求助，买个破房子先出租，以后推倒重建自住

suitaqua

有个想法，准备买个50-60万的破房子先出租做负扣税，5年后推了重建个大房子自助，那以后增值税怎么算啊？是不是不卖就不用考虑增值税，卖的时候才考虑出租那几年的增值税的问题？比如又花了40万建的房子，建房子的那部分会扣除不算在增值的里面的吧？谢谢高人指点一下这个想法可行不？

lucyliu8472

不卖的话，无增值税

suitaqua

lucyliu8472 发表于 2013-4-3 16:36
不卖的话，无增值税

谢谢，那如果再过几年要卖了，增值怎么算的呢

lucyliu8472

suitaqua 发表于 2013-4-3 15:44
谢谢，那如果再过几年要卖了，增值怎么算的呢

增值税很高的，大概40%好像（具体请高人纠正）
比如你房子买入是50万，买的时候卖了70万，赚了大概20万 的40%要上交给政府。
期间的开销，贷款的interest，出租管理费，广告费，保险，修房钱，可以负扣税

linacheng

5…60萬不是破房子吧

suitaqua

lucyliu8472 发表于 2013-4-3 16:50
增值税很高的，大概40%好像（具体请高人纠正）
比如你房子买入是50万，买的时候卖了70万，赚了大概20万  ...

假设一下，比如买的时候50万，五年后大概值60万，推倒改自住，重建花了40万，再过5年值120万，那增值算多少呢，是不是只算头五年投资房增值的10万？

biu

lucyliu8472 发表于 2013-4-3 16:50
增值税很高的，大概40%好像（具体请高人纠正）
比如你房子买入是50万，买的时候卖了70万，赚了大概20万  ...

具体税率是看报税人的marginal rate的，而不是固定的40%

suitaqua

colognel 发表于 2013-4-3 16:57
关于旧房推倒，不会交税。重建新房的成本，比如30万，算是你的房子的成本, 等你卖的那天，是要从收 ...

就是说增值部分主要还是land那部分在出租那几年的增值，后面自住建房的都不算在里面是吧？

fishinmel

只有出租的五年里的增值需要缴税。具体增值的数额应该是按照政府每年的估价计算的。

qubonnie

这个找会计师算一下最好了

colognel

          你这种情况真的没遇到过，我的直觉是，既然你自己拆掉房子重盖，那么相当于收益为零，所以不用交任何税。而之后你自己住进去再卖掉，更不用交增值税了，因为是你的main residency。自住房卖掉时时不交税的。

      告诉你一个最简单的办法，打电话给ATO，给他们说一下这个情况，他们就能按照你的实际情况，告诉你正确的答案，一切以他们的答案为准就好了。

  

keogh

学习

Junko

學習

suitaqua

fishinmel 发表于 2013-4-3 19:10
只有出租的五年里的增值需要缴税。具体增值的数额应该是按照政府每年的估价计算的。 ...

谢谢，另外政府估价是不是就是按每年的rate上面？

cheeray

Mark

忐忑

同问

love2010

lucyliu8472 发表于 2013-4-3 16:50
增值税很高的，大概40%好像（具体请高人纠正）
比如你房子买入是50万，买的时候卖了70万，赚了大概20万  ...

It depends on the total taxable income.  And if iit is eligible for capital gain discount

xialiaoliao

Mark

fishinmel

suitaqua 发表于 2013-4-3 22:44
谢谢，另外政府估价是不是就是按每年的rate上面？

这个要问ATO了。没卖过投资房，不清楚。

但也曾经看过一个网站上讲是 total capital gain * years of renting / total years owned。就是取平均值。

ozsteps

假设一下，比如买的时候50万，五年后大概值60万，推倒改自住，重建花了40万，再过5年值120万，那增值算多少呢，是不是只算头五年投资房增值的10万？

前提你拥有这个房子的同时还有一套自住房子B。
会计A：你新购的这个房子（A）增值为：120-40-50=30W（因为你还拥有B，即使搬入A，也改不了A的投资性质，将来卖B时不交CGT）

会计B：A 增值10W，将来卖按增值10W算，再加上你搬入A后，B出租期间的CGT

等高人，不知这两个会计哪个说的对！

lucyliu8472

biu 发表于 2013-4-3 16:02
具体税率是看报税人的marginal rate的，而不是固定的40%

假设收入5万的，和收入15万的个人相对，交CGT，能差多少呢？很多吗？大概想有个概念，学习下，请指教

biu

lucyliu8472 发表于 2013-4-4 09:01
假设收入5万的，和收入15万的个人相对，交CGT，能差多少呢？很多吗？大概想有个概念，学习下，请指教 ...

