请教高手：interest only 和principal+interest

ddwwhhkk

今天在http://www.ausproperty.cn/tool/loan-computer/loan-computer.html计算了下利息，
总额：300000
利率：6.5%
30年，每月还
为啥principal+interest是1896，interest only是1625，差别那么小啊？
一个月还的本金只有1896-1625=271吗？
谢谢

不会游泳的鱼

不太懂，说说偶了解的。

一开始还，是还利息为主的。就是说3000块还款，可能2000是利息，1000是本金这样，到最后的时候则倒过来。只还利息好像也只是头几年吧，到后面也要还本金的。所以差距不大。

ddwwhhkk

原帖由 不会游泳的鱼 于 2009-12-29 14:18 发表
不太懂，说说偶了解的。

一开始还，是还利息为主的。就是说3000块还款，可能2000是利息，1000是本金这样，到最后的时候则倒过来。只还利息好像也只是头几年吧，到后面也要还本金的。所以差距不大。

谢谢楼上的答复。
我现在想买个自住房，接下来转投资，所以想按照老妖的interest only + offset政策，但是现在发现之前interest only也要还很多，好像本金非常少，这样的话是不是不省什么钱了啊？希望高手们和老妖能出来指点一下，小弟不胜感激。

patricb

The difference won't be huge, unless you have a lot of money sitting in your offset account. The reason for interest only is for long term tax benefit, not substantial in your case at the beginning, cause you pay most on interest.

MU

有钱就丢进去就抵消了本金的利息。。

jsg

刚开始时利息多, 本金少, 月到后来本金在还款额中占的比例越大

ddwwhhkk

谢谢楼上patricb，manunited和jsg的热心回答。
我现在还有个问题，就是只使用interest only后，最终还款的全部总利息 和 不使用interest only最终还款的全部总利息，他们是否一样呢？

patricb

原帖由 ddwwhhkk 于 2009-12-29 22:15 发表
谢谢楼上patricb，manunited和jsg的热心回答。
我现在还有个问题，就是只使用interest only后，最终还款的全部总利息 和 不使用interest only最终还款的全部总利息，他们是否一样呢？

If you spend the same amount of money, and leave the rest in your offset account,the interest you have paid at the end should be the same.

ddwwhhkk

原帖由 patricb 于 2009-12-30 08:53 发表

If you spend the same amount of money, and leave the rest in your offset account,the interest you have paid at the end should be the same.

谢谢patricb，比较清楚了，但是我听说使用了offset后的利息会比普通的loan要高，是吗？谢谢

patricb

原帖由 ddwwhhkk 于 2009-12-30 13:20 发表

谢谢patricb，比较清楚了，但是我听说使用了offset后的利息会比普通的loan要高，是吗？谢谢

it's hard to say. Interest rate varies with different lenders and products, however the products with offset tend to be a bit more expensive on fees. Personally I think it's worthwhile, cause the savings of interest can cover most of the fees.:)

ddwwhhkk

原帖由 patricb 于 2009-12-30 17:13 发表

it's hard to say. Interest rate varies with different lenders and products, however the products with offset tend to be a bit more expensive on fees. Personally I think it's worthwhile, cause the sa ...

非常感谢patricb的热心回答，很想给你加分，但是新手，找了半天没找到 谁能告诉我怎么加分吗？谢谢
还有，我想再问下，听说标准的loan (principle+interest)不能提前多还本金从而达到降低利息的目的，是吗？
那么使用了offset，是不是可以随时往offset充钱，有多少就充多少，这样有多余钱的话(每月有比标准loan的principle多的钱)，冲进offset，就相当于提前减少了很多本金(其实没有)，从而达到降低利息的目的，是吗？不知道我的理解对不对。

ddwwhhkk

我还想问下，offset里的钱是不是可以随时拿出来？拿出来需要手续费之类的吗？存在offset里的钱和存在其他银行卡的钱一样有银行付的利息吗(这里指活息)？比如offset的账户里放了10000，过了一年，offset里的钱会比10000多吗？
不好意思，菜鸟新手，问题多多。谢谢诸位大牛先:)

[ 本帖最后由 ddwwhhkk 于 2009-12-30 20:03 编辑 ]

MU

offset的钱是抵掉你所应该付的利息。。怎么会多出来钱。。呵呵

patricb

原帖由 ddwwhhkk 于 2009-12-30 18:45 发表


非常感谢patricb的热心回答，很想给你加分，但是新手，找了半天没找到 谁能告诉我怎么加分吗？谢谢
还有，我想再问下，听说标准的loan (principle+interest)不能提前多还本金从而达到降低利息的目的，是吗？
...

