Inspections
t.    1300 258 789
m.  +61 414 345 038
e.   mperret@houspectnsw.com.au

成功人生

qq.qq 发表于 2013-5-12 09:26
blacktown火车站附近的话需要关注24小时出没的肤色黝黑的一群群小孩。

谢谢提醒。

yangzhirong

你是怎么查到能查到strata费用和以往的售房价格历史的？

成功人生

yangzhirong 发表于 2013-5-12 09:53
你是怎么查到能查到strata费用和以往的售房价格历史的？

我知道的有2个办法：

1， google：你输入房子的地址 和strata
2， onthehouse 网 ----------- 这是多多哥哥指点给我的，呵呵。很有用。

不是每个房子都可以的。要看运气，呵呵。

胡说八道

自游自在

Lz是个实在人

maiche

自己觉得好就是真的好，gx!

billcats

我会选择在更安全和谐的区的旧很多又不是双砖的TOWNHOUSE。

匿马

投资在
Blacktown
Baulkam Hills
Woy Woy
自住 Carlingford

除了隐秘版的撸神 ，我最喜欢看他的文章的了

jinihong

password

黑镇要升值 5 万不容易

成功人生

password 发表于 2013-5-12 16:01
黑镇要升值 5 万不容易

嗯，在黑镇升值5万不容易。不过，作为投资房，我们可以尝试这么去分析一下：

假如升值5万，在黑镇是什么概念：
33万，在黑镇可以买到又大又新又近火车的“户数很少的apartment ” 或“unit “。
假如真的升值5万，那么= 15.2% 每年的升值幅度。加上租金回报5%，那么回报率20.2%每年
   

wykdy

上回头一次去传说中的银行镇bankstown，开车一到满街都是中东面孔，搞得我立马提高警惕，踩油门的脚顿时都感觉有了压力。当时在找street park位置，停在一个house的外面。刚停好下车，结果后面来一个中东猛男超我开来，我还以为是停在他家门外，要找我麻烦，赶紧把孩子抱紧了，后来发现不是，虚惊一场。

后来去到shoppingcenter里面，我小孩的零食袋子掉在地上，还有个中东小年轻给我捡起来说你的东西掉了，其实是给孩子玩的空袋子，他一看接着说哦吃完了已经，那我帮你扔了。

所以貌似没有传说中的那么可怕。