现有一房子，想再买套房子，贷款，投资房等问题请教

shaunyan

现有一房子，想再买套房子，贷款，投资房等问题请教

现有套房子是自己住，当时40万，unit, 贷款26w，（当时傻，应该多带点）
住了3年多了，本金和利息都在还，现在只剩下15的款了，当时没想到以后会再买房，更没想到会这么快就再买房了。。。


现在的房子也不卖，因为买房的好时机，就不是卖房的好时机，所以就把它变为投资房了。

现在问题出来了
1，        作为投资房，肯定要把投入的钱降为最低，当时买房时给了14万+后来还的本金有10吧，这笔钱24万能贷款出来吗？？
2，        如果第一个问题是可以贷出来的话，我的利息一定就超过房租了，这就可以负扣税了，是这样说吗？
3，        大家有啥建议和做法，请分享一下吧，加分是肯定的，都不好意说，因为idea都是million的啊

谢谢

JunSmart

找broker

joyolee

1. 可以贷出来  做refinace就行
2. 如果把老房子当投资房的话, 24W不能负扣税,这就是为什么大家都建议把钱放在offset而不是提前还清
3. 看置顶帖

chenchaoyi

原帖由 joyolee 于 2012-5-20 11:56 发表
1. 可以贷出来  做refinace就行
2. 如果把老房子当投资房的话, 24W不能负扣税,这就是为什么大家都建议把钱放在offset而不是提前还清
3. 看置顶帖

是不是就是说这24W即使拿去买另外一套房，也不能用在现在房子上做负扣税。这是不是apply to房子revaluation后能多拿出来的钱？

potterhrz

我刚完成refinance。 跟楼主情况很象。
也在看机会入手的。
楼主，可以先refinance， 然后把多余的钱来买投资房，放在另外一个帐户里。100％可以做为退税的cost。
找个broker很有必要，省事。
楼主，可以联系send message给我， 我们可以聊聊。：）

alarlei

原帖由 joyolee 于 2012-5-20 11:56 发表
1. 可以贷出来  做refinace就行
2. 如果把老房子当投资房的话, 24W不能负扣税,这就是为什么大家都建议把钱放在offset而不是提前还清
3. 看置顶帖

你说的第2条：如果把老房子当投资房的话, 24W不能负扣税,这就是为什么大家都建议把钱放在offset而不是提前还清

请问为什么老房子当投资房，24万不能负扣税？

simplyjean

24万是可以去抵税的，只是你在做refinance的时候一定要开两个户，一个是自住房的15万，一个是投资房的24万，要分的清清楚楚。15万是不能扣税的，但是24万的可以。记得这两个户的交易一定要分清楚，否则税局分不清楚的时候会怀疑你有恶意逃税嫌疑，就都不能扣税了。最好找个broker.

stephanie829

你的利息如果是自住房的，不可以抵税。投资房的利息才可以抵税。

stephenqiu

丢给Broker省心，我给你介绍个

fionaliu2001

你自己住新买的房，原来的房子转投资的话，只有剩下的15万贷款可以claim利息，你refinance拿出来的钱都不可以claim的，因为用于自主。

simplyjean

原帖由 fionaliu2001 于 2012-5-21 15:25 发表
你自己住新买的房，原来的房子转投资的话，只有剩下的15万贷款可以claim利息，你refinance拿出来的钱都不可以claim的，因为用于自主。

不是这样的。只要你能证明你的钱是用来投资的，利息就可以抵税。这就是为什么一定要refinance分两个账号，一个自住，一个投资。

失心人

1，        作为投资房，肯定要把投入的钱降为最低，当时买房时给了14万+后来还的本金有10吧，这笔钱24万能贷款出来吗？？

银行会对你的房子做估价 然后借给你估价的80% 比如房子现在涨到600k 就借给你480k 帮你还掉150k仍欠的钱 还有330k可用

2，        如果第一个问题是可以贷出来的话，我的利息一定就超过房租了，这就可以负扣税了，是这样说吗？

你还掉的110k本金部分 是不可以再用来抵税了 比如现在借给你480k 只有370k是可以用来扣税的

simplyjean

原帖由 VincentLoan 于 2012-5-21 15:59 发表
1，        作为投资房，肯定要把投入的钱降为最低，当时买房时给了14万+后来还的本金有10吧，这笔钱24万能贷款出来吗？？

银行会对你的房子做估价 然后借给你估价的80% 比如房子现在涨到600k 就借给你480k 帮你还掉150k仍欠的 ...

如果银行贷了480K，因为还欠150K,所以能拿去投资的只有330K。那么你的意思是150+110=260万都不能抵税，只有220K可以抵税吗？

simplyjean

很多TX都说自住房转投资房的时候，已还的本金就算是refinance都不能再抵税。但是ATO的指导意见只是用在自住房上的利息不能扣税，投资房可以。这里怎么去apply到已还本金的问题？有哪位同学能找到ATO的链接，专门陈述这个问题吗？

dulalatutu

http://www.ato.gov.au/content/00282530.htm

看看是不是这个链接?

