新加坡严控外国人购房 海外投资推高其房价

West

新加坡严控外国人购房 海外投资推高其房价
2013年03月14日 08:56:03 　来源： 环球时报

　　海外投资是推高新加坡房价的主要原因之一。新加坡地产从业人士杨雯诗告诉《环球时报》记者，自2010年以来，来自中国的投资者逐渐增加。很多中国买家起初是想将孩子送到新加坡读书，随后产生了投资的想法。

2011年底，新加坡政府采取了一系列为房地产市场降温的措施，如对外籍购买者征收10%的印花税。

2013年初，政府将印花税的比例提高到15%。类似措施起到明显的调控作用，2012年的某些月份中，新加坡房价甚至出现负增长。有统计显示，2012年，来自中国的投资者比2011年下降48%。在2012年的前10个月中，中国买家仅在新加坡购入1066套公寓。来自马来西亚的买家最多，但数量也下降7.5%。

　　受调控政策影响最大的是价值在100万至200万新元（约合500万至1000万人民币）的公寓。高端市场并没有太大影响。非占地的二手高端住房的价格仍在稳步走高，2012年底平均价格高达每平方米12.3万元人民币。杨雯诗表示，这些年来新加坡房产的价格一直走高，但仍没有恢复到2008年金融危机以前的水平，她认为新加坡房产还有一定升值空间。新加坡良好的环境、治安和教育资源，会吸引更多海外投资者。

　　新加坡的住宅大体分为三种：独栋或其他形式的占地资产、私人公寓以及政府筹建的公共住房即“组屋”。

因为新加坡土地相对稀缺，政府对第一种占地资产有严格的控制，外籍投资者很难购买。

私人公寓是很多外籍人士的选择。

大约有80%左右的新加坡人住在“组屋”里。因为享受政府补贴，组屋的价格远低于市价，也是吸引外国移民的重要原因。当然，购买组屋必须满足一定条件。比如新移民主要申请者必须是年满21岁的新加坡公民或永久居民，同时，主要申请者还必须协同另外一名新加坡公民或永久居民一起提出申请，所有申请人的总收入不得超过每月8000新元（约合4万元人民币）。

West

新加坡政府1月29日发布人口白皮书，全面提出未来的人口政策规划。为保证人口数量，政府每年将会引进1.5万到2.5万名新移民。

新加坡政府的白皮书预计，新加坡人口到2020年将从目前的531万人增加至580万到600万人之间。到了2030年，可能进一步增加到650万至690万人之间。

由于新加坡的生育率只有1.2，这个低迷的生育率水平意味着若不引进新移民，新加坡公民人口将迅速老龄化，甚至从2025年起开始萎缩。这将导致劳动人口减少，进而影响新加坡的经济发展。因此，为拥有可持续的人口增长，政府在鼓励生育的同时，也需要每年引进1.5万到2.5万名新移民，以及批准3万名外籍人士成为永久居民。

新移民购买力强或将大批量进入投资私宅阶段
新加坡历史上就是中国移民的主要目的地之一。20世纪90年代以来，中国大陆移民开始大规模进入新加坡。尤其是近10年，每年均有数万中国人以各种移民途径进入新加坡。现在，增加的新移民往往处于买房年龄，而中国新移民有国内四个甚至八个家长做后盾，购买力甚至超过同龄的新加坡人。

自2005年起，新加坡人口每年增长至少10万人，而每年新增加的组屋和私宅(包括EC)不到4万套，可以说基本上供需平衡，换句话说，新加坡目前建房速度基本上赶上了人口的增加速度。另外，需要指出的是，未来10年，大量HDB进入40年的年龄，成为旧楼。70年代，是新加坡HDB大量建房的年代。那时每年建3-4万套十分平常。如果拆掉这些房子重建，目前的建房速度就远远不够了。

新公民和PR在未来几年将大批量突然进入买私宅的时期。大量新公民和PR是在2002年后来新加坡的。2005年后陆续拿到PR和成为新公民，2007年后开始拥有HDB。大多数在1-5年内如果锁定期不能投资私宅。未来3年，这些新公民和PR羽翼丰满，收入稳定，大批量进入投资私宅的阶段。

