请教如何把自住房的贷款转到投资房，从而获取最大的negative gearing

安妮

有一套自住房一套投资房
在这两套房子之间，如果操作能够减少自住房的贷款，增加投资房的贷款呢？

我想到Ling of Credit,因为投资房增值了，可以出来几万块钱的LOC，我可以把这几万块钱还到到自住房，但是LOC因为不是用于投资用途，利息是不能抵税的，所以达不到增大negative gearing的效果。

请教大家，还有什么方法可以操作。

jgo

应该可以投资房作loan top-up，这样房子增值的部分通过再贷款得到现金，并用于自主房， 并且也可以抵税。

我自己没这样操作过， 有错误，明白人给更正一下。

DBOY123

原帖由 jgo 于 2010-12-12 09:25 发表
应该可以投资房作loan top-up，这样房子增值的部分通过再贷款得到现金，并用于自主房， 并且也可以抵税。

我自己没这样操作过， 有错误，明白人给更正一下。 ...

不可以的，TOP-UP出来也要看用途，用来还自助贷款不可以扣税，太多人犯这个错误，现在ATO盯得很紧。

ialienam

如果已有了, 應該沒法?? 不太知道.

但LOC是可以當investment, 我LOC就分兩個accounts, Personal use and Investment use.

ATO是看你拿錢出來做何用途. 就算top up去付掉primary residence也沒用.

但可以拿top up的錢做其他investment.

flyspirit

你要想税务最大化，只能在投资房上动脑子，自住房就不要想了。如果投资房equity很多，再买一套。

DBOY123

loan top-up 其实算一个新LOAN，你要利息扣税，肯定要提供用途啊

安妮

你们说的loan top-up跟line of credit是一回事情吗？

安妮

原帖由 DBOY123 于 2010-12-12 09:33 发表


不可以的，TOP-UP出来也要看用途，用来还自助贷款不可以扣税，太多人犯这个错误，现在ATO盯得很紧。

我也这么理解，肯定要看用途的

leo727

according to ato rules, deductibility of the money you draw down from loan decieded by how you are going to use  it. If you use it to buy shares and other investment which produce income, then the interest on those part is deductible. Otherwise non-deductible

快乐每一天

合法的----没有
非法的----放手随便作，想怎样就怎样

patricb

原帖由 快乐每一天 于 2010-12-13 09:49 发表
合法的----没有
非法的----放手随便作，想怎样就怎样

Have to agree.:)

charmaine

投资房增值了，可以出来几万块钱的LOC，如果把这几万块钱还投资房的利息呢？
LOC是用于投资用途，不过不是“别的”投资，还是这个投资房，利息是不是能够抵税，从而达到增大negative gearing的效果？

安妮

这样做好像没有什么意义把
LOC出来的钱你也是要pay利息的
而且比你一般的mortgage loan利息还高一点点

[ 本帖最后由 安妮 于 2010-12-13 22:23 编辑 ]

charmaine

原帖由 安妮 于 2010-12-13 22:00 发表
这样做好像没有什么意义把
LOC出来的钱你也是要pay利息的
而且比你一般的mortgage loan利息还高一点点

当然有意义
这样LOC出来的钱的利息就可以退税了嘛。

flyspirit

虽然可以退税，但你的利息交的更多了，比退回来的税要多。

charmaine

原帖由 flyspirit 于 2010-12-14 09:31 发表
虽然可以退税，但你的利息交的更多了，比退回来的税要多。

你指得是LOC的贷款利息比home loan 高吗？也就高0.1%吧？退回来的税肯定比这多出来的0.1%高。

flyspirit

原帖由 charmaine 于 2010-12-14 13:58 发表


你指得是LOC的贷款利息比home loan 高吗？也就高0.1%吧？退回来的税肯定比这多出来的0.1%高。

LOC那部分利息原来是没有必要产生的， 无论怎么NG， 都不可能100%退回利息支出。

除非你的现金有其他用途，比如原来用来支付投资房利息的那部分现金，放到自住房的offset里面，降低了自住房的利息， 抵消loc那部分的额外利息，再加上NG，才比较划算。

charmaine

原帖由 flyspirit 于 2010-12-14 15:00 发表


LOC那部分利息原来是没有必要产生的， 无论怎么NG， 都不可能100%退回利息支出。

除非你的现金有其他用途，比如原来用来支付投资房利息的那部分现金，放到自住房的offset里面，降低了自住房的利息， 抵消loc那部分的额外利息 ...

