德国房价为何平稳(转载)

anz2010

　　 过去10年间，德国房价始终保持较低水平，德国的名义房价每年仅上涨1%，而德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。德国房价10年不涨，甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势。其中最根本的原因是德国独具特色的房地产政策。

　　第一，德国政府制定了明确的住房福利政策。德国宪法规定，“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。因此，虽然德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和住房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价来增加当地政府的房租收入或税收收入。

　　第二，德国政府通过完善房地产市场机制抑制高房价。无论在联邦还是州、市及村镇层面，都有详尽的建房规划，住房建设依据人口的需求而定，基本满足每个家庭有一套住房的需要。完善的房屋租赁市场，为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。德国有严格的租房法，出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。目前，德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，年轻人中77%都是“租房族”。德国政府还鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。目前合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。德国的房地产评估独立于政府之外，评估员只对自己负责，并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益，市场上的房地产价格则取决于独立的房地产价格评估机构。

　　第三，德国完善的信贷制度为稳定房价提供了金融制度保障。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。

　　第四，德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。这些严厉的税收制度极大缩小了房产商和炒房者的盈利空间，使他们投机房地产无利可图，只得放弃炒作房地产。

　　第五，健全的法律机制为稳定房价提供了法律保障。德国法律规定，如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价没有降到合理范围之内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯罪，可以判处3年徒刑。这些法律不仅抑制了国内炒房者的投机行为，而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰国内房价市场稳定的投机行为。

　　德国的房价10多年保持不变的奇迹，给我们提供了很好的借鉴模式，我国必须在完善住房市场体系和完善住房保障机制方面多做文章。

《人民日报》（2010年08月23日 17版）

oasisspirit

tai qiang da le ~~

熊猫阿三

别的不说，想结婚就不能继续把户口放人才市场。为什么？因为怕你生小孩，人家没指标给你。所以要想以当地户口结婚，要想小孩上片区学校，要想有社保，就请买房吧！

户口，计划生育，我们的房子背着太多的东西了

gorilla

这种政策是保持了平和的房地产市场， 但也将意欲作房地产市场开发的人们排斥在外因无大的油水可赚。 那这58%的租房客的房源从那来？？？

cherry_melody

为什么我生在中国，然后又来了澳洲

碰碰

德国的这类政策应值得很多国家借鉴

garysmith

这篇文章我补充一下，可能角度不同。

德国等欧洲国家的租房政策稳定，有很多类似我国以前的职工宿舍之类的公寓房出租，有专人集中管理，只要按时付房租，不捣乱，没人赶你走。想象一下我国以前的集体宿舍和学生公寓，很社会主义。普通人没需求非要买房子，这种房子有人每周清理卫生，给你发卫浴用品。不会没事涨租金，除非赶上通货膨胀。

大部分人的工资买不起商品房，除非象中国人那样勒紧裤腰带，哪怕天天带盒饭，也要买房子。大部分欧洲人早上喝咖啡，吃甜点，中午餐厅解决，没见过自己带饭的。晚上晚餐在家里解决，到11点后再邀朋聚友到酒吧吃宵夜。

一年到头到处假期，有空就出国玩，生老病死全免费（包括黑民，到欧洲三个月以上的任何人，一律免费公费医疗），很少有人存钱。

人口老化，有些国家的人口负增长，街上很难见到年轻人，房价很难涨起来。

所以说，在欧洲买房是个不划算的事情。

kawara

德国很穷，收入不高，东西还贵

garysmith

原帖由 kawara 于 2010-9-2 08:52 发表
德国很穷，收入不高，东西还贵

收入平均，福利好，穷倒谈不上，澳洲贫富差距比欧洲大。总体欧洲节假日多，生活安逸，心态平和。但另一方面，也可以说死气沉沉，没活力。

paladinyw

原帖由 garysmith 于 2010-9-2 08:57 发表


收入平均，福利好，穷倒谈不上，澳洲贫富差距比欧洲大。总体欧洲节假日多，生活安逸，心态平和。但另一方面，也可以说死气沉沉，没活力。

你在德国待过没？
福利好个毛。你拿了政府的救济，连三餐都要被人检查。当然你要是脸皮厚不在乎那也就算了
不管是没活力，抑郁症的人特别多
至于房价，便宜个毛，平均房价是不高，不过能住人的地方不比澳洲好负担

steven_sa

我想最主要的因素是看一个国家政府想不想从普通老百姓的住房当中去捞取利益

gogonorth

德国是非移民国家，人口的自然增长速度又慢，需求不高。

garysmith

原帖由 paladinyw 于 2010-9-2 12:19 发表

你在德国待过没？
福利好个毛。你拿了政府的救济，连三餐都要被人检查。当然你要是脸皮厚不在乎那也就算了
不管是没活力，抑郁症的人特别多
至于房价，便宜个毛，平均房价是不高，不过能住人的地方不比澳洲好负担 ...

你仔细看看我的帖子，普通人买不起商品房，很多人一辈子租房。我并没说房价不高，我只是说房价不涨，像澳洲这样的抄房要头破血流的。

charmaine

没去过德国，德国的机场到去过很多次，巨贵！就值5毛钱的地摊货也要卖20欧元

wmai10000

原帖由 gogonorth 于 2010-9-2 12:36 发表
德国是非移民国家，人口的自然增长速度又慢，需求不高。

万一那天澳洲移民的刀快了，房价是不是就涨的慢了？

syd

德国收入不算高,但物价很便宜,租房也很便宜,

唯一的缺点是没有海鲜吃

summer2205

我觉得澳州的房价高是因为negative gear，哪天把这项避税政策免了，房价自然就平稳了。