原帖由 simplyjean 于 2012-5-21 17:24 发表
很多TX都说自住房转投资房的时候，已还的本金就算是refinance都不能再抵税。但是ATO的指导意见只是用在自住房上的利息不能扣税，投资房可以。这里怎么去apply到已还本金的问题？有哪位同学能找到ATO的链接，专门陈述这个问题吗？

老佳美

现有一房子，想再买套房子，贷款，投资房等问题请教

现有套房子是自己住，当时40万，unit, 贷款26w，（当时傻，应该多带点）
住了3年多了，本金和利息都在还，现在只剩下15的款了，当时没想到以后会再买房，更没想到会这么快就再买房了。。。


现在的房子也不卖，因为买房的好时机，就不是卖房的好时机，所以就把它变为投资房了。

现在问题出来了
1，        作为投资房，肯定要把投入的钱降为最低，当时买房时给了14万+后来还的本金有10吧，这笔钱24万能贷款出来吗？？
2，        如果第一个问题是可以贷出来的话，我的利息一定就超过房租了，这就可以负扣税了，是这样说吗？
3，        大家有啥建议和做法，请分享一下吧，加分是肯定的，都不好意说，因为idea都是million的啊

谢谢

假设现房价值50W
你可RF出：50*80%=40-15=25W，用25W买房。
1。如果新买的做为投资，25W都可抵税。
2。如果新买的自住，旧房投资。只可15W抵税。

请指正

明洁

mark

一粒米

offset account  和 loan account 是两个概念  你没有 offset account  直接还的本金就不能作负扣税  所以 就导致纠结的问题 有 以下两点 ：
         u bank 目前是市面上` 利息最低的  但是没有 offset account  但每个月换的利息就少了

          其他有些银行虽然 利息高一点  但有offset account  以后如果 想转成投资房的话   把钱拿出来  还是可以做负扣税的   
    有利有弊 看你怎样做个整体的规划

linlinzhu

我们家的情况类似，找个好一点的broker就什么都搞定了，不用自己操心。

patricb

楼主的第一个问题大家都同样回答了，也就是可以重新refinance回来。至于第二个问题，论坛里已经讨论过多次，但我不明白为什么楼上这么多同学因此建议找broker。倒不是因为我在银行就反对找broker，我只是觉得这明明是税务（会计师）的问题，跟找不找broker有关吗？难道楼主以后被税务局查，可以找贷款的broker负责吗？
平时如果有客户问我这样那样贷款能不能抵税，我都一律建议他去咨询自己的会计师，毕竟税务咨询不是银行或broker的权限和专业。

[ 本帖最后由 patricb 于 2012-6-14 15:05 编辑 ]

patricb

其实对楼主的问题，如果他是要买投资房，而不是要出租现在自住的房子，直接100%借款买投资房（用现有房子的equity）即可。如果不想把两个房子捆在一起，就从两个房子分别贷款80% （新的）和20%（老的）。请税务专业人士指正。

[ 本帖最后由 patricb 于 2012-6-14 15:06 编辑 ]

花正红

原帖由 老佳美 于 2012-6-14 14:36 发表
现有一房子，想再买套房子，贷款，投资房等问题请教

现有套房子是自己住，当时40万，unit, 贷款26w，（当时傻，应该多带点）
住了3年多了，本金和利息都在还，现在只剩下15的款了，当时没想到以后会再买房，更没想到会这么快就再买房了。。。
...

zhengque

ccen

原帖由 老佳美 于 2012-6-14 14:36 发表
现有一房子，想再买套房子，贷款，投资房等问题请教

现有套房子是自己住，当时40万，unit, 贷款26w，（当时傻，应该多带点）
住了3年多了，本金和利息都在还，现在只剩下15的款了，当时没想到以后会再买房，更没想到会这么快就再买房了。。。
...

赞同这个观点

roy99883630

原帖由 patricb 于 2012-6-14 14:59 发表
楼主的第一个问题大家都同样回答了，也就是可以重新refinance回来。至于第二个问题，论坛里已经讨论过多次，但我不明白为什么楼上这么多同学因此建议找broker。倒不是因为我在银行就反对找broker，我只是觉得这明明是税务（会 ...

您是个靠谱的home loan manager.

roy99883630

原帖由 老佳美 于 2012-6-14 14:36 发表
现有一房子，想再买套房子，贷款，投资房等问题请教

现有套房子是自己住，当时40万，unit, 贷款26w，（当时傻，应该多带点）
住了3年多了，本金和利息都在还，现在只剩下15的款了，当时没想到以后会再买房，更没想到会这么快就再买房了。。。
...

说的靠谱，是这行的？再给lz深入的分析下情况，算上可能的CGT,对比下两个房子的租金回报和贷款利率，从投资角度上来说，第二套房子是自住还是投资划算。

kakacun

原帖由 patricb 于 14-6-2012 14:59 发表
楼主的第一个问题大家都同样回答了，也就是可以重新refinance回来。至于第二个问题，论坛里已经讨论过多次，但我不明白为什么楼上这么多同学因此建议找broker。倒不是因为我在银行就反对找broker，我只是觉得这明明是税务（会 ...

同意啊，不知道为什么那么多人说找 broker？

shofang

原帖由 kakacun 于 2012-6-14 17:31 发表


同意啊，不知道为什么那么多人说找 broker？

因為有很多broker在這?

usydkevin

因为牵扯到 loan structure，所以要找broker，因为牵扯到税，所以要找会计师。

shangpin

这些问题, 直接找银行谈, 找broker，他也要问银行， 而且出了问题，也不负责。

茄菲

嗯, 平常也见到不少问我们贷款的事儿的.