来源: 澳洲日报 :您投资房地产真的赚钱了吗？

wgurry

过去十年，遇到每一位地产投资客都会告诉您，他们不论是投资在澳洲、香港、台湾，或中国的物业, 人人都赚到钱了，果真如此吗？这还得要看您所谓的“赚钱”的定义是什么？如果十年间您只翻了一番，我告诉您，您并没有赚到钱，因为在过去十年间澳洲工资已翻一番，物价也大幅上涨。所以，您的投资也只是“保值”而已，谈不上赚钱。

　　那正确的“赚钱”要怎么算呢？如果您是用自己的CASH来买房，那您过去十年的房租总回收要拿来和银行的存款利息相比，超过十年来的银行“复利率”（不是单利率）才算是真正的赚钱，（有些投资客要求更严苛，他们认为还要超过股市的大盘（ASX或DJ的指数）才算得上是赚钱），否则您把钱存在银行, 或投资股市岂不比投资房地产更好。

　　如果您是向银行借钱来炒房的，那您收的租金加上房价涨幅必须扣除银行利息和物价涨幅，剩下的才算是真正赚到了钱。否则你岂不是为银行打白工？

　　但有些人也许会说，也不对呀，虽然我支付给银行的利息多过我收来的房租，但房价的涨幅部分也高过物价，而且我还可以有抵税的利益（亦即一般人所说的Negative Gearing）呀。是的，有正常收入的人是有这个好处，这也就是我前文所说的，年青人买房要趁早的原因之一。

　　不过本周我想说的是过去十年房价大涨的机遇将不会重现，但若看未来十年，我现在就可告诉您，这种机会再也没有了，不论是在香港、台湾、中国或澳洲。

　　我投资房地产至今40年，若用以上“获利赚钱”的定义来算的话，也仅能说，我赚了20年，另20年只是打平或甚至亏钱。即使在过去的所谓黄金20年中，我一共投资了12个物业，其中真正赚到钱的也只有9个，另外3个投资在写字楼的部分基本上是没赚到钱的。再细分，若真要算排名的话，中国的停车位最好赚，十年赚5倍；第二是中国的自住商品房，五年番一番，再下来才是香港的公寓房，澳洲住宅房只能排名第四。

　　过去是如此, 但我现在却认为在未来十年内，房地产跌得最惨的会是中国，所以中国的投资客现在纷纷都跑到澳洲来炒房，这不是没有道理的。但你如果认为未来十年澳洲房地产会比两岸三地好很多，那我看也未必见得，未来五年内澳洲房价最多只会小涨，而未来五到十年投资房地产最好的地方应是美国，因为美国现在币值相对较薄（尤其和澳币相比），而且美国地产过去七年大跌过，有些地方甚至几乎已拦腰斩了一半，再者全球目前经济复甦的速度来说，美国最快，所以我最看好未来的美国房地产。可惜廉颇老矣，老楚打了40年的仗，打不动，把机会留给年轻的一代吧。

　　有一位中国来的老乡告诉我说：「老楚，我每次看你在报上写的那些地产专栏，根本是瞎折腾，我十年来在澳洲盖300多套房赚了上亿元，对于地产肯定比您还懂的啦。」我听了笑笑，心想，您不一定比我更懂吧，而是您运气好。在过去十年中，澳洲房地产大涨，利息又低，是开发商赚钱最好的时机。以我过去40年的经验来说, 也曾遇到数次房地产大涨的浪头，但没有一次像现在利率这么低的，这等于「双利多」，一生之中，我就也看到这么一次。而这刚好被您遇上了，若您有种的话, 就不要跑, 下个十年再给我盖个300套的房子看看！

　　最后，老楚还是一句老生常谈：「养房防老」是正确的，终究房地产投资不是看十年，二十年，而是三十年甚至四十年，只要您随时盯着它，只要你投资的物业每年的平均升值跑赢通胀，房租收入跑赢银行利率，那最后笑着退休的肯定是你啦！这很容易吗？其实不见得，您必须选对物业，选对地点（Location! Location!）更得选对时机，总结一句话，平常还是得多做功课，天下没有白吃的午餐啦！

发布时间: 2013-04-04 12:38:1

白雲山民

学习

天行健

十年翻番还不算赚啊？怎么算的？

fishinmel

AnyView

砖家 ？  论调不符合足迹第一定率 。。。。。。。。

yangwulong1978

大蒜2年前一块一包。现在要2块了。 钱越来越不值钱。 一般老百姓不算贷款的费用。地域的问题 比如北京。房产能保值就不错了。有几个能赚到钱的。 赚钱的都是本来就有钱的人。

天行健

20万存银行的利息，按6%算，10年后大约36万不到。赚了16万！

花20万买100万的房子，10年后翻番200万，贷款80万，每个月利息按7%算，10年后给银行56万的利息，NG的人还能退不少回来，按30%的tax bracket算，也是16-17万，所以利息差不多40万。

就算没有NG, 再把CGT算上，100万/2=50万的CGT两个人一人25万要打税，剩下13万没问题吧，也就是卖出房子的200万剩下100万+50万（一半免CGT）+ 26万（CGT打税后俩人剩下的）= 176万。

176万到手 - 56万的利息 - 20万的本金 = 还赚了100万！（这还没算租金呢，就算租金抵其他所有开销了）

完了，sb了，没算欠银行的80万！ 100万- 80万= 20万！还真不赚钱！

Cooogeee

yangwulong1978 发表于 2013-4-5 09:42
大蒜2年前一块一包。现在要2块了。 钱越来越不值钱。 一般老百姓不算贷款的费用。地域的问题 比如北京。房 ...