存款远不如投资房产或能跑赢通胀
目前欧美日各国的利率均处于历史低位，新加坡的本地利率也不例外，比如一年期的固定存款利率还不到1%。这样的利率水平给大多数的存款存户带来了难题，首先是低风险资产可以给与的回报相当有限。就一个普通的新加坡人来说，他的多余现金一般有这样一些去处：首先是活期存款(接近零利率)或者定期存款(相当低的利率)，其次是中央公积金(CPF)，可以获得比银行更高的利息收入(特殊户头年利率4%)。

但是另外一方面，本地经济的通货膨胀却不一定跟着利率一样走低。也就是说，无论把现金放在银行里或者公积金里，存户的收入都跑不赢物价指数的上升。那么为了保护自己资金的购买力，存户就不得不需要寻找其他能够给予更高回报的资产。
从以上分析就可以看出房地产作为资产投资的选择之一对本地居民的吸引力了。由于最近几年相对坚挺的租房市场，购买那些地段好，容易出租的房子获得的租金可能要比上文提到的回报更优。举个例子来说，一套鞋盒型小型公寓，可能售价在80万新元左右，而如果靠近地铁站，可能可以租到每月3500至4000新元，那么每年的房租收益就是5.25%至6%左右，远强于将现金放在银行里，并且还可能跑赢通胀。同时，房地产作为不动产投资，其本值还有升值的可能，更添加了投资者对其钟爱的程度。

liushui0729

什么时候澳洲也禁止海外购房就好了

West

　　新加坡证交所地产股1月14日集体下跌2.7%，创2012年5月以来最大跌幅。市场人士预期，新加坡政府11日宣布了新一轮房地产市场“降温”措施，地产股今年势必会受到“打压”。这是近4年来新加坡政府推出的第七轮房地产市场调控措施。

　　在近期全球流动性资金纷纷涌入亚洲市场的背景下，新加坡房价再度大幅上扬。新加坡政府再次果断出手，严控房价。新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒在接受本报记者采访时表示，新加坡政府此轮调控政策很有针对性，旨在控制对住房的投资需求。2012年新加坡国内生产总值（GDP）增长不到2%，但是房价在去年下半年却上涨了20%左右，远远超过经济和居民收入的增长，偏离了经济基本面，政府进行调控非常必要。

　　多管齐下 严防资产泡沫

　　11日，新加坡财政部、国家发展部、金融管理局及贸工部四部门宣布了新加坡政府新一轮的房地产市场调控措施。这些措施主要包括：首先，提高购买房产的印花税税率。将外国买家的额外买方印花税税率从10%增加至15%，原本不受买方印花税影响的购买首间组屋（经济适用型住房）或私宅的永久居民，以及购买第二套私宅的新加坡公民，现在也须分别支付5%和7%的额外买方印花税。

　　其次，提高非首次购房者的贷款要求。一方面，进一步收紧非首次买家的房屋贷款上限，即贷款占房价的比值；另一方面，提高已有住房者购买住房的贷款首付比例。非首次申请房贷者最低现金首付从10%调高到25%。从1月12日起实施的这些措施适用于私人房产及组屋，将对多数已经拥有房产的本地和外国购房者产生影响。

　　再次，在组屋市场方面，下调向银行机构和建屋局借贷的还款上限。新加坡金管局规定，向银行借贷的组屋申请者每月偿还贷款的比例不可超过月工资的30%，而向建屋发展局贷款的偿还比例上限则从40%降至35%。同时，为了不让永久居民出租组屋牟利，政府规定他们在购买本地私人住宅后必须在6个月出售组屋。

