怎样看 房贷100%offset 多存入的钱的作用？

chnwq

房贷100% offset 账户里 多存入的钱会减少每个周期产生的利息吗？或是缩短还款时间？
我多放入了1万多块钱，但查网络银行时，每次产生的利息，每次的扣款，和账户显示的还完时间都没有改变。。

请问怎样能看出来还要还多久，难道非要再用那个计算器手工算啊？谢谢！

猪小妹

多存入OFFSET账户的钱，会令HOME LOAN每个月的利息减少，但扣款数额和显示还完的时间是不变的，原因是这一万元不算是还贷，你是可以随时用OFFSET帐户用抽走的。

patricb

原帖由 猪小妹 于 2012-2-1 14:31 发表
多存入OFFSET账户的钱，会令HOME LOAN每个月的利息减少，但扣款数额和显示还完的时间是不变的，原因是这一万元不算是还贷，你是可以随时用OFFSET帐户用抽走的。

我很同意。楼主现在放了一万元在offset账户里，你每月产生的利息肯定比不放这个1万元来的少。而且如果一直这样下去，最后还清贷款的时间一定是早于合同的30年。

sillybaby

取决于你用什么方式贷款吧
打个比方，贷款30万，前5年里只还利息，后25年本息一起，30年还完
如果你中奖一次有30万，全部放在offset账户里面，那么开始的这5年，就什么都不用管了，完全没有利息产生，当然，你也亏了30万所产生的投资收益或者储蓄利息
但是从第6年开始，还本
或者开始就把本金冲掉,缺点就是有意外，还掉的本金拿不出来
每个月的扣款利息肯定会随时变动，跟当月算利息的时间都有关系
但是如果本息一起，那么你的本金肯定不动，固定的
不知道我的理解对吗？

microwen

我有个问题，如果我有offset account，P+I和Interest only是不是没有任何区别了？

sanrunning

原帖由 microwen 于 2012-2-1 14:39 发表
我有个问题，如果我有offset account，P+I和Interest only是不是没有任何区别了？

No diff from interest prospective, but IO you never pay pricipe so after 30 years you still own bank that much.

LENNY_DONG

MAIN POINT.

YOU DO NOT INCUR INTEREST INCOME WHICH MAY PAY 31.5% OF TAX.

ALL MONEY AGAINST LOAN AMOUNT

猪小妹

如果30万放在别处使用，产生的投资收益高于房贷利率，那放在OFFSET当然没那么划算。但房贷利率肯定高于储蓄利息，所以没其它投资用途，那放在OFFSET帐户是对的。而且LS也提到了，利息收入要交税哦。

如果是P+I，扣款额里本金的比例是提高了，那有需要时再REFINANCE。但毕竟有OFFSET帐号，资金的运用灵活些。

[ 本帖最后由 猪小妹 于 2012-2-1 14:53 编辑 ]

chnwq

多存入OFFSET账户的钱，会令HOME LOAN每个月的利息减少

请问怎样能看出来具体的数额变化呢？

一路走来

弱弱得问一句，是不是简单的而言，比如我正常是每个月交3000房贷（只交利息），突然间我这个月有钱了，存进了OFFSET得账户50000，那我这个月交的房贷肯定会比3000少，对不对

猪小妹

原帖由 chnwq 于 2012-2-1 15:19 发表


请问怎样能看出来具体的数额变化呢？

你HOME LOAN的每月STATEMENT不是有显示上月利息的吗？看看在相同时间周期内利息有没有减少就知道了。

sanrunning

原帖由 一路走来 于 2012-2-1 15:23 发表
弱弱得问一句，是不是简单的而言，比如我正常是每个月交3000房贷（只交利息），突然间我这个月有钱了，存进了OFFSET得账户50000，那我这个月交的房贷肯定会比3000少，对不对

True if 3000 repayment is IO, if 3000 is P+I you'll still pay 3000 but the portion goes to pricipe will be higher since interest is reduced due to the 50k offset.

