买“投资”房没投资回报？谁能帮忙计算一下这个投资房的回报率，呼唤老妖相助

pqmart

我是新人，刚刚读了老妖写的房产投资精粹，还在消化中。请教各位老妖大侠一个问题，请大家帮我计算一下，投资回报率到底是多少？
如果打算买一UNIT做投资，买入价是40万，加上印花税、律师费（3万）等共需43万。
40万的UNIT,其中首付20%=8万打算从我的自住房的REFIANCE里出；而剩下的80%=33万再加上印花税、律师费等3万，总计36万将从银行贷款。也就是说我自己目前不必花任何现金存款去买这个UNIT.
如果买到后，就需要还8万+36万==44万的贷款了。假如银行贷款利息按7%计算，按INTEREST ONLY来计算的话，我就需每月还$2566.房租扣除管理费等每月收入$1500，也就是说我每月OUT OF POCKET 的钱是2566-1500=$1066.
假定我没有扣税的机会（negative gearing)，再假定5年后房子增值到50万，如果这样5年后我卖掉这个房子，我的投资回报率是多少呢？

[ 本帖最后由 pqmart 于 2011-6-20 11:36 编辑 ]

flyspirit

找个会计师帮你算下NPV，你就心里有数了。

luluau

这怎么算啊。 你分母为0， 自己一分钱不出。 赚一分钱，你都无限大了。

xs8111

你ＲＥＦＩＮＡＮＣＥ出来的钱是要付利息的．．．．

你的算法表面上看是自己没出一份钱，　但是和你的存款的钱去付首付买是一个道理，　因为两个的结果都是你要多付房贷利息,而且还不如用你存的钱去付, 存款利息是低于贷款利息的.

按最简单的算法是：五年后:
你的利息：-1066*12*5=$-6,3960
还没算空租期-维修费...卖房时各种手续费....

教你一个最简单的算法, 50万以下房子5年后最低要涨超过30%, 还基本是摊平费用.瞎忙..

当然, 以上是正常算法,如果你能吃苦, 多隔出几个房间和收现金房租, 算算还是有少许PROFIT的...

[ 本帖最后由 xs8111 于 2011-6-19 22:51 编辑 ]

vivianjek

没有钱赚，还要倒贴。算法如下：
out of poket　５年总共：1066*12*5=63960
如果５年后这个房子卖５０万，还清贷款44万，剩下６万，还不够你填你out of  pocket 的钱，还没有算上你卖房子的中介费，税费，还有你房子卖了５０万，而买回来是４０，也就是“赚了”１０万，这１０万的收入税呢？

[ 本帖最后由 vivianjek 于 2011-6-19 21:59 编辑 ]

joyolee

原帖由 vivianjek 于 2011-6-19 21:58 发表
没有钱赚，还要倒贴。算法如下：
out of poket　５年总共：1066*12*5=63960
如果５年后这个房子卖５０万，还清贷款44万，剩下６万，还不够你填你out of  pocket 的钱，还没有算上你卖房子的中介费，税费，还有你房子卖了５０万，而买回来是４０，也就是“赚了”１０万，这１０万的收入税呢？

40W的房子5年以后卖50W?

slimpretty

不赚钱，房子增值比较慢

pqmart

是啊，就是瞎忙活。这还是保证房价肯定从40万涨到50万（五年内). 所以就纳闷，为什么那么多华人喜欢买投资房呢？当然高收入交税的除外。“投资”房，哪里有投资回报率呀？同意的吆喝一声。

pqmart

所以就是不懂呀，除了那些高收入纳税的人外，为什么还有那么多华人喜欢买投资房呢？

pqmart

原帖由 joyolee 于 2011-6-19 22:11 发表



40W的房子5年以后卖50W?

这个假定太高了还是太低了？

auway

原帖由 pqmart 于 2011-6-19 22:27 发表
是啊，就是瞎忙活。这还是保证房价肯定从40万涨到50万（五年内). 所以就纳闷，为什么那么多华人喜欢买投资房呢？当然高收入交税的除外。“投资”房，哪里有投资回报率呀？同意的吆喝一声。

这个道理其实是很明显的。
为什么那么多华人喜欢买投资房

1、被这个产业链的获益者忽悠的，包括房产中介，贷款中介等等；
2、不懂得其他投资的方法，房子比较简单；
3、有些人有些现金收入，通过这个方法比较容易洗白；
4、过去的十年在全世界都是房地产的黄金十年，所以有羊群效应；
5、中国人的传统观念，喜欢买房子置地；
6、周围的人喜欢报喜不报忧，夸大投资房产的收益，显示自己牛B。

xs8111

原帖由 pqmart 于 2011-6-19 22:27 发表
是啊，就是瞎忙活。这还是保证房价肯定从40万涨到50万（五年内). 所以就纳闷，为什么那么多华人喜欢买投资房呢？当然高收入交税的除外。“投资”房，哪里有投资回报率呀？同意的吆喝一声。

看看我另外一个贴已经证明了不碰到08年的金融危机和工党当政补贴时引起的大涨, 基本就是在瞎忙活.

华人喜欢买房是传统... 靠房子赚钱的是有钱人, 方法就不细说了. 一般的打工新移民还是过过小日子吧...这个群体就是想发财而容易被忽悠的..中介就是专门针对这些人的.

pqmart

原帖由 auway 于 2011-6-19 22:34 发表


这个道理其实是很明显的。
为什么那么多华人喜欢买投资房

1、被这个产业链的获益者忽悠的，包括房产中介，贷款中介等等；
2、不懂得其他投资的方法，房子比较简单；
3、有些人有些现金收入，通过这个方法比较容易洗白；
4、过去 ...