1,标准的HOME LOAN如果是不是浮动利率也可以多还本金
2,OFFSET帐户里可以有多少存多少,只要不超过贷款本金,否则也没利息收.

[ 本帖最后由 patricb 于 2009-12-30 22:46 编辑 ]

patricb

原帖由 ddwwhhkk 于 2009-12-30 19:11 发表
我还想问下，offset里的钱是不是可以随时拿出来？拿出来需要手续费之类的吗？存在offset里的钱和存在其他银行卡的钱一样有银行付的利息吗(这里指活息)？比如offset的账户里放了10000，过了一年，offset里的钱会比100 ...

可以随便取,没有手续费,也没有存款利息.

ddwwhhkk

谢谢楼上诸位的回答，现在终于都搞明白了，发现自己等级不够，不能加分 接下来好好努力，争取早日可以加分:)

xpro

Interest only+off set, 没错

off set当然有利息,不然没意义了, 钱可以随时取的...

只要不打算这房子住一辈子, 以上的策略是最佳的, 还款不影响增值部分, 所以保证好自己的cash flow 就 OK...

[ 本帖最后由 xpro 于 2010-1-1 19:48 编辑 ]

oni888

Princepal+off set??

ddwwhhkk

原帖由 xpro 于 2009-12-31 22:51 发表
Princepal+off set, 没错

off set当然有利息,不然没意义了, 钱可以随时取的...

只要不打算这房子住一辈子, 以上的策略是最佳的, 还款不影响增值部分, 所以保证好自己的cash flow 就 OK...

楼上说的是不是interest only + offset？
如果是的话，我觉得如果你每月除了还贷剩下的钱不是很多时，offset也不一定就好，因为offset利息比标准loan高(不知道高多少？希望大牛们也可以指点一下)，而且要年费，算下来，好像之前offset里要存1万多(这里举例30年贷款30w)，而且每年保证都至少1万多，才抵掉offset相对于标准loan带来的损失。
所以我觉得，如果每月除了还贷剩下的钱不是很多时，最好标准variable rate然后多余的钱充进去多还本金。
不知道我的理解对不对？希望大牛们指点一下。谢谢

[ 本帖最后由 ddwwhhkk 于 2010-1-1 14:00 编辑 ]

xpro

打错了, 不好意思, 已经改过来了, 多谢朋友提醒, 呵呵

是的, Interest only + off set

楼主给出的计算数据是按30年标准来做, 仔细算算就明白是为什么, 差距那么小, 事实上再过上十几年的时候, 那个数字还的大部分是本金了, 而小部分是利息, 再到后面, 利息更加微弱...

楼上的Variable rate 是最佳选择, 但是对off set的顾虑不用担心, 无论如何只要考虑interest only就行, 如果想还本金, 那么每周还本金, 30万贷款, 每周大概200, 就这样每周多200的钱换, 一年下来只还掉一万, 第二年的利息无非是每周少还10多块, 比较一下200块对生活的影响和每周多掏10块对生活的影响... 避免成为房奴, 保证cash flow的低风险是最重要的, 因为还不还本金, 不影响增值, 那么只要你的房子不是打算住一辈子, 一旦卖掉, 其增值部分不受本金偿还进度的影响

这里有个关键问题, 主要看楼主的物业是什么类型已经用途, 如果投资为主, 而且是apartment, 那么根本无须考虑到30年这个概念, 对于apartment来说10年以后几乎没有什么增值里, 所以10年以内基本上可以整合出手, 自然不需要做30年标准数字了...

[ 本帖最后由 xpro 于 2010-1-1 19:58 编辑 ]

future

interest only+offset是前10年的,10年后要interest+principle,假设最初贷款30年, 但10年内可以还完, 需要改成interest+principle吗?需要手续费吗? 谢谢