为什么移民区房价的表现将会好于房市大盘？（一个不太为人知的秘密）

yuko

不要紧张，这篇不是“唱衰”的，其实从某种程度上是对某些区的乐观估计。其实我从不“唱衰”，不过是把一些不被人注意的，或者被故意隐瞒的，或者错误理解的数据和实事列出来罢了。这篇也是讲一讲一个不为很多人知道的事情。

大家一般认为国家和银行的利率对房市有整体的影响，但是对一个具体的区（suburb或postcode)主要看买家的需求高低，其实不然。银行一般会通过贷款条件来影响单个区的房价。想推高一个区的房价，只要对这个postcode有意放低贷款条件，比如轻易允许贷97%，甚至100％以上，放松对贷款者的审查等等。时间一长，这个区的房价自然上升。

那么银行对哪些区这么做呢？ 规则很简单。银行会看一看这个区现在的家庭平均年收入 A，再看一看这个区的平均贷款年付大小 B，如果B／A小于35%,那愿意向这个区里人移动的人的钱包就有被继续挖掘的潜力。这个区里的人的下一个”升级“的区的也是一个值得关注和值得用类似的方法推高房价的区。银行的目的就是把你的钱包里的最后一点闲钱转化成给银行的月付。

银行玩这个游戏，就要盯住一个经济实力较高的足够大的人群。历史上这个人群就是战后“婴儿潮”人群。虽然经济实力一般，但人口众多。这就是过去很多年来，白人中产区和富人区的房价增长的一个本质来源。这个游戏现在已经正式结束。去年是“婴儿潮”里最年轻的人跨过45岁的分水岭，银行一般规定不向45岁以上的人放长期贷款。婴儿潮中的老点的也快速向70岁靠近，进入净卖房，换小房阶段。传统白人区的未来房价不容乐观。

银行盯住的一个新的人群就是新的移民人群。虽然人口不多，但是工资收入实力高于澳洲平均。我并不是指少数的亚洲大款们，而是指普通移民。他们在银行看来，符合贷款／收入比偏低的特点。他们虽然工资高于澳洲平均，但是由于出来乍到，首付及现有资产不高，造成所选择的区的B／A值小于35％。不仅这些区有潜力推高，而且这些先在某些便宜区落脚的移民的梦想的下一个“升级区”也是重要的推高之地。

除了学区是移民的一个重要决定因素之外，一个有意思的问题是这些低房价区移民奋斗有钱之后，
1. 是会向传统白人好区移动去“融入”和“西化”呢？（但是可能会有生活不便，略有被歧视和接“婴儿潮”的跌盘的风险等代价）
2. 还是会向现在的移民富人区去升级呢？（比如在悉尼从西区，西南区，向chatswood进军）

我偏向于2.

当然澳洲房市整体走低，甚至崩盘的风险还是很大的，今天讲的这个道理只是在大环境基础下的一个和我们息息相关的因素。

结论也可能是大家最“希望“看到的。移民区，华人区（无论是便宜区，还是富人区），可能会比澳洲整体房市表现强。但原因不仅仅是趋之若鹜，或几个大款，或“中国人爱房”所造成的，而是我们的月付／收入比造成的，将会有银行的推手在后面作用。当然我们也有老的一天，我们的区也有被银行抛弃的一天，到时候就是另一番情况了。

[ 本帖最后由 yuko 于 2011-8-9 08:15 编辑 ]

梦想house

icac

不是所有的移民区都跑赢大市的。像chatswood就没有...

Rhodes也算移民区吧？房价从08年到现在跌了2成左右，同期市场涨幅度接近3成

[ 本帖最后由 icac 于 2011-8-8 18:19 编辑 ]

anz2010

楼主的意思是银行和卖房子的是一伙的，可以通过信贷来操纵澳洲房市涨落，从而在牛市熊市都赚钱，是这样吧

nicole

好像好区的价格依旧坚挺吧，这个还是跟location有关的。

dundas2117

很新鲜

liquidator

有点意思，而且有点道理。

philguo

1,2都不会选，我选择把澳洲的钱运到海外，澳洲的房产的未来一点都不看好。

daodaodao

不怎么多见的一个观点

wdmznzd

楼主的标题：为什么移民区房价的表现会好于房市大盘？

有什么数据可以支持移民区房价的表现好于房市大盘？ 否则这不就是在证明一个伪命题吗？

yuko

针对问题，补充2点：
1.大量新移民（技术移民为主，不是老移民）的购房的实力和地区的变化还”刚刚“开始显现。这篇主要是暴露一个不为人知的银行贷款的长期策略。银行系统的关注移民人群，以及对房价的长期影响，才刚刚开始。题目已经改成“将“会好于大盘。这是一个预测，不是对过去移民区的表现的总结。

2. 而且房价受很多因素影响。比如很多移民爱买新楼（高折旧），买楼花（高风险），易受”讲座“的骗，不分时宜地认为”买总比不买好“，都会对移民区的房价有负面影响。这篇讲的只是一个正面的因素（偏低的月付／收入比 以及 银行因此的策略），但长期来说可能是一个主要的因素。

netstat

思路很独特，有没有在银行做的朋友出来证实一下银行是否真的有这种方式？

Chatswood控

这篇文章有见地，有点道理。

myfuturezhang

除了RHODES, CHATSWOOD,请LZ列举更多移民区.

yybb

LZ 住在Chatswood, 鉴定完毕。

Chatswood控

请不要把rhodes和chatswood混为一谈

[ 本帖最后由 Chatswood控 于 2011-8-9 13:00 编辑 ]

xsxsl

运到美国买美房：汇率最合算+房价较低（调整了5年）+未来最早走出危机（而中国欧洲却正开始步入危机）

hsqhugh

听听楼主说的,开阔开阔思路,就行了.不必太认真.

窃以为楼主所说的银行影响房价,至多是众多因素中的一个.

jesyl

移民区是好于房市大盘, 相对比较就可看出, 银行是从专业的计算分析来预测指导自己的发展

way0109

原帖由 Chatswood控 于 2011-8-9 12:20 发表
请不要把rhodes和chatswood混为一谈

的确不能混为一谈,房子增长的前景要看推动力.
沿着火车线，把一个区发展成Chatswood,有时间就有可能；找一个水边建Rhodes可不容易。
滨水物业是稀缺，这就是升值推动力。

马甲的马甲

穷人看哪里都没有用

anz2010

我预测一个靠谱的东西：近期市场消息有利于多军，马上足迹的买房帖就会多起来了

anz2010

那倒也是，不像在中国的开发商，没水都能挖出条河来，平原都能堆起座山来，然后按水景山景价格来卖

Chatswood控

原帖由 way0109 于 2011-8-9 16:47 发表


的确不能混为一谈,房子增长的前景要看推动力.
沿着火车线，把一个区发展成Chatswood,有时间就有可能；找一个水边建Rhodes可不容易。
滨水物业是稀缺，这就是升值推动力。

瞎讲有啥讲头

goooo

印象里CHATSWOOD近两年涨的很好呀，怎么说没跑赢大市呢？

jinihong

icesnoopy76

有点一厢情愿了吧。 如果银行能左右房价， 房价会跌吗？
影响房价的因素太多了， 而且是动态的， 极大的受市场内各类群体的心理状态的影响， 是很难预测的。
换句话说， 大家都在赌而已。

Bourke

澳洲整个都是移民区

forestrd

我认为年轻白人买不起好区了，现在正向关外地区发展，未来大有发展！

abbott1980

有钱的看门道 没钱的看热闹！！！