很难单独计算出CGT到底差多少。因为虽然CGT是单独税种，但是却没有对应的单独税率。CGT的计算方法是把其纳入其他taxable income，然后对比tax table得出总纳税额。因为是要把CG合并入其他taxable income，这样就会导致加入CG的总taxable income跨越到下一个tax bracket。

最简单的情形，一个人的收入是5万，另一个人的事15万，两个人的capital gain都是1万，这样两个人的total taxable income都没有跨入下一个tax bracket，那第二个人比第一个人多交的税差就是marginal tax rate的差乘以capital gain；假设两人的capital gain都是5万，那两个人的total taxable income分别是10万和20万，对应的tax bracket都有变化，要计算税差就要复杂一点。

suitaqua

ozsteps 发表于 2013-4-3 23:34
假设一下，比如买的时候50万，五年后大概值60万，推倒改自住，重建花了40万，再过5年值120万，那增值算多少 ...

不知是会计A还是B的算法

清水

lucyliu8472 发表于 2013-4-3 16:50
增值税很高的，大概40%好像（具体请高人纠正）
比如你房子买入是50万，买的时候卖了70万，赚了大概20万  ...

投资超过一年的话, 好象只是增值的一半要交税.

suitaqua

看大家讨论说投资房自住一年，增值的一半交税，那是随便什么时候满足自住一年就可以，还是刚买的头一年必须自住？

lee2267

ozsteps 发表于 2013-4-3 23:34
假设一下，比如买的时候50万，五年后大概值60万，推倒改自住，重建花了40万，再过5年值120万，那增值算多少 ...

会计AB都错。。
来个会计c 你新购的这个房子（A）增值为：120-40-50中的购房合同中的土地价格。。

房子推到了，。就没“值”了 。只有土地有“值”。。很多会计犯的 经验性错误。。

ozsteps

lee2267 发表于 2013-4-4 20:28
会计AB都错。。
来个会计c 你新购的这个房子（A）增值为：120-40-50中的购房合同中的土地价格。。

终于来了专家,

认真听课了.

LouLou

lee2267 发表于 2013-4-4 20:28
会计AB都错。。
来个会计c 你新购的这个房子（A）增值为：120-40-50中的购房合同中的土地价格。。

会计D来探讨一下~

我想你说的情况是适用于房子一开始就是自住房的情况。。。如果推倒后卖掉的话。。。相当于房子就白白损失了。。。但地的话还是有增值。。。所以要交地的那部分增值税。。。

但如果情况是一开始就是投资房的情况的话。。。整个成本会是刚开始买房买地的成本加上推掉重建的成本。。。将来房子卖的价钱减去整个成本。。。差额便是CAPITAL GAIN。。。但从打算推掉重建当自住房的时候开始算起。。。这段时间可以算是自助房。。。所以可以免掉增值税。。。具体是多少再按照时间比例来算。。。如果三年出租四年自住。。。就按3/7来算。。。当然还有50%的CAPITAL GAIN DISCOUNT。。。

lee2267

LouLou 发表于 2013-4-4 21:48
会计D来探讨一下~

我想你说的情况是适用于房子一开始就是自住房的情况。。。如果推倒后卖掉的话。。。相 ...

继续讨论：更深化

我想你说的情况是适用于房子一开始就是自住房的情况。。。如果推倒后卖掉的话。。。相当于房子就白白损失了。。。但地的话还是有增值。。。所以要交地的那部分增值税。。。

1.1 如果自住推倒建重建自住全过程 无税。。
1.2如果自住推倒建重建投资（无subdivid）。不涉及到土地户名的更改。。地的那部分无增值税。
1.3如果自住推倒建重建投资（无subdivid）。涉及到土地户名的更改，如从单个人转入couple 或trust/compnay，地的那部分有增值税
1.4 如果自住推倒建重建投资（subdivid），涉及到土地户名更改要交地的那部分增值税。sub divided后每个土地都有mkt value。subdivid land 要交先gst（可以用margin schedule），net value后交 地的那部分增值税

但如果情况是一开始就是投资房的情况的话。。。整个成本会是刚开始买房买地的成本加上推掉重建的成本。。。将来房子卖的价钱减去整个成本。。。差额便是CAPITAL GAIN。。。但从打算推掉重建当自住房的时候开始算起。。。这段时间可以算是自助房。。。所以可以免掉增值税。。。具体是多少再按照时间比例来算。。。如果三年出租四年自住。。。就按3/7来算。。。当然还有50%的CAPITAL GAIN DISCOUNT。。。
案例解释：
01.07.2009买入。出租1年。。
01.07.2010 推掉重建.
01.07.2011 建好搬进去住半年
01.01.2012 投资房出租。.
01.01.2013 卖


01.07.2010-01.01.2012 时间段 免增值税
01.07.09-01.07.10 和01.01.12-01.01.13 时间段计算增值税
附设条件：无其他房产。如果有其他房产则免增值税 时间段仅仅是01.07.11-01.01.12

所以说 建好后搬进去住半年 可以免省很多增值税

magicmeeting

看得我头都大了 还是没有搞清楚。
就一个问题：房子推倒了光算地的钱，但是这个地值多少钱，合同上哪有体现啊？