为啥要做资产折旧呢？

菲菲天空

笔者是资产折旧专家,看了一些帖子，觉得有必要跟大家分享一些心得：

1. 资产投资是长期的，靠时间的积累，短期炒作是投机。房产在近期很难维持以外的高增长率，因此如何维持收支平衡，即现金流的问题，是每一个投资人不得不解决的问题。折旧是解决现金流问题的有效工具，因为它是账面的损失，不像每月还贷款，每季度交地税，STRATA FEE等开销，需要先从口袋中拿出钱来。折旧不需要平时从口袋中拿出钱来，但到年底，却能和上述其他的费用一样，增加你的抵税额度，而且金额巨大，大到每年成千上万，你说诱不诱人？

2. 折旧可增加你的贷款能力，使原本供不起的房产，现在可以购入了，实现个人财富短期内实质增长。一般来说，个人或家庭信托名义下，资产越多越好，未来资本增值的基数越大越好。比如甲用50万买了个2室房，同期乙用60买了个3室房，如果其它条件不变，若干年后，乙肯定比甲富有，而且甲乙的财富差距会随着时间的推移而不断加大；

3.越早锁定一份资产，对自已的未来（退休）越有利。这是因为资产负债一旦锁定（你买房的本金是不变的），那么未来所有的资本增值（房产的长期价值是不停上涨的）都会属于所有人。如果你长期持有，不卖房产，那么你永远不会为资本增值而缴税。

4. 钱会贬值的（通货膨胀等因素）今天一块钱，明天可能只值五毛了。因此越早做折旧，越早拿到额外的钱，对投资人来说越好。你或许可以买更多的投资物业。

5. 折旧是合法的抵税避税方式，不要怕将来有可能会多缴税，而放弃今天不抵税不拿钱的好事。况且对于澳洲税务居民来说，通过个人或家庭信托名义买卖房产，增值税CPT最多是50%。也就是说，今天你通过折旧来抵税一块钱，未来（这可能是10年20年后）最多缴回去五毛了，考虑到通货膨胀等因素，这五毛钱的价值已是大大缩水了。请记住： 永远不卖房产，那么你永远不会为资本增值而缴税。

6. 折旧的目的是合法的多退税，前提是你要先交税（不管现在或将来），因为折旧抵税额是可以累积的，今天的财务损失，可以用明天的盈余来补偿。然而你今天不申报折旧，就自动放弃了将来索偿的权利。专业的人员只能倒退2-3年来计算折旧，因此做折旧的最佳时间是交屋前后或从自住房搬出日前后。

7. 一份折旧表可用最多40年，不需要每年都做。

8. 澳洲税法规定，资产折旧表必须由专业的建筑估算师（quantity surveyor)出具，而且他必须是专项的税务代理人（registered tax agent) 请登录下述官网查询建筑估算师主体资质： aiqs.com.au   tpb.gov.au

9. 回避使用不带上门检查的资产折旧表。筆者以前曾經反複強調上門檢查對于資產折舊抵稅這項工作的重要性。每棟房産跟每個人一樣，都存在著差異性，即使在同一棟樓中相同戶型的不同的單元房，它們上面裝備的附加資産和已經完成的裝修也不盡相同，應此在制作資產折舊抵稅表的過程中， 我們會根據現場檢查的記錄來進行必要的調整，以達到既符合稅法規定，又能給業主帶來每年最大化的折舊額度。

但是不少顧客向我反映，說現實中存在著不帶上門檢查的資產折舊抵稅表服務（也稱爲DIY報告），尤其它在網上很流行，請問這是否合法？

我的回答是現今的稅法雖然沒有禁止這種報告的使用，但這點隨時可以被修改。就像2011年稅法被修改，規定所有制作資產折舊抵稅表的制作人必須是專項的注冊稅務代理，並且必須提供不低于法定數額的專業保險。由于一份資產折舊抵稅表最多可用40年，所以如果業主以前找的資產折舊抵稅表制作人不是專項的注冊稅務代理，那麽業主在2011年後應用後者若幹年前出具的結果時就會遇到麻煩了。我就遇到一位顧客，他說他的會計師拒絕繼續使用他以前找人做的資產折舊抵稅表，理由是原制作人已“消失”了，無處考察他的身份和資格。

