以前没用offset，贷款数额曾掉到很低，现在改投资房了，怎么算？

九尾狐

我的自住房Z以45万买入，当时跟银行A贷款36万，没有offset account，是direct
那种，钱也可以直接存在里面，抵冲利息，但是余额显示的不是36万，而是真正抵冲后的数目。曾经最低点显示到过25万左右。

后来我又转了两个银行，都用了offset account。现在拿这套房Z重新refinance又买了一套自住房，房子Z就变成投资房了。

不解之处在这里，听说税务局报税，是按这处房子曾经显示过的最低欠款额来报的。房Z 在refinance后，欠银行款变成了43万，那我出租后报税是要按25万产生的利息来报，而不是43万产生的利息来报喽。

如果这样的话，那么按一年7%的利率来算，25万产生的利息是17500。而我的房租，大概是430一星期，全年收入是22360。那我除了每月要往房Z补钱（租金肯定不够cover利息的），还要为差价交税？

那真是很亏啊。有什么办法吗？

另外，税务局怎么能知道我的房子Z曾经的欠款最低点呢？我换了三家银行，我自己都不知道了。

还有，怎么知道这25万在某段时间里产生了多少利息，从而用来扣负税呢？银行的 statement 里肯定不会有，要自己算吗？怎么算？

jands

不懂幫頂

猪小妹

如果那个差额18W是用于买另一个投资房或作其它投资，就可以按43W产生的利息来抵扣租金；如果用于买自住房就不行，须按25W产生的利息抵扣。税局一旦审核你的案例，是要你提供这个房子多年来的HOME LOAN STATEMENT的。

九尾狐

可是以前的HOME LOAN STATEMENT太久了，我也找不到了，那怎么办呢？

Poweregg

原帖由 九尾狐 于 15/2/2012 12:29 发表
可是以前的HOME LOAN STATEMENT太久了，我也找不到了，那怎么办呢？

找不到银行认为你还清了，哈哈

开玩笑的，我也很好奇ATO怎么trace你的历史记录

ninjasparda

银行都有记录的啊
让你去银行开的，你找不到了，银行还能找不到了

猪小妹

原帖由 九尾狐 于 2012-2-15 13:29 发表
可是以前的HOME LOAN STATEMENT太久了，我也找不到了，那怎么办呢？

税局想调用及查看你在银行中的财务记录，打开电脑就可以了。

lovefenger

你的利息银行有记录，去问银行。不要走捷径，不值得。

九尾狐

原帖由 lovefenger 于 2012-2-15 13:42 发表
你的利息银行有记录，去问银行。不要走捷径，不值得。

我没有想走捷径，只是问一问该怎么做。
我是否要找最初那家银行，请他们打一个 statement 出来看看我的贷款最低到了多少？我们不是他们客户很久了，他们会帮打印吗？

Poweregg

原帖由 九尾狐 于 15/2/2012 13:15 发表


我没有想走捷径，只是问一问该怎么做。
我是否要找最初那家银行，请他们打一个 statement 出来看看我的贷款最低到了多少？我们不是他们客户很久了，他们会帮打印吗？

会的，可能要收钱

卖了再买算了

findcaiyzh

我感觉这个很不合理。最少应该允许top up到最初的贷款额。

离开西门

原来这样算的啊。

michelleyl

这种情况只能是卖掉比较划算，否则的确只能按照最低也就是25万的利息抵税。

patricb

没错，statements可以到原来的银行要求答应，就是付点费用。对ATO来说，他可以要求你提供loan statements作为退税的依据。

patricb

这个问题已经有太多同学碰到和问起了，再次凸显offset的重要性，可惜时不时还是看到有人在论坛上说offset无所谓。

LENNY_DONG

BAD LUCK...

ALL YOU CAN DO, BUY ANOTHER ONE COMBINE TWO INVESTMENT PROPERTY

OR TRANSFER OWNERSHIP IF POSSIBLE

rebeccamy222

mark

lee2267

原帖由 findcaiyzh 于 2012-2-15 13:53 发表
我感觉这个很不合理。最少应该允许top up到最初的贷款额。

这个你是 的 感觉而已。。法律规定说只能用 25w。。。在这个case
至于说银行对账单找不到了。 。账户关了。。那不是借口。。那是你需要自行解决的问题。。ato staff 真的是电脑一开 。。啥银行信息都有了。。你想隐瞒是 很 困难的 ，，，

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-5-2 20:48 编辑 ]