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[行情讨论] 悉尼的房价必须跌去50%以上才能达到平衡 [复制链接]

发表于 2025-11-17 10:10 |显示全部楼层
此文章由 大黑天 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 大黑天 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 大黑天 于 2025-11-17 09:47 编辑

下面给出基于“房价≈1.5M、租金1,000/week、年度持有成本≈120k”这个案例,对悉尼投资房价/租金失衡的定量分析与结论。

背景要点(数据):1)当前悉尼中位数房价约在 $1.55–1.62M 左右(近月多家市场报告显示悉尼仍是全国最高价城市)。
(OpenAgent)


2)悉尼中位数周租金(house)约在 $730–$780/week,接近用户举例的 $1,000/week 明显高于中位数(但个别学区/高端房源会更高)。
(ABC News)


3)悉尼的毛租金收益率(gross yield)长期偏低:整市house 常见在 ~2.5–2.8%,units 近 3.5–4%(不同资料略有差异)。
(Rose & Jones | NSW)


4)利率环境:2025 年底现金利率与市场贷款利率已明显回落但仍高于疫情前;变动利率和银行定价导致借款成本仍对投资者构成压力。
(Reserve Bank of Australia)


关键逻辑与计算:

年租金收入 = $1,000/week × 52 = $52,000。

用户列出的年度成本合计约 $120,000(其中 mortgage interest $90k、strata ~$10–12k、其他 $10k)。所以当前净现金流为负:$52k − $120k = −$68k/年(现金流缺口)。

将“成本/房价”视为固定比例(主要由利息决定),当前成本率 = $120k ÷ $1.5M ≈ 8.0%/年。若要使“年度成本 = 年租金收入(52k)”,则需要房产总值 V 满足 8.0%×V = 52k ⇒ V ≈ 52k / 0.08 = $650,000。

从当前 1.5M 下调到 650k,相当于价格需下跌约 (1.5M−650k)/1.5M ≈ 56.7%(约 55–60% 的跌幅),才能在其他条件不变时把持有成本与租金“钉平”。(若按 1.62M 基准,所需跌幅略更高,仍在 57% 左右。)



上面结论隐含两个重要前提:利率/利息绝对额与其它固定费用的比例不变;以及租金保持 $1,000/week 不变。现实中两项都可能改变:利率若继续下行,利息支出将有所下降,但空间不大,除非发生重大疫情或者灾难,否则,贷款5%,基准利率3%是底线,所以,降息空间极其有限;同时租金若持续上涨也会改善现金流。反之若利率上升或额外费用增加(可能性不大),则需要更大的价格调整。
(Reserve Bank of Australia)


数据上看,悉尼的毛收益率本就低(house ~2.5%),远低于许多投资者在有杠杆情况下的借贷成本,因此“投资成本是租金的两到三倍”在很多实例中成立(即总持有成本≈2–3×租金收入),这也是用户观察到的现实。
(Rose & Jones | NSW)


在当前利率,汇率和费用结构下,要把悉尼某些投资房的持有成本与租金对齐,需要超过 50% 的价格回调(可能要加上汇率的汇差,因为降息将导致汇率下跌,有可能汇率跌破0.6,在0.6-0.55之间徘徊),但如果不降息,则房东不可能再挺上半年,房价在2026年第2季度左右将出现暴跌。某些敏感投资房的大幅调整,将联动其他房地产的下跌,覆巢之下,安有完卵,2026年将多空双杀,血洗整个悉尼房地产,别指望你能安然无恙,还能抄底来一套海边别墅,能抢到桥洞都得从现在开始撸铁啊,好自为之吧。

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KiwiBear + 1 你太有才了

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发表于 2025-11-17 10:19 |显示全部楼层
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这个跌法能让银行沉底

发表于 2025-11-17 10:24 |显示全部楼层
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大部分非溢价公寓租售比都没问题,house本来就不是为了租金的。当然继续上涨的空间也不大了。