澳洲在這一領域的兩大行業協會：澳洲建築造價/估算師協會(AIQS)和英國皇家特許測量師協會 (RICS)的都明確要求他們的成員在制作資產折舊抵稅表時，應該進行上門專業檢查。原因是制作資產折舊抵稅表是一項技術要求很高的工作，它的結果不僅舉足輕重（每年成千上萬）並且可直接影響業主長達40年的抵稅計算。不帶上門檢查的資產折舊抵稅表服務依賴于非專業人士提供的信息，其真實性和准確性都不能得到保證。（因爲非專業人士容易遺漏項目或者做出錯誤的判斷，所有他們的信息是不全面的或是不可靠的）。

制作資產折舊抵稅表的費用是可以100%抵稅的。我建議每一個投資者，不要貪圖小利，使用任何不帶上門檢查的資產折舊抵稅服務，而使自已的最大資産蒙受不必要的潛在損失或風險。我們應著眼于長期的風險控制和有保障的最大折舊抵稅，讓您享受到投資物業給您的財務自由目標帶來的全部的真正利益。

上述所有内容版权归黄旭刚所有，未经许可，请勿转载，违者必究。

mightyview

折旧是指asset depreciation吗？用depreciation和negative gear来做退税？

fishlegs

软广告？

老A

广告与否没所谓 有信息含量 谢谢

澳洲水莲

问会计师好了

zjbj

需要每年报税的时候把折旧算进去嘛？

菲菲天空

谢谢大家支持，折旧就是depreciation， 是实现业主少缴税和不缴税的工具，特别适合收入高的人士。

大家提到会计师，其实会计师的水平也不尽相同，一定要找一个对折旧有全面认识的会计师，不然也无法得到应有的税务利益。

當我和許多朋友介紹資產折舊抵稅和它的重要性時，許多客人的第一反應是：“我的會計師會幫我處理的。”其實他們不知道，我其它的多個客人，他們多年都未曾申報過投資物業或商業資產的折舊，導致十幾年後累計損失巨大，追悔莫及，而他們每年都是依賴他的會計師來報稅的。

在澳洲，會計師，尤其是知名的會計師都很忙，一個人經常會負責兩、三百個客戶，因此他是不可能對某一個客人的情況瞭如之掌的。一旦客戶的個人情況發生了變化，如從自住房中搬出，如果您不及時告訴他這一細節，您的會計師又怎麼會知道呢？

除此之外，不是每一個會計師都是一樣的。如果他不深入了解資產折舊抵稅的好處和您個人的情況，他是無法提供一個最適合您的避稅節稅方案的。因此選擇一個通曉投資和折舊抵稅的會計師對投資者來說非常重要。

澳洲的稅法是鼓勵投資的，其中一個重要的表現就是賦予投資者對其資產進行快速折舊的權利，以擴大其抵稅的基數，享受稅務上的優惠，增加其現金流和投資回報。因此許多投資者在其投資的頭五年內，就可能把一半或將近一半的資產折舊額全部沖抵掉。不過澳洲稅法還規定，投資者必須在一定時期內（通常在三年內）申報相應的資產折舊額，否則是無法追溯的。

更為重要的是，您的會計師只能對少數全新的或者有財務憑證的單一資產進行折舊抵稅工作。對於更廣泛二手的資產，包括民用和商用的，在現實交易中是沒有準確的財務憑證的。即使你买的是全新的物业，我们做折旧的基础是原始的建筑成本，而不是买入价或市场价值，只有专业的建筑估算师才能出具符合税法规定的建筑成本数据，於是您的會計師在這些情況下是愛莫能助的。