精辟啊！但是其他好的投资方法有哪些呢？

pqmart

原帖由 xs8111 于 2011-6-19 22:35 发表


看看我另外一个贴已经证明了不碰到08年的金融危机和工党当政补贴时引起的大涨, 基本就是在瞎忙活.

华人喜欢买房是传统... 靠房子赚钱的是有钱人, 方法就不细说了. 一般的打工新移民还是过过小日子吧...这个群体就是想发财而容易被忽悠的..中介就是专门针对这些人的.

是啊，打工新移民，还有许多老移民都是一样。你说的靠房子赚钱的是有钱人，方法能简单解释一下吗？谢了！

flyspirit

40万的房子5年后卖50万的假设还是比较合理，除非买在高点。

能够赚钱的原因是

1。负扣税没有算进去，
2。房租偏低， 40万的房子只租1500每月， gross rental连5%都没有到， 不是个好投资。
3。房租会涨。

pqmart

原帖由 flyspirit 于 2011-6-19 23:16 发表
40万的房子5年后卖50万的假设还是比较合理，除非买在高点。

能够赚钱的原因是

1。负扣税没有算进去，
2。房租偏低， 40万的房子只租1500每月， gross rental连5%都没有到， 不是个好投资。
3。房租会涨。

房租1500是已经把管理费，维修费等扣除后的纯收入。

flyspirit

管理费和维修费怎么算的？用不了那么多。

pqmart

房租是按每周370计算，管理费是6%.

flyspirit

太低， unit房租的buttom line是5.2%. 也就是40万的要租400/周。 这个标准很容易达到。 稍微挑选一下可以找到5.7%的。 再做下功夫6%都可以。

philguo

买这个房子纯属白玩，弄不还亏钱。投资方法1000种，非选现在泡沫最大的。整体讲未来5年房价不跌你就偷着乐吧！

pqmart

原帖由 flyspirit 于 2011-6-20 11:18 发表
太低， unit房租的buttom line是5.2%. 也就是40万的要租400/周。 这个标准很容易达到。 稍微挑选一下可以找到5.7%的。 再做下功夫6%都可以。

总觉得你们都是大侠，我怎么就找不到这样的？能否举个例子，墨尔本的哪个区有啊？！先谢了！

pqmart

原帖由 philguo 于 2011-6-20 11:19 发表
买这个房子纯属白玩，弄不还亏钱。投资方法1000种，非选现在泡沫最大的。整体讲未来5年房价不跌你就偷着乐吧！

1000种投资方法？股票不懂，基本一碰就亏，其他还有什么？真心请教大侠！你的意思是再拖后几年再考虑投资房的问题还差不多。

flyspirit

墨尔本埠熟悉， 悉尼的倒是可以推荐两个。

pqmart

原帖由 flyspirit 于 2011-6-20 13:13 发表
墨尔本埠熟悉， 悉尼的倒是可以推荐两个。

我是在墨尔本，不敢去碰悉尼的，本来就不太懂这些投资的事。看样子还是悉尼比墨尔本有潜力啊。谢谢你的分享。

flyspirit

看一下这个文章， 是讲Melbourne的。

http://leasingmelbourne.sobox.co ... best-rental-yields/

pqmart

原帖由 flyspirit 于 2011-6-20 13:30 发表
看一下这个文章， 是讲Melbourne的。

http://leasingmelbourne.sobox.co ... best-rental-yields/

读了你的这篇文章，谢谢！关于HOUSE的那些SUBURBS，似乎都很偏远，一点也不熟。关于UNIT & aPT的那些SUBURBS，只熟悉3个，其他的也觉得很偏。这些发布的数据为什么总是些冷门偏远的区域呢？不知你有没有CAPITAL GAIN的排名的文章来分享呢？我猜CAPITAL GAIN 和 RENTAL YEILD可能正好相反吧？也就是说RENT高的，可能在CAPITAL GAIN 里就排到后面去了吧？

flyspirit

有些关系的， 所以要看你的投资策略。 如果是追求capital gain, 就不用太在乎rental yield。 如果追求rental yield， 要牺牲点capital gain。

从你的例子看不出策略， 5年时间从40万到50万算不上一个好的capital gain。 所以你的策略应该不是纯追求capital gain.

pqmart

原帖由 flyspirit 于 2011-6-20 13:53 发表
有些关系的， 所以要看你的投资策略。 如果是追求capital gain, 就不用太在乎rental yield。 如果追求rental yield， 要牺牲点capital gain。

从你的例子看不出策略， 5年时间从40万到50万算不上一个好的capital gain。 所以你的策略应该不是纯追求capital gain.

captal gain 得有大的现金流啊，没有那个能力啊。我现在这点钱就只能凑合个unit 或 apt 的什么的。但unit,apt什么的，也没有便宜的买啊。

匿马

买房子不是短期投资
没有长期的负扣税和租金升值的话怎么算都是亏的

ToughBubble

原帖由 flyspirit 于 2011-6-20 13:13 发表
墨尔本埠熟悉， 悉尼的倒是可以推荐两个。

谢谢高人，推荐推荐悉尼的哈：）