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监管机构 - FIRB (Foreign Investment Review Board)
如果你要澳大利亚投资地产，需要首先访问网站：FIRB (Foreign Investment Review Board)。关于外国人在澳大利亚的各种投资，统一由该机构监管。其中，Real Estate FAQ应该回答了大多数问题。
需要说明的是，FIRB并没有明确说明外国人不能买旧房，请看第一个问题及回答：
Q6. I am a foreign person living in Australia on a long stay, temporary resident visa. Do I need approval to buy an established house to live in?
A. Yes. Foreign persons temporarily resident in Australia for a period exceeding 12 months from the time of application for approval are eligible under foreign investment policy to acquire residential real estate. If the property being purchased is an established dwelling, that is, one that has been previously occupied or sold, foreign investment approval is still available provided that the dwelling is to be used as the person’s principal place of residence, not for rental purposes and the property must be sold when their visa expires or they cease to reside in Australia. For more detailed information, see Policy Documents.
另外，另外请参考论坛讨论http://www.somersoft.com/forums/ ... &highlight=FIRB 中的下一段话:
If you are not an Australian citizen you can only buy brand new residential property and you will need Foreign Investment Review Board approval first. Or to shortcut the process you can target properties that have already been approved by the FIRB.
简单地说，如果你真是愿意在澳大利亚投资旧房，一定能买到的，我相信不少real estate agents, mortage brokers, buyer's agents等肯定有不少变通措施，比如，贴子http://www.somersoft.com/forums/ ... &highlight=FIRB中下面内容说明这个：
I have many clients living in the UK and other parts of Europe that invest here in Qld.
__________________
Richard Taylor -Residential & Commercial Mortgage Broker
Licensed Financial Planner
Ph: 07 3720 1888
richard@tayloredfinancialsolutions.com.au
如果有兴趣，跟他们发个email询问，可能你就更清楚了。
http://www.somersoft.com/forums/ ... light=FIRB+japanese贴子讨论了为什么澳大利亚出台监管外国人在澳大利亚投资地产的历史背景：
Hi, back in the 1980's the Aust govt got worried about foreigners (the Japanese when they had money to burn) buying up all the good property (mainly industrial and commercial stuff and a few residential towers too) and possibly with tainted money. They set up what is called The Foreign Investment Review Board to oversee all such acquisitions.
This was not meant to prevent individuals from buying residential properties in Australia, but they got caught in the net. It used to take six weeks to get clearance to buy a property and this used to be a condition of purchase. A bit like a subject to finance clause only a 'subject to approval by the FIRB'.
苛捐杂税 - CGT(Capital Gain Tax), Land Tax, Stamp Duty, Council Rate
你问到投资地产涉及的苛捐杂税，主要是这4种。因为我对tax懂的很少，我只能提供一些线索供你参考。我采用英文说法，因为我接受这些概念时就是英文，希望能理解。
CGT是ATO ( Australian Tax Office)征收，属于联邦税。ATO就相当于你们的IRS，CGT的定义可能跟美国类似，在一个CGT event发生时交，比如，卖房时你赚了。ATO网站有详尽的关于property investment的CGT文件，请参考http://www.ato.gov.au/individuals/default.asp?menu=1048。
Land Tax和Stamp Duty是每个州的OSR (Office of State Revenue)征收。如果你只对Syndey所在的NSW感兴趣，可以访问他们的网站：NSW OSR。我试过，通过这个网站，也能计算出你感兴趣的property的Land Tax和Stamp Duty。
Council Rate那就是更低级别的政府：你投资的地产所在的Suburb的City Council征收。我感觉这个级别的政府的PG不是特别黑，彼此都差不多。
Internet Resources
如果你真想投资地产，通过Internet我认为可能是可行的。事实上，我即使住在Sydney，很多东西我也是通过Internet来获取的。所以，除了上述给出的网站外，我认为给出其他相关网站也挺有帮助。
首先，下面文章作为fast facts，可能很有帮助：
Buying Australian real estate - a foreigner's guide
澳大利亚关于residential propeties listing只有2个网站：
http://www.realestate.com.au
这个网站由Rupert Murduch的News Corp.控制。它的listing要比Domain稍微多点。
http://www.domain.com.au
这个网站由澳洲媒体巨头FairFax控制。它有一个功能很重要：关键词搜索。这个功能技术上很容易，RealEstate.com.au不提供，我想他们总想整的信息不对称，好让agents多捞点。
最后，如果你是serious buyer，有更多问题，我建议你去下面论坛：
http://www.somersoft.com/forums/index.php
这个论坛的帖子质量普遍比较高，forum members的素质普遍比较高，而且回帖的速度很快，信息非常丰富。比如，我针对外国人在澳大利亚投资地产搜索了一下FIRB，结果2页：
http://www.somersoft.com/forums/search.php?searchid=259921
我估计你看了上述讨论，肯定有收获。
Summary - 个人体会
尽管我对地产投资经验不多，但是我感觉在asset主要的几种类型中：share, fund and property，property的运作效率是最低的。这种效率跟IT，尤其software industry的效率相比，实在太低。换句话说，你要是搭同样的时间和精力，折腾别的，挣的有可能多很多。另外，从各种financial planners提供的曲线看，property的回报比fund和share稍微低，这是在澳大利亚的情况，我不清楚在美国是否也这样。如果有体会，请share。
对于投资，尤其地产投资，我认为，投资的过程，就像孙悟空去西天取经的过程一样，就是一个除妖的过程。换句话说，如果你除妖成功了，投资也就成功了。我这里所说的在地产投资过程的妖怪，包括real estate agents, property managers, mortage brokers，financial planners 等，甚至还包括solicitors, accountants，还甚至包括government agencies。如果你以investor身份出现在他们面前，他们的best of interest应是把你假象为唐僧肉，然后在不知不觉中一块肉一块肉蒯下来吃，最好是在某一方面只能给他一个人吃，也就是Vendor Lock-in的模式。这个比喻可能听起来很残酷，但是，你倒过来研究上述从业人员的赚钱的商业模型，应该能发现阴暗的这一面。我认为要作为一个成功的investor，你必须准确判断他们的言行中和你存在conflict of interest的地方，并成功绕开这些地方，然后让他们的利益首先服从于你的利益，然后才是他们自己的利益。换句话说，一定要在战略上保证，让他们为你的钱打工，而不是你的钱为他们的利益打工。
我认为要完全做到这一点需要不断的修炼，因为人类固有的弱点，比如fear，greed等，或多或少就上了这些妖怪的套，被他们蒯下一块肉来吃。这也是可以理解的，因为在这世界上，只可能有小部分人能很好的作到这一点，要不这世界的90%的财富总掌握在10%的人的手里呢。
作者：韦小宝 在 海归茶馆 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com |
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美食接龙--糯米卷，下一棒：小混混 材料：花生 (2010-5-3) cctang 
讲文明、讲礼貌、做个好人 (2004-12-10) NT 
发表于 2006-10-18 16:38