為解決這個問題，稅法才賦予專業的建築估算師兼註冊稅務代理合法提供資產折舊抵稅報告的權利。資產折舊抵稅報告是一份合法的文件，它確定您的哪些資產可以用來折舊抵稅和如何來進行計算每年的折舊額。您的會計師或其它任何人士是無權進行這項工作的。您自己在網上做的任何形式的資產折舊抵稅報告更是風險極高並不可取的。

上述所有内容版权归黄旭刚所有，未经许可，请勿转载，违者必究。

菲菲天空

fishlegs 发表于 2012-12-28 22:37
软广告？

我不在乎这，只要对大家，尤其是准备投资或刚刚开始投资的朋友们有用就行了

菲菲天空

zjbj 发表于 2012-12-29 07:45
需要每年报税的时候把折旧算进去嘛？

对，折旧额多少视房产而定，一定要准备一份合法的资产折旧表，必备国税局以后审计之用

kennyxue

我有一个问题啊， 比如 请不同的评估师给出同一房产的資產折舊抵稅報告， 这个报告内容肯定不同， 那怎么保证客户利益最大化呢？

sheryllulu

请专业人员做一份折旧报告一般要多少刀？听说折旧报告有做20年和40年的，请问这两者有什么不同？是做报告的价格不同吗？还是每年能折旧的金额不同？谢谢

菲菲天空

不同公司的折舊報告价格不同，一般从400-700。

資產折舊抵稅報告的結果，容易受製作人的主觀因素的影響。不同的報告，結果可能上下出入30% 以上。也就是說，如果業主不走運，選擇了一份初始價值被低估的報告，他往往只能獲得部分的資產折舊帶來的稅務利益。

因此謹慎選擇折舊抵稅報告的製作主體，對投資者來說非常重要。我曾為一名會計師的投資物業重新製作了份折舊抵稅報告。這個會計師事後對我說，以前的報告質量不高（不能達到他的期望值）。通過我重做的報告，他獲得的額外稅務利益要遠遠超過他付給我的費用。請問普通的投資者，您們能否有像這名會計師的鑑別能力呢？

為什麽我能給廣大投資者帶來資產折舊的最大額呢？
首先我盡量親自去做上門檢查，在資產評估上掌握第一手的材料，這是一些大的公司把檢查人與報告人分離所望塵莫及的；

其次我辦事認真，在每項資產價值的評估上反复推敲或開展專項調查，為業主爭取最大的利益，這是其他依賴公式或電腦程序的製作人不能比的；

再次，我是建築估算科班出身，擁有多年建築估算預算的實際經驗，以追求精確為己任，不斷摸索出一套符合稅法規定的定價體系，保證我的結果在合法的前提下最大化；

第四我從事資產折舊多年，受過洋人大型公司和專業協會的雙重培訓，領悟這一行業的準則和潛規則，熟能生巧；

最後保險公司給我的每一個客人提供百萬專業保險的保障，也就是说，将来客人如果因为应用我们的报告而被国税局审计并受罚，我们的保险公司会全额承担一切损失（最多一百万），從根本上解除投資人的後顧之憂。并不是每一家公司都能提供这一服务的。

我最近遇到一個洋人的地產開發商，當我們聊到資產折舊抵稅時，他問了我兩個問題，第一個是：你是不是可以提供折舊最大額？ 另一個問題是：你是否有專業保險? 我馬上對其肅然起敬，因為他問到了資產折舊的核心之處了。這比單純問我做一份折舊報告多少錢要高明多了。

總之我想告訴各位讀者，做折舊抵稅報告，務必要從開始就選對人，千萬不可按費用高低來做選擇。因為一名有資歷和經驗，高明的建築估算師兼註冊稅務代理可能為您帶來前所未有的利益呢！

上述所有内容版权归黄旭刚所有，未经许可，请勿转载，违者必究。

菲菲天空

sheryllulu 发表于 2013-1-5 12:34
请专业人员做一份折旧报告一般要多少刀？听说折旧报告有做20年和40年的，请问这两者有什么不同？是做报告的 ...

