City apartment 该投不该投讨论

aaa123

最近几个朋友在讨论想投资city的一室service aptment， 请懂行或者有见解的筒子来讨论讨论。
city aprtment 值得投资吗？多年后是升值的吗？

de1218

service apt和residential apt有很大区别，前者是和管理公司有常年租约，给你固定回报，但你自己不能住，相对租金回报高，但增值很慢

640

service apartment?讨论就好了，不要动手。　一堆限制，出手的时候还老难了。　

ｃｉｔｙ本身就不是普通人玩的，还不如买个ｋｉｎｇｓｆｏｒｄ的分租好。　

aaa123

640 发表于 2013-2-19 12:27
service apartment?讨论就好了，不要动手。　一堆限制，出手的时候还老难了。　

ｃｉｔｙ本身就不是普通人 ...

你说的city不是普通人玩儿的是啥意思、？那是适合什么样子的人群呢？

aaa123

de1218 发表于 2013-2-19 08:57
service apt和residential apt有很大区别，前者是和管理公司有常年租约，给你固定回报，但你自己不能住，相 ...

请问这类房子适合什么样子的人群投资呢？ 我说的是service apartment  

640

aaa123 发表于 2013-2-19 15:02
你说的city不是普通人玩儿的是啥意思、？那是适合什么样子的人群呢？

我只是不明白那么高的管理费，那么高的价格，普通人买来怎么赚钱？负扣税倒很好。

茄菲

640 发表于 2013-2-19 16:12
我只是不明白那么高的管理费，那么高的价格，普通人买来怎么赚钱？负扣税倒很好。  ...

你说得很有道理

ozvany

service apt当初我问过，首先银行贷款就可能是个问题，因为很多银行不贷给service apt，要贷的话起码40%首付。另外，一般跟管理公司或者酒店签约就是10年，10年内房子不能卖，自己不能入住，而且以后要卖出去的话也不好卖，因为一般人都不要service apt.
其他的请高手补充

miya1311

CITY投资非常不明智， 升值非常慢， 再加上高的管理费，
除了租金可以， 其他都不值得投资， 还不如找个租金高，
有更大发展的地方， 离CITY近的区倒是可以考虑。

sodium

升值是应该的，但坑人的管理费也是会升

aaa123

sodium 发表于 2013-2-19 17:42
升值是应该的，但坑人的管理费也是会升

管理费不是你让他管，才会有吗。你不让他管，自己找人租不就行了。

flyspirit

aaa123 发表于 2013-2-19 21:57
管理费不是你让他管，才会有吗。你不让他管，自己找人租不就行了。

Service Apartment你能自己租吗？

Momo1234

可以自己租

160

個人覺得city買的apartment最大的問題是物業管理。首先那些個費用就不少，接著如果是不好的management會造成很多的不便。例如會停水停電上一整天，哪天想搞個inhouse party你請來的賓客要逐個的sign in。。。

假如是出租的話，舉一個例子吧。認識的一個人，在world square那邊買的一房apartment。因為他本人長期在國外工作，把房子出租，收600+一個星期。租金收入是挺好的。

icac

640 发表于 2013-2-19 16:12
我只是不明白那么高的管理费，那么高的价格，普通人买来怎么赚钱？负扣税倒很好。  ...

据我所知,大部分的service apt都没有管理费(Strata, Water, Council酒店全包了), 而且酒店保证租金在 6-7%左右.

icac

http://www.domain.com.au/Propert ... ey/?adid=2010247056
这是条款:
A secure new 10 year lease commenced last year and expires on 31 December 2022. The tenant pays all statutory outgoings INCLUDING your Strata levy $1,038.94 per quarter / Water rates $605 year / Council rates $833.20 year.

北风

贷款贷不高，所以也不会有什么负扣税
赚得比固定存款多一点，但是风险和麻烦可不止多一倍

aaa123

icac 发表于 2013-2-20 09:10
http://www.domain.com.au/Property/For-Sale/Apartment-Unit-Flat/NSW/Sydney/?adid=2010247056
这是条款: ...

