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[行情讨论] 如果 CGT 折扣从 50% 下调到 25%, 影响究竟有多大? [复制链接]

superdigua

钻石靴族

发表于 2026-2-13 10:27 |显示全部楼层

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假定投资 100 万买投资房, 持有十年后 200 万卖出, 毛利 100 万.

折扣 50%, 按照实际 40% 税率计算, 需要缴税 100*50%*40%= 20万, 还剩 80 万.
折扣 25%, 按照实际 40% 税率计算, 需要缴税 100*75%*40%= 30万, 还剩 70 万.

所以, 账面收益会减少 (80-70)/80=12.5%

但是, 有一些额外因素需要考虑.

1. 通货膨胀不影响结果对比

忽略

2. 无风险国债收益率假定 4.7%(当前十年期澳洲国债收益率大约 4.729%)
https://tradingeconomics.com/australia/government-bond-yield

如果十年前没有购买投资房, 而是购买国债, 那么账面收益 100*1.047^10-100=58 万
(计算过程实际上错误, 但影响不大)

折扣 50%, 实际国债收益缴税后还剩 58-58*50%*40%= 46.4万
折扣 25%, 实际国债收益缴税后还剩 58-58*75%*40%= 40.6万

折扣 50%, 风险收益 80-46.4=33.6 万
折扣 25%, 风险收益 70-40.6=29.4 万

折扣 50%, 十年风险回报收益 33.6/100=33.6%, 年均 1.336^(1/10)=2.9%
折扣 25%, 十年风险回报收益 29.4/100=29.4%, 年均 1.294^(1/10)=2.6%

所以, 如果 CGT 折扣从 50% 下调到 25%, 影响究竟有多大?
账面收益减少 12.5%, 风险收益同样减少 (33.6-29.4)/33.6=12.5%

风险(假定)不变, 收益减少 12.5%.

投资总量会发生怎样的变化?

资本会涌向回报率更高的地方, 例如, 美股市场.

这意味着, 房地产投资的风险大增.

风险大增, 同时收益减少 12.5%.

这意味着, 房地产的供应量将断崖式下跌.

舆论自由意味着容忍自己不喜欢的言论的存在。
我的观点当然可能是错误的。可以拉黑，无权屏蔽。