猪小妹

原帖由 一路走来 于 2012-2-1 15:23 发表
弱弱得问一句，是不是简单的而言，比如我正常是每个月交3000房贷（只交利息），突然间我这个月有钱了，存进了OFFSET得账户50000，那我这个月交的房贷肯定会比3000少，对不对

相同的周期下，利息是会比上个月少，因为利息是按日计的。如果你原来欠30W的，放了5W进OFFSET帐户，那利息就按借25W来算。

[ 本帖最后由 猪小妹 于 2012-2-1 15:34 编辑 ]

patricb

原帖由 microwen 于 2012-2-1 14:39 发表
我有个问题，如果我有offset account，P+I和Interest only是不是没有任何区别了？

假设你的收入一定，你的支出一定，并且你多余的钱全部只存在于offset账户里，30年下来，两种还款方式所产生的总贷款利息是一样的。interest only的好处是你可支配的钱更多，但只适合花钱有计划的人，不会因为账户里有钱就花不该花的钱，所以我开头的假设就是支出一定。

patricb

原帖由 一路走来 于 2012-2-1 15:23 发表
弱弱得问一句，是不是简单的而言，比如我正常是每个月交3000房贷（只交利息），突然间我这个月有钱了，存进了OFFSET得账户50000，那我这个月交的房贷肯定会比3000少，对不对

基本是正确的，钱多了理论上利息会少。实际情况下还要看大小月天数，有时客人来询问利息为何反而多了，就是因为天数不同。尤其是2月的28天到3月的31天。

chen_edward

手工算也不难啊，银行里的人就给我手工算来证实的
Excel表列下上次还款后，每天的Balance
Balance x 年利率 / 365 = 每天的利息
算到下次还款日，
Sum一下，
很简单的。
小学生都会做。

chnwq

确实INTEREST CHARGED会变化，不过钱太少没感觉出来。。。 谢谢大家

一路走来

嗯，谢谢楼上的

congcong3956

原帖由 猪小妹 于 2012-2-1 14:31 发表
多存入OFFSET账户的钱，会令HOME LOAN每个月的利息减少，但扣款数额和显示还完的时间是不变的，原因是这一万元不算是还贷，你是可以随时用OFFSET帐户用抽走的。

没懂啊。。。我们是本息一起还的，如果像楼上说的每个月的利息有减少，怎么可能扣款数额不变呢？扣款数额是本金和利息的一起不是吗？即使利息少了几分也应该有少呀，问题一点都没少呢？

猪小妹

原帖由 congcong3956 于 2012-2-2 21:23 发表

没懂啊。。。我们是本息一起还的，如果像楼上说的每个月的利息有减少，怎么可能扣款数额不变呢？扣款数额是本金和利息的一起不是吗？即使利息少了几分也应该有少呀，问题一点都没少呢？

由于你放在OFFSET帐号内的钱是自由支配的，不算是还贷，所以扣款数额不会变，只不过减少了利息，那相对还的本金数额就增加了，例如你放了3W进OFFSET帐房，那每月就减少了3W产生的利息，虽然扣款额依然是3000，但本金的比例就增加了，增加的数额就是利息减少的数额。这样说明白吗？

微胖儿

应该不要OFFSET，把钱还进房贷中，那样每个月会减少所需付的钱。

xiaoyuewanli

瞎指点

steven_sa

既然选择了OFFSET帐户为什么还要P+I,说句不雅的话就是:脱了裤子放屁,自己折腾自己.

wdmznzd

原帖由 steven_sa 于 2012-2-3 21:27 发表
既然选择了OFFSET帐户为什么还要P+I,说句不雅的话就是:脱了裤子放屁,自己折腾自己.

银行不会允许你一直光着屁股放屁的。有了offset帐户不等于你就可以不还本金了。

猪小妹

自住房一般要P+I。

猪小妹

原帖由 微胖儿 于 2012-2-3 20:52 发表
应该不要OFFSET，把钱还进房贷中，那样每个月会减少所需付的钱。

如果直接还进房贷，将来这个房转投资房时钱要转出就只能是投资方向，坛子里不时都有人在悔不当初了。

steven_sa

原帖由 猪小妹 于 2012-2-3 22:00 发表
自住房一般要P+I。

有这种说法?新鲜

steven_sa

原帖由 wdmznzd 于 2012-2-3 21:58 发表


银行不会允许你一直光着屁股放屁的。有了offset帐户不等于你就可以不还本金了。

五年一续,再说澳洲又不是只有一家银行,还要我接着往下说吗?

steven_sa

银行贷款给你的目的是收你的利息而不是贷给你之后巴不得立刻收回来,只要在确保银行资金安全的前提下,银行希望你贷得越多越好.

tjlsb72

我贷款30万，如果在这个账户存入30万，是不是就是可以把我的房贷利息正好支付掉