这是什么？？你的合同吗？？

aaa123

Momo1234 发表于 2013-2-20 00:48
可以自己租

对啊，可以自己租的，不一定找中介租的

aaa123

flyspirit 发表于 2013-2-19 22:09
Service Apartment你能自己租吗？

可以的 也是双方同意才行，不是强求的

FOR

loan is an issue

640

icac 发表于 2013-2-20 10:08
据我所知,大部分的service apt都没有管理费(Strata, Water, Council酒店全包了), 而且酒店保证租金在 6-7 ...

可是我看如果出售的话，不但需要非常长的时间，而且价格一减再减。增值的比率和同类型的房子也相对较低。 我觉得主要原因是基本上只能卖给投资者，那就少了大概30%的market； 我不清楚银行现在的policy, 可是如果贷款也需要更高的首付那就是银行也认定这种产品的风险相对的高。 那同时也减低了贷款杠杆的作用。

每年多了1-2%的回报，表面上的数据看起来很好，可不是主流的投资或自住对象的房产还是小心为上。

yxfc2003

services apt  确实价格较低，比类似apt 估计能低20%， 原来是这个原因啊

icac

640 发表于 2013-2-20 11:20
可是我看如果出售的话，不但需要非常长的时间，而且价格一减再减。增值的比率和同类型的房子也相对较低。 ...

我也同意,所以不能找一些永远作为酒店用途的.

Quay Street 的 Oaks on Harmony 前段时间就是被改为自住用途了, 一房加书房以前是$400,000左右,现在普遍$550,000

EmilyS

其实city apt和serviced apt应该分开讨论

city apt物业高

serviced apt房子可能会增值少，出售有风险，但是回报稳定

EmilyS

icac 发表于 2013-2-20 15:00
我也同意,所以不能找一些永远作为酒店用途的.

Quay Street 的 Oaks on Harmony 前段时间就是被改为自住 ...

买到这样的会很开心～

买小旅馆的搬走的可能性较大吧？

640

icac 发表于 2013-2-20 15:00
我也同意,所以不能找一些永远作为酒店用途的.

Quay Street 的 Oaks on Harmony 前段时间就是被改为自住 ...

Maestri 也是刚踢走oaks, 不知道现在strata能不能降下来。 Harmony 也是经过了不少磨难才把oaks弄走了。

现在的317 castlereagh st 就惨了，连council也一起来查租约有没有超过3个月的。 平均strata都过2千，可是有据说的8%回报。

Apartment就算了，再加上service apartment就更多的麻烦。 Harmony 也是摊上了，才有相对合理的增值，city其他的service apartment就大同小异了。 如果要考虑种种， 为什么不直接买个普通的apartment？ 还有那种一门两户的dual key也是一路货色。

华人买的city apartment来来去去就那几栋， 真要有正常增值的比较考眼力。而且入市费用不低，管理费也不见有竞争力。 酒店式那种长期管理的就真的比较适合那些自管退休金的。

icac

640 发表于 2013-2-20 16:32
Maestri 也是刚踢走oaks, 不知道现在strata能不能降下来。 Harmony 也是经过了不少磨难才把oaks弄走了。
...

主要是考虑到买价

以 chatswood 为例, Mantri 的一房+车位才$400,000左右, 但是 普通Apartment都要小60万了吧?

640

icac 发表于 2013-2-20 16:44
主要是考虑到买价

以 chatswood 为例, Mantri 的一房+车位才$400,000左右, 但是 普通Apartment都要小60 ...

其实都考虑的话：



还是不买city....


chatswood mirvac的epica以前也就不到60万2房（楼花）， 现在也80+了。

可是，我是多多的弟弟，所以我本身就不建议碰任何有apartment字眼的房子。。。。。。

icac

640 发表于 2013-2-20 17:02
其实都考虑的话：

这...

多多的理论有对的地方,但是也有很多地方不周全,毕竟每个人的财务状况都不一样

我看过许多人买Apartment赚钱的,也看过买House, unit亏钱的.投资这种事前肯定有风险,还是自己做好功课.