一份正規的資產折舊報告是最多能用40年的，因为澳洲税法规定，民宅的使用寿命最多40年。然而，这并不是说，所有的投资物业都能折旧40年，比如二手的物业，20年前落成的，而且没有进行过任何的装修和改扩建。现在你去买，那么你只能申报购买后余下的20年的折旧。也就是说，这时你获得的資產折舊報告中第21年后的折旧额应该是零。

然而下面我要谈谈另一个话题，就是明明若干年后，資產折舊報告中相应的年折旧额不仅不是零，而且数额很大，然而資產折舊報告的報告人却人为地中止了计算，年折旧额不再呈现出来。

最近，我的一位客人跟我聯繫，說她若干年前做的資產折舊報告快要到期了，由於找不到原始的報告人，於是請我來幫忙。

我開始很奇怪，因為一份正規的資產折舊報告最多能用40年，如果40年後還有剩餘的折舊值，那應該也非常少了。

但她告訴我原始的報告人只給她頭十年的資產折舊額，既有的資產折舊報告只能用到後年。此後的資產折舊額並沒有在上述報告中顯示出來。

我這才知道她吃虧了。因為確實存在一些心術不良的資產折舊報告的製作人，為最大化他們個人的利益，把資產折舊報告的時期壓縮成10年，甚至5年。等到期後，他們往往會要求業主再付錢才出具後面年份的資產折舊額，達到多賺錢的目的。

我建議她繼續聯繫原始的報告人，據理力爭，維護自己的利益。如果這樣沒有結果，恐怕她只有找人重新再做一份資產折舊報告了，因為近年來國稅局對資產折舊報告查得很緊，要求每個報告人不僅是建築估算師，還得是註冊稅務代理，提供專業的保險，承擔相應的責任。因此現今沒有一個正規的資產折舊報告人會願意採用若干年前別人的原始數值來完成今天或若干年後的資產折舊額了。此外，這種亡羊補牢的做法也不被提供專業保險的保險公司所認可。

由於近期國稅局從嚴考察資產折舊報告，並提高相應的就業門檻，我們對現在一批劣質的資產折舊報告的製作人退出這個市場一點也不感到奇怪。同時我們相信相應的法規會繼續加緊，等到以後，DIY的報告（即資產折舊報告的製作人不進行上門檢查，而單方依賴業主或其他非專業人士提供的信息而完成的報告）也有可能會被宣布失效。

筆者再次提醒廣大資產擁有人，選擇一個值得信賴並能給您帶來最大抵稅額的資產折舊報告製作人至關重要。因為沒有比若干年後，發現原來給你做報告的人在人間蒸發了的窘狀更為悲慘的了。

上述所有内容版权归黄旭刚所有，未经许可，请勿转载，违者必究。

pess

最後保險公司給我的每一個客人提供百萬專業保險的保障，也就是说，将来客人如果因为应用我们的报告而被国税局审计并受罚，我们的保险公司会全额承担一切损失（最多一百万），從根本上解除投資人的後顧之憂。并不是每一家公司都能提供这一服务的。

Not only you.

Any registered QS with Tax Agent Registration should have PI insurance in accordance with Tax Agent Service ACT 2009 when preparing property depreciation schedule.

菲菲天空

pess 发表于 2013-1-5 13:22
最後保險公司給我的每一個客人提供百萬專業保險的保障，也就是说，将来客人如果因为应用我们的报告而被国税 ...

在这一领域，专业保险的法定保额是远远低于100万，并不是每一家公司都愿意并且都能够取得100万的专业保险的，靠实力，靠信誉，靠口碑，您您擦亮眼睛，好好辨别

mianmianpig

你说的这都是投资房吧，用做自住房的可以飘过了

菲菲天空

mianmianpig 发表于 2013-1-6 21:04
你说的这都是投资房吧，用做自住房的可以飘过了

不错，自住期间折旧是不能抵税的，但是一旦从自住房搬出，将它改成投资房，这时就应该马上做折旧了

cherenlin

菲菲天空 发表于 2013-1-7 16:19
不错，自住期间折旧是不能抵税的，但是一旦从自住房搬出，将它改成投资房，这时就应该马上做折旧了 ...

