乱乱乱，，，REFINANCE或LOC当20%，实现100%贷款!

老佳美

如果都是投资用RF和LOC 都能抵税.对吧?

重新编辑一下:
比如.一自住房.500K贷400K,还了100K.现在房子升值了,RF贷出420K,多出的120K加上自己的存款都放到了OFFSET上.现在想从OFFSET上拿出100K买投资房当首付.
1.怎么操作这100K才能抵税.
2.如何让这100K能独立有个帐户,不然的话利息变来变去的,怎么计算.

有些乱.

[ 本帖最后由 老佳美 于 2012-3-20 23:24 编辑 ]

patricb

原帖由 老佳美 于 2012-3-20 14:25 发表
如果自住房,REFINANCE 出来的钱买投资房不能抵税,用EQUITY做LOC可以抵对不对.

Depends on what you do with the money from LOC.:)

sanrunning

what is LOC?

patricb

原帖由 sanrunning 于 2012-3-20 16:28 发表
what is LOC?

Line of credit

DBOY123

refinance 和 loc 没有本质区别，还是要看用途。

老佳美

买投资房

天行健

原帖由 老佳美 于 2012-3-20 14:25 发表
如果自住房,REFINANCE 出来的钱买投资房不能抵税,用EQUITY做LOC可以抵对不对.

错，REFINANCE出来也可以抵，只要有足够的证明

老佳美

原帖由 天行健 于 2012-3-20 22:18 发表


错，REFINANCE出来也可以抵，只要有足够的证明

比如什么证明.

老佳美

原帖由 DBOY123 于 2012-3-20 17:55 发表
refinance 和 loc 没有本质区别，还是要看用途。

LOC 利息高很多

patricb

原帖由 老佳美 于 2012-3-20 21:36 发表
买投资房

如果钱是用来投资，包括买投资房，都可以抵税。和用什么产品没关系。

老佳美

原帖由 patricb 于 2012-3-20 22:45 发表

如果钱是用来投资，包括买投资房，都可以抵税。和用什么产品没关系。

RF比LOC利息低很多,为什么还有LOC 这个产品,谢谢.
还有,RF 出来的钱的利息怎么才能独立计算.

比如.一自住房.500K贷400K,还了100K.现在房子升值了,RF贷出420K,多出的120K加上自己的存款都放到了OFFSET上.现在想从OFFSET上拿出100K买投资房当首付.怎么操作这100K才能抵税.

有些乱.

640

不乱。如果你愿意花钱找个会计师。

你那100k 本来就是买投资房的首付，利息当然可以用来抵税；前提是你的投资房是有租金收入的。

你那100k 是用RF出来的，你现在放offset了当然看不到利息到底多少，因为根本钱没动过，到你把100k 付出去了就会显示了；

RF 是按市场价格抵押贷款，利息是市价；LOC像信用卡或类似Redraw，因为你没有换贷限期，而且只要你不用，也永远没有需要还贷。（还有相关费用会被capitalised) 而且LOC也不一定会比RF利息高，主要是看每个人的situation. 要说清楚LOC太长，你自己上google百度一下吧。

老佳美

谢谢回复.
你那100k 是用RF出来的，你现在放offset了当然看不到利息到底多少，因为根本钱没动过，到你把100k 付出去了就会显示了；

显示的利息(利息多了)是和自住房混在一起了.还需要自己算出来RF部分的利息,.
这样操作是否可以.RF后开两个账户:A,贷300K (自住部分). B,贷120K(RF后多出的部分,用于投资).这样B账户产生的利息一目了然.


RF 是按市场价格抵押贷款，利息是市价；LOC像信用卡或类似Redraw，因为你没有换贷限期，而且只要你不用，也永远没有需要还贷。（还有相关费用会被capitalised) 而且LOC也不一定会比RF利息高，主要是看每个人的situation. 要说清楚LOC太长，你自己上google百度一下吧。

以NAB为例,网上利率
RF: 6.61%
LOC: 7.31%

[ 本帖最后由 老佳美 于 2012-3-21 22:51 编辑 ]

hardlife

原帖由 老佳美 于 2012-3-20 14:25 发表
如果都是投资用RF和LOC 都能抵税.对吧?

