退税问题 - 有关父母“房租”和 房屋开支

jason121

有个问题请教一下：

父母PR身份，和子女住在一起，如果向Centrelink报告子女向父母“收取”了房租，在年终退税时如何结算？

除了Independent Parent 的offset 之外，可以再以“出租负收入”为由申请offset么？负收入是指 “房租收入” 减去 “mortgage + council fee + Water 除以 2（2房）或者除以 3 （3房）”所得数据。

谢谢各位了！

stevenhu

tax free and no deduction allowed as you use the word “收取”

alook

这个没有什么退税的

jason121

stevenhu 发表于 2012-11-8 14:03
tax free and no deduction allowed as you use the word “收取”

  tax free?   Centrelink 和 ATO 是一起的，房租是算在总收入里面的吧。

stevenhu

jason121 发表于 2012-11-8 14:27
tax free?   Centrelink 和 ATO 是一起的，房租是算在总收入里面的吧。

http://www.ato.gov.au/corporate/ ... 404.htm&page=10

Payments from a family member for board or lodging are considered to be domestic arrangements and are not assessable income. In these situations you also can't claim income tax deductions.

jason121

stevenhu 发表于 2012-11-8 14:44
http://www.ato.gov.au/corporate/ ... 404.htm&page=10

Payments from a family member for board or  ...

谢谢，学习了！

jason121

Payments from a family member for board or lodging 这个词组有几个重点：
  1. family member    父母是否算家庭成员
  2. payment for board or lodging   正式在centrelink填表申报的租金是否属于这一类

在ATO网站搜索到以下相关定义，可供参考：
Rental expenses
You can claim a deduction for some of the expenses you incur for the period your property is rented or is available for rent. However you cannot claim expenses of a capital or a private nature.

Rental income
Rental and other related income is the full amount of rent and associated payments that you receive, or become entitled to, when you rent out your property. You must include the full amount you earn (gross rent) in your tax return

Letting of property to relatives
13. Where property is let to relatives the essential question for decision is whether the arrangements are consistent with normal commercial practices in this area. If they are, the owner of the property would be treated no differently for income tax purpose from any other owner in a comparable arms length situation.

看来这个是否可以用作退税还不一定罗。

jason121

Renting out part or all of your home

If you rent out part or all of your home, the rent money you receive is generally regarded as assessable income. This means:

You must declare your rental income in your annual income tax return, and you are entitled to claim income tax deductions for a portion of the associated costs, such as part of the interest on your home loan.
You may not be entitled to the full main residence exemption from capital gains tax. You will have to pay capital gains tax on part of any capital gain made when you sell your home.

fraoz

JohnnySu

可以把出租部分的开销算作deduction
但你一定要为抽查做足充分的准备工作 最重要的是要证明这房子真的在"出租"

fraoz

taxbreak 发表于 2012-11-9 20:28
可以把出租部分的开销算作deduction
但你一定要为抽查做足充分的准备工作 最重要的是要证明这房子真的在" ...

假设没有租金，只给父母住，自己还贷，是否就不用报这第二套房了？

jason121

taxbreak 发表于 2012-11-9 20:28
可以把出租部分的开销算作deduction
但你一定要为抽查做足充分的准备工作 最重要的是要证明这房子真的在" ...

证明这房子真的在“出租”很容易，在centrelink填表报了具体租金数额的。

flyspirit

这样做的话， 这个房就部分算投资房了， 以后卖房要交部分CGT

JohnnySu

fraoz 发表于 2012-11-9 20:38
假设没有租金，只给父母住，自己还贷，是否就不用报这第二套房了？

对的

JohnnySu

jason121 发表于 2012-11-9 20:51
证明这房子真的在“出租”很容易，在centrelink填表报了具体租金数额的。 ...

最好每个月有固定的银行转帐 显示为租金

qianshachuang

flyspirit 发表于 2012-11-9 21:58
这样做的话， 这个房就部分算投资房了， 以后卖房要交部分CGT

借问一下，这个自住转投资的CGT怎么计算的？比如房子自住四年，出租四年，一共八年的capital gain是15万，那出售的时候要交多少CGT呢？谢谢了。

flyspirit

粗略估算应该是15万/2再/2是3.75万， 在此基础上收税。

JohnnySu

qianshachuang 发表于 2012-11-11 22:37
借问一下，这个自住转投资的CGT怎么计算的？比如房子自住四年，出租四年，一共八年的capital gain是15万 ...

You can choose to elect this rental property as main residence.  The GST is exempt in your case.

qianshachuang

taxbreak 发表于 2012-11-12 10:22
You can choose to elect this rental property as main residence.  The GST is exempt in your case.{: ...

非常感谢! 但我还是不太明白, 你的意思是就算自住和出租的时间是一样的, 还是可以把这个房子作为自住房售卖吗? 我听说一些人会在出售房屋前停止出租自住一段时间,这样可以免一些税. 但你现在的说法是我这个房子即使一半时间用来出租也可以完全免去增值税?这么好啊?

qianshachuang

flyspirit 发表于 2012-11-12 10:13
粗略估算应该是15万/2再/2是3.75万， 在此基础上收税。

谢谢. 我本来也觉得应该这么算. 但18楼的说法不一致阿.

JohnnySu

qianshachuang 发表于 2012-11-12 13:06
非常感谢! 但我还是不太明白, 你的意思是就算自住和出租的时间是一样的, 还是可以把这个房子作为自住房售 ...

Once you move into a residence for 6 months or so you can elect it to be your "main residence".  Then you can rent it out for up to 6 years and still treat it as your "main residence" for CGT purposes. If you sell it at the end of the 6 years period the Capital gain is 100% exempt from tax.

nis

fraoz 发表于 2012-11-9 21:38
假设没有租金，只给父母住，自己还贷，是否就不用报这第二套房了？

一个人只能持有一套自住房。第2套房将来出售的时候必须交CGT，无论你是否报投资房。

qianshachuang

taxbreak 发表于 2012-11-12 17:02
Once you move into a residence for 6 months or so you can elect it to be your "main residence".  T ...

这么好! 学习了! 非常感谢!

jason121

没想到还有这么多学问   学习了

玎珰

nis 发表于 2012-11-12 17:04
一个人只能持有一套自住房。第2套房将来出售的时候必须交CGT，无论你是否报投资房。 ...

如果第一套是出租房 第二套是自住房 出售第二套 也需要交吗

lm8628

自住是要买房后的一年内住满6个月吧

jason121

lm8628 发表于 2012-11-15 17:46
自住是要买房后的一年内住满6个月吧

自住好像只需要在买房后的第一年的最后一天之前住进去，然后住满六个月就行了。  

第一年可以出租的，但是自己必须在最后一周内搬进去。

mxgong

玎珰 发表于 2012-11-13 22:48
如果第一套是出租房 第二套是自住房 出售第二套 也需要交吗

你2套房子，不管你卖哪套，你选了一套是自住，另一套在之前那段时期就变成了投资。

玎珰

mxgong 发表于 2012-11-15 21:40
你2套房子，不管你卖哪套，你选了一套是自住，另一套在之前那段时期就变成了投资。 ...

也不一定吧
A房正在出租， B房正在自主， 先决定卖B， 或者自己再租房或者买房，但A还在出租 还是投资房

我的理解对吗

mxgong

玎珰 发表于 2012-11-15 21:47
也不一定吧
A房正在出租， B房正在自主， 先决定卖B， 或者自己再租房或者买房，但A还在出租 还是投资房
...

你先卖B， 卖的时候说B 是自住房，你也可以说B 是投资房。 无论先卖哪个，自住房只有一个，你只能选一个自住房。