　　最后，在执行公管公寓市场方面，新措施规定，新执行公管公寓面积不能超过160平方米。执行公管公寓市场是针对新加坡中等收入家庭的私人房产。

　　新加坡政府还采取措施抑制工业房地产领域的投机活动，首次针对这类房地产引入了卖方印花税。新加坡政府称，新规定是临时措施，将根据市场状况进行评估。

　　邓永恒表示，同其他市场一样，房地产市场也存在周期。目前，包括新加坡在内的亚洲一些市场房地产价格高涨，但不代表房价不会下跌，只是房地产市场的周期可能更长一些。过去20年来，美国老百姓也一度认为房价不会下跌。这一投资炒作心理推动了房价过快上涨。

West

　　新加坡证交所地产股1月14日集体下跌2.7%，创2012年5月以来最大跌幅。市场人士预期，新加坡政府11日宣布了新一轮房地产市场“降温”措施，地产股今年势必会受到“打压”。这是近4年来新加坡政府推出的第七轮房地产市场调控措施。

　　在近期全球流动性资金纷纷涌入亚洲市场的背景下，新加坡房价再度大幅上扬。新加坡政府再次果断出手，严控房价。新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒在接受本报记者采访时表示，新加坡政府此轮调控政策很有针对性，旨在控制对住房的投资需求。2012年新加坡国内生产总值（GDP）增长不到2%，但是房价在去年下半年却上涨了20%左右，远远超过经济和居民收入的增长，偏离了经济基本面，政府进行调控非常必要。

　　多管齐下 严防资产泡沫

　　11日，新加坡财政部、国家发展部、金融管理局及贸工部四部门宣布了新加坡政府新一轮的房地产市场调控措施。这些措施主要包括：首先，提高购买房产的印花税税率。将外国买家的额外买方印花税税率从10%增加至15%，原本不受买方印花税影响的购买首间组屋（经济适用型住房）或私宅的永久居民，以及购买第二套私宅的新加坡公民，现在也须分别支付5%和7%的额外买方印花税。

　　其次，提高非首次购房者的贷款要求。一方面，进一步收紧非首次买家的房屋贷款上限，即贷款占房价的比值；另一方面，提高已有住房者购买住房的贷款首付比例。非首次申请房贷者最低现金首付从10%调高到25%。从1月12日起实施的这些措施适用于私人房产及组屋，将对多数已经拥有房产的本地和外国购房者产生影响。

　　再次，在组屋市场方面，下调向银行机构和建屋局借贷的还款上限。新加坡金管局规定，向银行借贷的组屋申请者每月偿还贷款的比例不可超过月工资的30%，而向建屋发展局贷款的偿还比例上限则从40%降至35%。同时，为了不让永久居民出租组屋牟利，政府规定他们在购买本地私人住宅后必须在6个月出售组屋。

　　最后，在执行公管公寓市场方面，新措施规定，新执行公管公寓面积不能超过160平方米。执行公管公寓市场是针对新加坡中等收入家庭的私人房产。

　　新加坡政府还采取措施抑制工业房地产领域的投机活动，首次针对这类房地产引入了卖方印花税。新加坡政府称，新规定是临时措施，将根据市场状况进行评估。

　　邓永恒表示，同其他市场一样，房地产市场也存在周期。目前，包括新加坡在内的亚洲一些市场房地产价格高涨，但不代表房价不会下跌，只是房地产市场的周期可能更长一些。过去20年来，美国老百姓也一度认为房价不会下跌。这一投资炒作心理推动了房价过快上涨。

　　措施不断 努力提供组屋

　　新加坡国立大学房地产研究院的研究显示，自2008年国际金融危机爆发以来，各国采取了刺激政策，新加坡房价大幅上升。彭博社14日称，新加坡住宅价格攀升至历史最高，过去3年，房价翻了一倍。新加坡政府公布的数据显示，新加坡房价连续四年上升，2012年上涨了2.8%。据新加坡当地媒体报道，在去年第四季度，新加坡私宅价格指数上升1.8%至211.9点，创下历史新高。