重新编辑一下:
比如.一自住房.500K贷400K,还了100K.现在房子升值了,RF贷出420K,多出的120K加上自己的存款都放到了OFFSET上.现在想从OFFSET上拿出100K买投资房当首付.
1.怎么操作这100K才能抵税.
2.如何让这100K能独立有个帐户,不然的话利息变来变去的,怎么计算.

有些乱.

原来贷400K, 现在贷420K,多出了20K, 怎么会多120K? 那100K是不能拿出来的.20%deposit是不是?

640

原帖由 老佳美 于 2012-3-21 22:47 发表
谢谢回复.
你那100k 是用RF出来的，你现在放offset了当然看不到利息到底多少，因为根本钱没动过，到你把100k 付出去了就会显示了；

显示的利息(利息多了)是和自住房混在一起了.还需要自己算出来RF部分的利息,.
这样操作是 ...

你一定要对比利率的话，还要ｈｉｇｈｔｌｉｇｈｔ我写的有意义不？　你自己问ｌｅｎｄｅｒ或ｂｒｏｋｅｒ就明白这两者产品的好处和坏处，ＬＯＣ　可以在拍卖的时候直接开支票，图的是方便；ＲＦ利率低就用ＲＦ好了，纠结这个有意义嘛？　而且ＬＯＣ出来后的credit line 可以不管抵押品的价格浮动，ＲＦ　可以嘛？如果房子估价低了，你还是可以有一样的limit, 多付的利息也一样划算，那利息高又怎样？ 可以比嘛？

你一定要把那１００ｋ　分开一个账号，那要看你自己ｌｅｎｄｅｒ提供的ｆａｃ，　你为嘛不问你ｌｅｎｄｅｒ呢？论坛里有教过开6个账号的，你可以去翻一下？

或者看老妖的扫盲贴也行。

640

还有我强调了每个人的situation 不同，你investment loan 和 home loan利率也有高低，难道可以都作成home loan, 利率不是1+1=2 就是好，而且你选的option还会影响利率的高低。

LOC 曾经是风光一时的产品，后来被用烂了，抵押品跌价太多，风险太高。

你的状况只需要把loan split 成2 開就好了.

老佳美

原帖由 640 于 2012-3-21 23:19 发表
还有我强调了每个人的situation 不同，你investment loan 和 home loan利率也有高低，难道可以都作成home loan, 利率不是1+1=2 就是好，而且你选的option还会影响利率的高低。

LOC 曾经是风光一时的产品，后来被用烂了，抵押品跌价太多，风险太高。

你的状况只需要把loan split 成2 開就好了.

解释这么多,多谢了, 还不能加分.
还需要学习啊

老佳美

原帖由 hardlife 于 2012-3-21 23:04 发表

原来贷400K, 现在贷420K,多出了20K, 怎么会多120K? 那100K是不能拿出来的.20%deposit是不是?

同问,谢谢

owner

根据我的会计师的说法，单纯的spilit纯属避税行为，被税局要求解释的几率比较大。

owner

我是broker做的，你们也要联系方式吗？我自己之前也做了比较多的工作，用很好的折扣beat出来的。

rebeccamy222

mark

ialienam

我忘了那一家, 前不久看到LOC和一般的rate是一樣.. 要找一下, 因為現在用LOC真的比較少了.
對投資 然後現金流是還算滿好用的 (當然沒用好就很可怕)

Anyway...間單回樓主問題

1. $100k不能抵稅. 因為你這是自己的saving, right? 要不然你就把你自住房也變成投資房. （我也覺得#14講得對, 你原本貸$400k, RF變$420k. 你實際上只多貸$20k出來, 你哪$100k是原來自己saving放到offset下,  不是嗎?)

你這$100k是放到你現在自住房下的offset (REMEMBER! Offset其實就只是一個saving account, it's YOUR own money.) 所以你把自己錢拿出來做投資, 當然不能抵稅.

2. Split account.. 這很common, 找你幫做的broker or lender就可以. 很多人都這樣做, end of fy好計算.. Accountant & ATO這樣更喜歡你, 要不然你投資的錢和自住房的錢都混在一起 更難分.
只是我知道銀行很討厭, 要開新account, then it's a brand new application (because a new BSB & a/c no).. 所以一般broker/lender都不喜歡做, 麻煩又錢不多.

snowolivia