自住转投资时做折旧表时是否需要发票？比如5年前换了地板，但是发票找不到了。

菲菲天空

cherenlin 发表于 2013-1-7 17:06
自住转投资时做折旧表时是否需要发票？比如5年前换了地板，但是发票找不到了。 ...

专业人士做资产折旧表时，并不是依赖发票的，这点和会计不一样。如客人无法提供发票，专业的建筑估算师会根据当年平均价值来计算出一个合理的值，专业的建筑估算师是税法唯一承认可以这样做的人。

todaynow

自住房转投资房，三年房龄，折旧的空间大吗？听说三年以内的房子折旧的额度大，超过三年折旧的意义不大了，是这样吗？

Stable-boy

这贴子来得及时，正在研究这个，留个名先

cherenlin

菲菲天空 发表于 2013-1-8 22:18
专业人士做资产折旧表时，并不是依赖发票的，这点和会计不一样。如客人无法提供发票，专业的建筑估算师会 ...

谢谢解释

todaynow

菲菲天空 发表于 2013-1-9 20:51
澳洲税法规定普通民宅可折旧40年，你的房子房龄才三年，空间很大。如果您提供房子地址，我们可以给你一个 ...

折旧是只做一次就行，还是需要定期去做呢

菲菲天空

折旧一般做一次，除非更换业主名字或进行大的装修。

hmzha2

20年以上的公寓是不是就没有什么价值做折旧了呢？听说15年后地上的house的价值基本为零，只剩地钱，这样说对吗？

菲菲天空

在折旧抵税的领域存在着各种的误解，你说的就是其中的一些观点。首先澳洲的民宅的有效寿命是40年，如果你的物业的房龄不到40年，那么你可每年可拿到原始建筑成本2.5%的折旧额度，具体多少，应房而异；然后分析现有房屋上是否有改扩建或装修，因为所有的改扩建或装修与原始建筑年代无关，即使是40年以上的房子，也有可能刚刚改扩建或装修过。这类的改扩建或装修，自成一个独立的40年周期，你每年可拿到改扩建或装修成本2.5%的折旧额度；最后是附加资产，它们与上述两类无关，即使是40年以上的房子，也有地毯，窗帘，电器等有价值的资产，它们有效寿命很短，一般5-10年并且享受快速折旧的优惠，比如一旦价值低于300元，可立即全部抵税。总之，凭我们的经验，95%的房子在成交或自住转投资的初期，都值得做折旧抵税的。我们提供免费折旧评估，请给我们发信咨询。
再跟大家分享一个观点，如你买的二手物业，以前业主已经把大部分附加资产都折旧没了（资产账面价值为零），你接手后，如找一个专业人士，他会对大部分的附加资产重新评估，重新赋予一个可观的资产现值（实际价值），来合法地进行折旧抵税的工作。因此，在其他情况都不确定的情况下，单纯地从房龄上去判断是否值得做折旧抵税的说法是不正确的，这会让投资人每年损失成千上万应得的税务利益（他会多缴税）。

heyh

请问lz，除了你所说的房子方面的折旧，对生意上的折旧了解吗？生意上有什么是可以算折旧的呢？
谢谢

ECM

我想问楼主下这个问题，
投资房购入后有做折旧报表，比如说厨房这一项是每年有200折旧额。 在第四年所剩VALUE 是1200。 在第四年的时候厨房重新装修了下， 重新做了折旧表， 新厨房从今年起可以有每年300 的折旧额。  想问今年的厨房折旧额应该怎么算呢？ 是300？ 500？ 还是1500？

yappariY

想问这句话怎么理解。

2. 折旧可增加你的贷款能力，使原本供不起的房产，现在可以购入了，实现个人财富短期内实质增长。

折旧和贷款能力的关系是。。。。。