　　德意志银行14日的研究报告称，“新加坡政府最新采取的严厉措施，将对投资需求产生显著的‘降温’作用，住宅开发商将看到房价最大的修正”。

　　新加坡副总理尚达曼在11日的新闻发布会上表示，现在必须采取新一轮的措施，监测目前的市场趋势，避免房价下跌时所带来的更严重的价格修正。新加坡房地产市场繁荣，反映了新加坡非常低的利率环境和持续的收入增长。

　　新加坡住房房地产市场分为两块：一块是私人住宅市场，价格由市场供求决定；另一块是政府公共住房项目，居民根据收入水平可以申请购买价格较低的组屋。新加坡组屋条件良好，超过八成的人口居住在组屋。

　　新加坡《联合早报》14日分析称，政府此次降温目标之一在组屋市场。组屋转售价格的波动过大，对个人和家庭的影响不能被忽视，尤其是对准备成家者的冲击。同时，新加坡政府今年计划建至少2.3万套新组屋，希望对涉及大多数人利益的公共住房市场做出纠正，把组屋政策拉回正轨。

　　抑制投资 健全房产市场

　　自2009年以来，新加坡政府已经实行了6轮房地产“降温”措施。这些措施包括对房贷和开发商贷款进行限制，对外国人和企业购买房产征收额外的税收等。分析认为，上一轮措施主要是收紧住宅贷款条例，效果已被市场的热情所稀释。

　　新加坡政府对房地产市场的控制可以说是毫不留情。在2012年新加坡房市越炒越热的情况下，一些银行甚至推出了长达50年的还贷期限，新加坡政府马上宣布第六轮降温措施，限定金融机构房贷年限不得超过35年。

　　邓永恒表示，亚洲国家的居民习惯将住房作为投资工具。实际上，住房具有消费和投资两种属性。住房建筑本身和其他耐用品一样会折旧，问题在于土地供应有限，随着地价的波动，人们对住房形成了炒作心理。

chriswxy

新加坡不行了,转战澳洲吧
澳洲房价要涨

West

  香港财政司司长曾俊华昨日宣布楼市新政，全面提高香港楼宇买卖印花税税率及非住宅物业签署临约即缴印花税，新措施将于2月23日零时开始生效。

  曾俊华指出，此次楼市新政的具体措施如下，提高印花税率方面，200万港元或者以下的物业，由目前只需缴100港元的印花税增加至交易额的1.5%，其他交易的税率全面增加1倍，最高的税率由交易额的4.25%，调整为交易额的8.5%。但如果属于香港永久居民且无任何物业之人除外。“新措施的生效、尤其是买家印花税的推出将令楼市交易成本大增，对买家入市构成非常大的心理压力，从而减低外地买家的置业需求。”中原地产市场研究总监张大伟说。

West

这项双倍印花税的新措施将适用于包括住宅与非住宅的所有物业，但买家若为购买首套房或只打算拥有一套房的香港永久居民可获得豁免，即可按照原有买卖印花税缴纳款项。

此外，为抑制非住宅物业的炽热炒风，曾俊华还宣布，商铺、写字楼和工厦等非住宅物业须在签约后立即缴纳印花税，以增加买卖非住宅物业的成本。

为降低楼市泡沫对银行体系风险，香港金融管理局总裁陈德霖同日宣布，要求香港银行在对物业贷款申请人还款能力进行测试时，将利率基准水平从2%增加至3%。

同时，香港金融管理局将工商物业的最高按揭成数从目前适用上限下调一成。举例来说，收入源自香港的申请人可贷款额度将从五成下调至四成，收入源自香港以外的申请人，可贷款额度从四成下调至三成，车位贷款额度一律为四成，年期统一为15年。

去年10月26日，香港针对非香港永久居民推出15%买家印花税，针对卖家则调高额外印花税税率至最多20%。曾俊华22日还称，在推出该两项措施后，楼市平稳了一段时间，但近来又再度出现亢奋迹象，2013年1月楼价上升2%，2月至今楼价仍保持升势，香港楼价已比2008年低位上升120%。