1. "除非你的现金有其他用途，比如原来用来支付投资房利息的那部分现金，放到自住房的offset里面，降低了自住房的利息， 抵消loc那部分的额外利息"
这是肯定的了。原来用来支付投资房利息的那部分现金可以“自由”了。怎莫自用都行。
2.“LOC那部分利息原来是没有必要产生的， 无论怎么NG， 都不可能100%退回利息支出。”
LOC用作了投资，利息应该可以NG, ATO应该只管这个。如果这个人突然失业了，就不得不用LOC来维持投资房利息，这个利息是一定会产生的。投资的利息的利息是可以NG的。

[ 本帖最后由 charmaine 于 2010-12-14 15:11 编辑 ]

jgo

原帖由 charmaine 于 2010-12-14 15:10 发表


1. "除非你的现金有其他用途，比如原来用来支付投资房利息的那部分现金，放到自住房的offset里面，降低了自住房的利息， 抵消loc那部分的额外利息"
这是肯定的了。原来用来支付投资房利息的那部分现金可以“自由”了。怎莫 ...

“自由”了的资金, 放到自主房中, 又不可以NG了, 所以基本没什么意义.
唯一的用途就是, 如果你能获得比银行利率高的收益,才值得操作.

charmaine

原帖由 jgo 于 2010-12-14 15:17 发表



“自由”了的资金, 放到自主房中, 又不可以NG了, 所以基本没什么意义.
唯一的用途就是, 如果你能获得比银行利率高的收益,才值得操作.

“自由”了的资金原来就不可以NG。也有同学说是可以的。我不太肯定。有投资房的同学，还投资房的利息假设为1万刀，那莫这1万刀如果放在自主房的offset account所节省的利息是否可以NG?

[ 本帖最后由 charmaine 于 2010-12-14 15:42 编辑 ]

flyspirit

假设你贷款自住房贷款300k, interest rate7%

month 1: 1750       用LOC还款，
month 2  (300,000+1750)*0.07/12 = 1760.20
....
month 12  , 付出利息 1865.625

12个月来，总共付出300，000*（1+0.07/12)^12 - 300,000= 21, 687

如果不用LOC付利息， 12个月总共付 300,000*0.07 = 21,000

用LOC多还687， 如果税率40%那当
21，687*0.4 = 8674.8
21，000*0.4 = 8400
LOC多退274.8

但总的来说，你还是多付了（687-274.8） = 412.2

charmaine

原帖由 flyspirit 于 2010-12-14 15:42 发表
假设你贷款自住房贷款300k, interest rate7%

month 1: 1750       用LOC还款，
month 2  (300,000+1750)*0.07/12 = 1760.20
....
month 12  , 付出利息 1865.625

12个月来，总共付出300，000*（1+0.07/12)^12 - 300,000=  ...

对的，但是你忘了算，这21000可以放在你的自主房的offset里，节省利息。而且不能只看第一年。

[ 本帖最后由 charmaine 于 2010-12-14 16:00 编辑 ]

flyspirit

是的，但自由了的资金必须用于回报更高的用途才划算。 如果拿去消费就不同了。

karaoke_oz

可不可以把投资房loc出来的钱洗一下在用在自住房上？
就是loc出来几万块，然后投资股票，然后在卖掉，这样出来的钱用来还自住房的贷款。

flyspirit

意义何在？LOC的钱是合法的，直接拿出来就可以用在自住房上。

安妮

原帖由 charmaine 于 2010-12-14 09:22 发表


当然有意义
这样LOC出来的钱的利息就可以退税了嘛。

还是不太明白你的意思
投资房贷款50万，如果房子增值了出来了10万LOC，这10万还是loan，你把这10万去还那50万，最后你还是找银行贷了50万（50-10+10），所以我不太明白这样操作意义在哪里

charmaine

原帖由 安妮 于 2010-12-14 20:18 发表

还是不太明白你的意思
投资房贷款50万，如果房子增值了出来了10万LOC，这10万还是loan，你把这10万去还那50万，最后你还是找银行贷了50万（50-10+10），所以我不太明白这样操作意义在哪里 ...

你新的贷款是50+10=60万了。原来你只有50万的利息可以退税。现在有60万的利息可以退税了。这就是意义。

DBOY123

原帖由 charmaine 于 2010-12-15 09:13 发表


你新的贷款是50+10=60万了。原来你只有50万的利息可以退税。现在有60万的利息可以退税了。这就是意义。

不是告诉你，不可以吗， 信贷的10万要问用途。放在银行不叫投资。

idontknow

弱弱地问一个问题， 会不会去refinance的时候发现房子根本没涨，银行估价不高拿不出钱来？

安妮

但是那10万LOC你拿去还50万的贷款了，这样你就只欠银行40万
你LOC 10万的利息是可以抵税
但是你原来的loan 从50万变成了40万，那你就少借了10万，也就是少了10万的利息抵税，跟你LOC多出来的offset了呀

越讨论越糊涂了，晕。。。。