讨论并请教：地税(LAND TAX)的算法，申报等相关事宜（NSW）---弄清楚了，13楼很有用

悉尼雪

先说本人事先有做功课，搜索并研读了所有坛子里关于地税（LAND TAX）的帖子。第一；真的没有几个。 第二；有价值的信息非常少。---- 奇怪了，有N套投资房的TX们不是一把一把，都没碰到过LAND TAX的问题吗？LZ现在满腹的问题，先分享下自己知道并有把握的信息

1.LAND TAX 首先每个州的规定不同，TX们千万别随便就对号入座，会大大滴错 --- LZ在NSW,知道的也仅限于NSW

2.在NSW, 自己住的MAIN PROPERTY不用计入LAND TAX的计算

3,在NSW,所有的投资房的LAND VALUE都被累计，有可能需要交LAND TAX

4，怎么知道投资房的LAND VALUE呢?下面的官网全概括,自己是OWNER的话,是免费的

https://shop.lands.nsw.gov.au/wp ... NT8_RzoxwVAbvZo6E!/


好像朱版以前问过APARTMENT/UNITS有没有LAND VALUE,这个肯定有，但是VALUE比较小，小几万刀



5，重点来了！！！LAND TAXT是有一个GENERAL的THRESHOLDS，每年不一样。这个查官网

http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/ ... holdandratesfor2012

比如2012年NSW的LAND TAX THRESHOLDS是396000 --- 理论上简单说如果拥有的LAND VALUE小于这个THRESHOLDS，就不用交LAND TAX;

否则，就准备交钱吧，计算的公式是ABOVE THRESHOLDS的部分*1.6%+100.



6，比较悬的来了！！！！
个人，公司买房都享有这个GENERAL THRESHOLDS，但是在NSW，如果房子埋在FAMILY TRUST的名下，TRUSTEE没有一分钱THRESHOLDS，直接交LAND TAX。原文如下：

A special trust is a trust where the trustee is the only person who meets the definition of ‘owner’ for land tax purposes, and the beneficiaries are not considered to be owners. If a trust does not meet one of the following trust definitions, it is a special trust. Examples of special trusts include most family trusts, discretionary trusts, some unit trusts* and some trusts created by a will. The land tax threshold does not apply to special trusts which are taxed at a flat rate for amounts up to the premium land tax threshold and then at the premium rate thereafter.

到此为止，这是LZ有限的知识，自己理解+TAX AGENT的解读------觉得有用的请加分；觉得有错的请指正:)

[ 本帖最后由 悉尼雪 于 2012-4-23 13:35 编辑 ]

悉尼雪

LZ不是专家，是带着满腹的问题来滴。现在到了问题阶段，真的很抓耳挠腮

问题一：投资房是夫妻共同的名字是个什么情况
例子简单点，夫妻共有一个自住房，符合EXEMPTION的情况所以不考虑。
接下来一个LAND VALUE是500K的投资房来了，不用说已经超了THRESHOLDS。

但这个投资房写的是夫妻两人的名字，那么就是两个人各占250K，每个人还是低于THRESHOLDS，不用交税-------这个是我的会计师说的，也是我自己上网看理解的！！！

但是LZ给NSW OSR打电话了，两个不同的人接电话，结果很沮丧------被告知这个夫妻共有的投资房肯定要交LAND TAX.原因是按照PROPERTY来算THRESHOLDS，而不是按每个人算THRESHOLDS！！！！！！这个PROPERTY本身已经超过了396000，所以高出的部分就要交LAND TAX。这么坑爹的算法，LZ彻底败了，到底是肿么回事 ？？？？？？？？？？恳请行家来解读一下

问题二：
LAND TAX是需要自己主动填表REGISTER的吗？还是OSR部门自己筛选然后通知需纳税人的？？？
有没有TX们是啥也不用做，然后就等到OSR的交钱信的？？？


LZ只有两个问题，求行家来解惑下！！！！！！！！！！算了一下，如果一个地值60,70万的投资房，10年下来地税都有交个几万，如果房价还不涨，买的到底是投资房还是亏钱房啊

[ 本帖最后由 悉尼雪 于 2012-4-22 21:12 编辑 ]

icicle

不懂，帮顶 ~~~~

greenhouse

不用填表，税局会自动寄单给你，自己去邮局交钱就是

悉尼雪

原帖由 greenhouse 于 2012-4-22 21:54 发表
不用填表，税局会自动寄单给你，自己去邮局交钱就是

所以是自己等OSR的账单。谢谢这位TX

悉尼雪

买房的印花税，土地税，Coucil的rate，各种苛捐杂税啊，真不知那些传说中有10几套投资房的是咋考虑这些税的

simplyjean

恩， 是property tax, not by individual. 但是为了防止double tax, 税局允许deduction. 但是如果只有一套投资房，那就没有办法了。这里解释的比较详细，你可以看一下。
http://www.osr.nsw.gov.au/lib/doc/factsheets/ofs_lt06.pdf

[ 本帖最后由 simplyjean 于 2012-4-23 01:47 编辑 ]

simplyjean

原帖由 悉尼雪 于 2012-4-22 22:30 发表
买房的印花税，土地税，Coucil的rate，各种苛捐杂税啊，真不知那些传说中有10几套投资房的是咋考虑这些税的

如果没有杠杆作用，或者杠杆作用不明显，真的不用投资房产了。

悉尼雪

[quote]原帖由 simplyjean 于 2012-4-23 01:25 发表
恩， 是property tax, not by individual. 但是为了防止double tax, 税局允许deduction. 但是如果只有一套投资房，那就没有办法了。这里解释的比较详细，你可以看一下。
http://www.osr.nsw.gov.au/lib/doc/factsheets/ofs_lt06.pdf [/quote

专家级的来了。为什么还和投资房的个数有关呢？这个FILE我读过，不是很理解啊 。。。再读下

simplyjean

每套投资房，都先按照它本身的value进行assess, 然后如果你的名字下面不止一套房的时候，就会把你的share加在一起进行计算，而这时候你已经交过的那部分可以deduct.