曾俊华说，买家印花税和调高额外印花税两项措施有效，今年1月非香港居民交易为318宗，占所有交易宗数的4.5%，低于以往平均每月1089宗、占比13.36%的比例。同时，短期炒作的交易宗数已从平均每月1500宗减少到245宗。

他表示，推出新的税率措施是为了防范楼市风险进一步恶化。他认为今年至今美国经济势头不错，联储局多位委员认为需要对调整量化宽松政策作准备，不排除美联储提前减少买债规模，美国加息将早于2015年发生。若美国提前加息，香港利率必然会跟随上升，若利率上升至3%，供款比例将升至68%，香港市民供楼负担能力将受到影响。

West

不管是新加坡，还是香港，都对海外投资者实行15%的额外印花税

卖出的时候，另外征收20%的印花税

这2个地方，房贷利率只有2%

West

2003-2013，香港房价涨了4倍
而同期悉尼房价只涨了20%

澳洲对海外投资者太慷慨了，没有征收15%的额外印花税

West

新加坡房地产优势

外国人投资或购买新加坡住宅和商业房产的原因通常是：
★条例明确的外国人房产拥有权法令；
★不限制外国人拥有私宅和公寓；
★无货币管制；
★无资本收益税；
★物业出售后无需缴纳预扣税；
★外国人有权申请以新币为货币的房屋贷款、贷款额最高可达购屋价格的70%；
★贷款利率较低，为每年1.7%左右；
★二手地产市场很活跃，投资者可容易地退出房产投资；
★租金回报率一般高于贷款利率；
★当物业被租出后，房贷利息付款可以扣税；
★保障物业权；

博闻

West 发表于 2013-4-20 16:32
2003-2013，香港房价涨了4倍
而同期悉尼房价只涨了20%

新加坡,香港,都是没有地.澳洲地有的是,如果不是怕房产崩盘,政府多放地出来,多少外来投资都可以接得下,还能提供建筑业就业机会.澳洲的房价完全是在政府规划的控制之下.

angelaqqq1

West 发表于 2013-4-20 16:32
2003-2013，香港房价涨了4倍
而同期悉尼房价只涨了20%

悉尼房价远不止２０%

小失意

新加坡房子是超级贵，当地人觉得澳洲房子价格便宜啊

West

泡沫！香港房价未来可能最多下跌25%

Sanford C. Bernstein H.K.表示，随着港府采取措施抑制资产泡沫，并且银行上调按揭利率，香港房价未来最多 将下跌25%。

Kenneth Tsang等分析师今日在报告中称，随着开发商将注意力转向 更为便宜的小户型以试图刺激销售，新房销售将继续大体平淡。

受政府的调控措施影响，香港的一项房价指数在4月14日当周创下近 三年来最大跌幅。德意志银行上月曾发布报告称，房价在未来两年可能 最多下跌20%。

长江实业上月将一个楼盘项目的售价下调近10%，Bernstein分析师认 为，长实可能进一步降价来刺激销售。

上述分析师给香港地产股减持的评级，并建议卖出恒基地产，因其“与 长江实业的激烈竞争”，以及信和置业，因该公司“旗下楼盘大户型较 多。”

大笨鱼是我

限制购买，不见得有效降低房价。

czj333

香港房价涨那么多啊。

zy45

大笨鱼是我 发表于 2013-4-25 00:48
限制购买，不见得有效降低房价。

没错,根本没降,低利息才是涨价的根源

sunrise2day

新加坡房贷利率低， 更重要的是可以使用夫妻两人的公积金付房贷， 公积金类似于Super， 那样的话可以基本保证手上现金每月比澳洲多出2000刀， 充裕多了。

zy45

sunrise2day 发表于 2013-4-26 09:51
新加坡房贷利率低， 更重要的是可以使用夫妻两人的公积金付房贷， 公积金类似于Super， 那样的话可以基本保 ...

这说法不完全对,新加坡公积金个人也要交20%的,还房贷只能用ordinary account里面的钱,这个比例每个月是工资的21%,所以说和自己掏钱还房贷没啥差别