北京的房产和2年前比，有没有涨呢？

yangwulong1978

Cooogeee 发表于 2013-4-5 09:46
北京的房产和2年前比，有没有涨呢？

涨了不止一点，，我朋友6个月前看中房子，犹豫了一下没买，，半年后，这房子，一平方米，涨了5000块。

五道口的房子，07年的时候，60平米的房子，我另一个朋友的房东想70万卖给他，结果他没买， 现在五道口的10万一平米。。


这才是涨，，澳洲这哪算涨呀

mxgong

天行健 发表于 2013-4-5 09:32
十年翻番还不算赚啊？怎么算的？

呵呵，难说啊

liuliang1958

天行健 发表于 2013-4-5 08:45
20万存银行的利息，按6%算，10年后大约36万不到。赚了16万！

花20万买100万的房子，10年后翻番200万，贷款 ...

算得真好，有水平。
有个小问题，就是买房的计算中实际上使用了杠杠，这样的比较就显得有比较苹果和桔子之嫌。
能不能再算算，100万存银行，或100万现金买房（木有贷款）的情况对比呢？
谢谢。

mxgong

天行健 发表于 2013-4-5 09:45
20万存银行的利息，按6%算，10年后大约36万不到。赚了16万！

花20万买100万的房子，10年后翻番200万，贷款 ...

按这算法差不多啊。。呵呵，而且10年HOUSE 还要保养之类费用，

另外卖的时候说自住的话，CGT 就木有了。

xiwu

天行健 发表于 2013-4-5 08:45
20万存银行的利息，按6%算，10年后大约36万不到。赚了16万！

花20万买100万的房子，10年后翻番200万，贷款 ...

20万存银行，10年后赚了16万.
20万买房子，10年后赚了20万.

是真的不赚钱！

闷烧锅

与其说买房子赚到钱了，不如说买房子后“省下”钱了。如果不买房没压力，很多人就月光了

liz@aus

天行健 发表于 2013-4-5 09:45
20万存银行的利息，按6%算，10年后大约36万不到。赚了16万！

花20万买100万的房子，10年后翻番200万，贷款 ...

You didn't take into the rental income part. Or the rent you would have to pay anyway (money you save) even if you don't have a house.
Also, if you are living in the house you would not have negative gearing/CGT coz it's not a investment property

XiaoxianZ

买房投资的话，如果只花20%首期的钱，等30年，的确是赚不到什么钱，这样的帖子我之前就发过。但要是你能让你的银行利息和房租至少能相抵消，即便房子不增值，30年后房子也肯定赚钱。说穿了，目前的房价下，买房子赚大钱是不适合做以小博大的，至少启动资金能占到房价的40%左右，剩下的就让房客给你付，30年后至少赚60%

pen

天行健 发表于 2013-4-5 09:45
20万存银行的利息，按6%算，10年后大约36万不到。赚了16万！

花20万买100万的房子，10年后翻番200万，贷款 ...

这个计算中漏掉了租金收入。

如果你自住，那么省了租房的费用，一个月怎么也得2000吧。

如果你出租，那么应该有租金收入，100万的房子，一个月租金怎么也得2000吧。

这样算，还是赚了不少。

gnefoaix

越算越糊涂

xiwu

good points!

erni

老楚又忽悠了

liuliang1958

XiaoxianZ 发表于 2013-4-5 10:19
买房投资的话，如果只花20%首期的钱，等30年，的确是赚不到什么钱，这样的帖子我之前就发过。但要是你能让 ...

这就是杠杠的作用。
到现在房价都是升的，所以杠杠放大了利益；如果房价降了，或不升了，那么杠杠的作用就让你跳楼。

hsqhugh

文字游戏，没意思

XiaoxianZ

hsqhugh 发表于 2013-4-5 14:06
文字游戏，没意思

多多哥明明在北京，摆明了的马甲

XiaoxianZ

liuliang1958 发表于 2013-4-5 14:05
这就是杠杠的作用。
到现在房价都是升的，所以杠杠放大了利益；如果房价降了，或不升了，那么杠杠的作用 ...

涨和跌都是波段性的，你怎么知道你就能一直扛到房价上涨的时候再卖房，就连足迹里个一个房产中介两年前买的房子，现在卖的话还得亏8W，人家自己说的，也许5年后是涨的。涨和跌是取决与你买入和卖出的价格，而不是简单的做一个时间穿越

ZhuNan

天行健 发表于 2013-4-5 09:45
20万存银行的利息，按6%算，10年后大约36万不到。赚了16万！

花20万买100万的房子，10年后翻番200万，贷款 ...

现在600k的房子周租也得500多吧，1m的房租我算你600一周。一年算50个周，30k每年。租金涨幅按3%，10年30*(1-1.03^-10)/0.03= 256K。既然你之前按NG算，租金就按tax30% = 256*0.7= 18万。

helnandez

yangwulong1978 发表于 2013-4-5 06:42
大蒜2年前一块一包。现在要2块了。 钱越来越不值钱。 一般老百姓不算贷款的费用。地域的问题 比如北京。房 ...

still 1 dollar

whitecats

算算不清楚的，糊里糊涂就赚了

liuliang1958

XiaoxianZ 发表于 2013-4-5 13:16
涨和跌都是波段性的，你怎么知道你就能一直扛到房价上涨的时候再卖房，就连足迹里个一个房产中介两年前买 ...

对的！
长期看还是涨的吧！
2-5年还应该只算短期，是吗？

hsqhugh

如果假设房价是长期看跌的，那还有什么讨论价值啊。

如果买房怕房价跌，不敢用财务杠杆，那干脆就把钱放银行算了。

yangwulong1978

helnandez 发表于 2013-4-5 14:24
still 1 dollar

在哪有卖1块钱的。 我这BOX HILL的大蒜，每家都是2块了，难道，大蒜也分区？