这是真的吗？“你只要找到一套1000：1（即房产价格/每周租金）就可以达到现金流持平"

davidmiaojiang

我们可以举一个例子来分析，假设我们购买一套价值50万的别墅，每周租金为500元，即达到1000：1的标准，它是否能够帮助我们达到现金流持平呢？假设物业中介费为租金的5%，贷款为房价的80%，贷款利息为6%。
以下是一个详细的每年收入支出表
每年收入支出表
项目                              计算方法        计算结果
租金收入每周  $500        500*52周        26000
　        　        　
物业经理费        500*5%*52周        1300
※贷款利息        400000*6%        24000
房屋保险                            600        600
房东保险                         300        300
害虫处理费                   150        150
基础水费                            200        200
基础电费                        200               200
物业费        　        　
政府物业费               1200                1200
维修费                       500-1000        800
广告费                        200        200
收入-费用                 -2950

※这里利息的计算是仅仅支付贷款利息，并不包括本金。

         需要指出的是这是一个静态的估算。实际上每一个项目都可能变动，例如利率的升降，租金以及费用随着每年的通货膨胀不停的上涨。
         我的结论是别墅 房价/周租金 700：1，unit 和 apartment 600:1 才能到达平衡甚至正现金流。

ayuanx

结论是啥，
在我看来这一年投资的利息都给银行了，当然，较真的话也可以说这不是投资，

因为明显你是借贷方，银行才是投资方

kidz821

Do some maths first

启明猩

个人觉得算太细没什么意义，因为没个人情况不一样，其实你投资上的花销还可以避税呢，从业和做生意又不一样的算法，有时候正现金流不一定是好事啊，投资上稍微的亏损对做生意的人来说是有好处的。所以要看每个人的情况。
不过买到便宜的房子，适合的房子，利率能低点到是好的，但是利率太低说明经济不好，经济不好说明就业不好，生意难做。所以平衡就好，某一面太绝对了就会出事的。

davidmiaojiang

启明猩 发表于 2013-3-14 19:24
个人觉得算太细没什么意义，因为没个人情况不一样，其实你投资上的花销还可以避税呢，从业和做生意又不一样 ...

谢谢你的建议

大牛哥

我怎么觉得是否应该以100%贷款额来计算呢？

难道首付的20%没有资金成本或者机会成本的？

chenzy0513

从我的经验看，这种房子很难找

hzzy

chenzy0513 发表于 2013-3-14 23:08
从我的经验看，这种房子很难找

不对，1000：1的房子很好找，正现金流的房子很难找。

chenzy0513

举个例子吧，不要跟我说偏远地区或者公寓楼哦

Sunman

hzzy 发表于 2013-3-14 23:10
不对，1000：1的房子很好找，正现金流的房子很难找。

1000：1的都不好找了，最近房价高的很。50万的房子租500块的不多。

hzzy

Sunman 发表于 2013-3-14 23:32
1000：1的都不好找了，最近房价高的很。50万的房子租500块的不多。

不会吧。朋友家47万的房子，现在租金是550。

Sunman

hzzy 发表于 2013-3-14 23:35
不会吧。朋友家47万的房子，现在租金是550。

恩，别的地方部知道，反正悉尼难。

hzzy

Sunman 发表于 2013-3-14 23:41
恩，别的地方部知道，反正悉尼难。

是悉尼的，strathfield。但是做不到正现金流，strata太贵，朋友正打算出手卖了呢。

workinvm

hzzy 发表于 2013-3-14 23:47
是悉尼的，strathfield。但是做不到正现金流，strata太贵，朋友正打算出手卖了呢。  ...

Strathfield parramatta rd 上那几个房子真的是48w 两房租550一周！

hzzy

workinvm 发表于 2013-3-15 08:30
Strathfield parramatta rd 上那几个房子真的是48w 两房租550一周！

是的。但是朋友的那套不在parramatta rd，位置比这个好很多。

住在那里的都知道, parramatta rd，copper st.上的apartment很烂的。即使是48w能租550一周也不能买。

wyeann

800:1的unit还是么达到breakeven。。。。

tvc889

启明猩 发表于 2013-3-14 19:24
个人觉得算太细没什么意义，因为没个人情况不一样，其实你投资上的花销还可以避税呢，从业和做生意又不一样 ...

我不太理为什么亏损倒是好事。你可以有税务上的回扣，但是你不可能把亏损100%拿回来，那还是亏的呀。能详细解释一下吗？

tvc889

没有算折旧。

Cole

这还是没算还的本金和首期的。
只是在帮银行赚钱，自己还要亏钱。
就算700:1来算，50W的房子一周租金收入700多，一年也就3W多而已。
把本金算进来，不太可能做到正现金流。

eguan88

Sunman 发表于 2013-3-14 23:32
1000：1的都不好找了，最近房价高的很。50万的房子租500块的不多。

分租吧, 应该可以.