悉尼雪

楼上大侠，请问夫妻共同拥有投资房对减免LAND TAX有没有好处呢？有没有各分50%50%LAND VALUE一说呢？

夫妻共有的名字属于你的文件里面说的JOINT OWNER OF LAND???

simplyjean

呵呵，我也不是啥专家，也是自己研究的。没有各分50%的说法。不论是两人分，还是5人分，都是按照这个房子的总地价来进行评估，而且每个人都还要评估。如果单个投资房的地价在threshhold一下，没有什么所谓了。但是如果很贵的房子，还是建议一个人名字下面就行了。

悉尼雪

又读了读PDF，来个详细的分析

A和B共同拥有的地价600K

第一种情况：如果A和B都没有第二个投资房，不管怎么比例分，LAND TAX都是3364每年；两个人共同交

第二种情况：如果A有第二个投资房，地价60K，那么A可以充分利用这个DEDUCTION
A在600K地价的房子里占90%，所以A的TOTAL地价=540K+60K=600K; Land tax 同为3364每年
A的DEDUCTION=90%*3364=3027每年
A的TOTAL TAX PAYABLE变成3364-3027=337每年
B的TOTAL TAX PAYABLE也是10%*3364=336每年

第二种情况下，A和B家庭总支出FOR LAND TAX变成673，省了2000多刀！！！好惊人啊！！！！是不是这样呢

编辑补充，在楼下大侠的指点和自己再问会计师的解读下，基本明朗 ------- 先嘲笑下LZ上面的算法，真是白日梦啊，OSR有这么傻,hehe
上面的计算基本都对
但是A+B的家庭LAND TAX其实交了3364+337
总结：对高于THRESHOLDS的房子来说，共有名字其实没有一点税务好处，其实只是只会多收到OSR的一张BILL而已。

[ 本帖最后由 悉尼雪 于 2012-4-23 13:39 编辑 ]

simplyjean

不是的。3364是一定要交的，因为作为这个房子单独的价值就已经要交。

只是在assess A自己的liability的时候，他确实要交3364，但是扣除3364的90%，所以是337.

整体来说要交3364+337

louise00

不懂，记号

悉尼雪

天哪，这还不是DOUBLE TAXATION？？？？？？？？？？？？太抢钱了！！！！！！！！

难怪房价这么贵！！这个税太强悍了！！OWNER不能做亏本的生意啊

真搞不懂那些个号称拥有10几处房产的大虾们是怎么驾驭这些个税的。

simplyjean

对啊，所以可以理解那些只买unit/apt投资的朋友们。。。现在的threshhold大概39万多，不要买超过这个地价的吧。超过了，必定要叫地税的。

simplyjean

纠正一下上面说的。并不是始终都是sole ownership就好。如果property portfolio 到一定规模的时候，还是夫妻共有比较好。这样虽然本身就超出threshold的房子一定要交地税，但是在做individual assessment的时候，还可以利用妻子的threshold, so better off.

另外，还可以选择不要集中在一个州买property, 每个周的individual 都有threshold. 相对而言， nsw的地税是比较高的。

而且，也可以避免买面积很大的地，如果只是从减少地税的角度来考虑。

悉尼雪

嘿嘿，楼上本职不是ACCOUNTANT我都不信啊，呵呵呵

这个帖子变成只有我们俩在一问一答的纯LAND TAX技术讨论了

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mark

simplyjean

呵呵，曾经是accountant. 不过非常热爱地产投资而已了。

铁板烧

坑爹的land tax，基本占到租金的10~20%了

悉尼雪

原帖由 simplyjean 于 2012-4-23 15:10 发表
呵呵，曾经是accountant. 不过非常热爱地产投资而已了。

那再请热爱地产投资的这位TX介绍下，大概怎样的PORTFOLIO两个人共有名字更值得，还有点疑惑。也顺便憧憬敬仰下

悉尼雪

楼上那些MARK的XDJM们，没有浮云撒撒??

simplyjean

Threshold 是39万，那就充分利用这个39万吧。尽量让两个人的individual的land value, adding all the shares 不要超过39万。 我有一个朋友，她四个IP, 一个house, 三个unit/apt. 一个是自己的名字，其他都是两个人joint owned. 而且没有一个IP的land value超过39万。尽管整个portfolio超过2mil, 但是她们不交一分land tax.

呵呵，就是要很好的plan. 希望对你有帮助。

铁板烧

原帖由 simplyjean 于 2012-4-23 22:19 发表
Threshold 是39万，那就充分利用这个39万吧。尽量让两个人的individual的land value, adding all the shares 不要超过39万。 我有一个朋友，她四个IP, 一个house, 三个unit/apt. 一个是自己的名字，其他都是两个人joint ow ...

不会吧，除非4个IP都是不同州的。如果50% joint own，也是1个house加1个半unit，超过1m的价值，地价怎么会不到39万？

simplyjean

unit地价MS很便宜

ihope

请问simplyjean : family trust 下的apartment 如何交land tax?  是自己申报，还是等OSR来信？ 谢谢

cgz

我建议楼主还是主动填表REGISTER比较好，如果OSR没有来信，拖延的交税，以后麻烦的还是自己。。。OSR没有那么傻，欠的钱一定会追回来的。。。

simplyjean

同意的，自己申报吧。。。。