启明猩

tvc889 发表于 2013-3-15 11:04
我不太理为什么亏损倒是好事。你可以有税务上的回扣，但是你不可能把亏损100%拿回来，那还是亏的呀。能详 ...

我只是个人理解，不代表大家的想法。
我没有太多的投资的，但是我对投资的理解，尤其是房屋，我是看长线的，10年来算的。什么3年涨多少，5年翻一翻，其实我都不太理会的。因为房子不卖，就不能说你是赚了还是赔了，因为自己说没有意义嘛。
另外房屋的涨幅是看周期的，如果说50W买的，10年后变80W? 有些人说100W 10年翻一番？我就算85W好了。
你赚了35W，然后你贷款80%，每年付利息2万5千？10年就是25W，然后你租金回报算你平均一周450吧，10年变，10年就是18W，这么初步一算，你赚了35-25+18=28万。
然后其实你在这个过程中，抵扣的税收啊，当然你付了地税啊，房屋维修啊，或者管理费也有，但是租金我也没算涨不是嘛？
而且我也没算翻一番，总的来说10年赚个25W 还是可以的，而且吧澳洲还可以TOP UP 赚了2年就可以拿赚的贷款再投资啦，又是一个过程。
其实我本来没算过，你问起来，我就随便算个大概，反正是赚的。当然非要说3年一看，5年一涨，那我就没办法了。因为我从来没算过短线。我个人觉得投资嘛，不影响生活的情况下，把多余的钱放银行，不如做投资，10年后总会赚的，多点少点而已。
就像股票，如果看中一个银行股，你说要一年赚多少，我就不知道了，我只知道，我看到一个好的价位，买它一点，这钱本来就不用，存着吃红利，20年后，我要退休了再去看看，它总不能倒闭了，或者20年不变吧。
因为我不是很聪明，也不喜欢算啊算的，很累，所以用时间去熬呗，反正工作的钱开销，攒下的钱投资一下，老了就退休呗，总不会没钱的，天天算啊算的，很累的，还睡不好，哈哈哈哈哈哈

鱼羊鲜

楼主是在算现金流，总体来说1000比1不够正现金流的

linkspeed

lz算的没错

80%的贷款，6%的利息，等于是总房价的 4.8% 利息。
如果周租金是总房价的1/1000 ，等于年租金是总房价的 5.2%

所以只有总房价 0.4%的余额去支付其他费用。

如果利息是5%，那么变成 1.2%余额。

freewalker

如果买新房，算上折旧，而且自己收入比较高，可以退回来不少税的话，1000：1是完全可以做到正现金流的。

workinvm

hzzy 发表于 2013-3-15 09:22
是的。但是朋友的那套不在parramatta rd，位置比这个好很多。

住在那里的都知道, parramatta rd，copper ...

在哪个位置？感觉 Strathfield 那边位置好一些的2房多快60万了。你朋友是今年买的吗？

hzzy

workinvm 发表于 2013-3-15 14:49
在哪个位置？感觉 Strathfield 那边位置好一些的2房多快60万了。你朋友是今年买的吗？ ...

买了几年了，确实是位置好的小60万了。

workinvm

启明猩 发表于 2013-3-15 12:29
我只是个人理解，不代表大家的想法。
我没有太多的投资的，但是我对投资的理解，尤其是房屋，我是看长线 ...

如果这个房子是投资房，你的计算不对，你卖房时50%合并到你当年应纳税中要交CGT，就是有17.5 要交CGT，边际税率45%计算，你要交 7.865 万CGT，在加上中介代理费2%= 1.7W，实际你的收益粗估是 35-7.865-1.7-25+18 = 18 万而不是28万。你的收益是28/50 = 56%。 如果按每年通胀3%计算，十年30%，你抵消通胀后的实际收益只有26% = 2.6% 每年。
即使是不考虑通胀，5.6% 的收益和其他投资比较也不算很高，存银行的利息也有5%左右呢，呵呵。

nis

堪培拉到处都是。

vont

linkspeed 发表于 2013-3-15 14:41
lz算的没错

80%的贷款，6%的利息，等于是总房价的 4.8% 利息。

我估算的更简单，就是大概5%的收益，然后付6%的利息。。。。。。

ellepopo

如果是投资房应该是105%的贷款吧，房款+S/DUTY+LEGAL EXPENSES