发表于 2025-11-17 10:27 |显示全部楼层
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house买的是land啊,不可再生资源

增值的是land,贬值的是上面的building

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发表于 2025-11-17 10:37 来自手机 |显示全部楼层
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大头是利息,是不是利率降了还能涨

发表于 2025-11-17 10:40 |显示全部楼层
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租金很大程度上取决于人们的可支配收入,房子再贵上天,租户能出的房租是有上限的。
如果投资房拥有者长期处于租金抵不上贷款的状况下,房价就会逐渐和租金达到一个自然平衡点。但是现在看起来很不平衡,持有投资house基本上都是亏现金,这是因为negative gearing在劫贫济富。
这种状况最起码要在无房者占总人口接近一半时才能做出改变,在这之前还是可以无脑冲一波的
身经百战了
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发表于 2025-11-17 10:43 |显示全部楼层
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房价跌50%, 那也会有50%的人 没有工作,你再算算,那个时候买房子是更难了 还是 容易了。。。。。

发表于 2025-11-17 10:51 |显示全部楼层
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梦想会实现的

发表于 2025-11-17 10:55 |显示全部楼层
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价格取决于供给 人口不断增长 房子有限  咋跌

发表于 2025-11-17 10:56 |显示全部楼层
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把自住房land tax也加到2%以上 我琢磨你这个模型才有机会

发表于 2025-11-17 11:02 来自手机 |显示全部楼层
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我最近很喜欢看楼主发的房事帖子,梦想总还是要有的,希望我将来有一天能住上别墅靠海的大豪斯
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发表于 2025-11-17 11:38 |显示全部楼层
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szbq 发表于 2025-11-17 10:19
这个跌法能让银行沉底

是让澳洲沉底吧

发表于 2025-11-17 12:42 |显示全部楼层
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这种假设都是在bullshit
房价 租金上涨是政府主导的 不看看这几年land value涨了多少。。。商业房产涨的钱都贡献给land tax了
说穿了 各国都不想让房价跌 这个蓄水池太重要了

发表于 2025-11-17 12:47 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 maxinfang 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 maxinfang 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 maxinfang 于 2025-11-17 12:55 编辑

看到算 strata 就知道 楼主应该没有house了
其实 楼主说的算法 很复合澳洲现在 比如悉尼 公寓的真实情况 一房租800 70w 还是很多很多的 那是因为现在利息高 一般正常4-5% 800租金的房子 是应该要卖80w以上的 同理 二房 租金900-1000的近郊区公寓 应该要卖到100w 因为二房比一房 更多自主买家进场

发表于 2025-11-17 13:02 来自手机 |显示全部楼层
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abergel 发表于 2025-11-17 10:43
房价跌50%, 那也会有50%的人 没有工作,你再算算,那个时候买房子是更难了 还是 容易了。。。。。 ...

中国一线城市二十年涨了10倍,现在才回调30%.
经济已经那么萧条,失业率高涨。
澳洲大部分house 也就涨了2-4倍, 很多公寓就3-50%的涨幅。
回调个5-10,%最多了,横盘一段时间又会上涨的。

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发表于 2025-11-17 13:04 |显示全部楼层
此文章由 sun111 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 sun111 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
以400oz金条为1个标准单位。
1970年需要1.4个单位买套中间价的悉尼房子。
2024年只需要0.8个单位。

https://www.owenanalytics.com.au/2024-11-14-houses-v-gold

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发表于 2025-11-17 13:19 |显示全部楼层
此文章由 pageturn 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 pageturn 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
可怜的版主,为了维持这稀稀拉拉的流量。整天换马甲来制作紧张博取流量。红书之下,还有什么人看论坛。

发表于 2025-11-17 13:24 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 挑灯亮剑 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 挑灯亮剑 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
房价跌一半,还搞恩地爱思吗?还搞奥库斯吗?

发表于 2025-11-17 13:25 |显示全部楼层
此文章由 山里人2012 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 山里人2012 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
大多数卖房的在卖房之前都要投入成本去装修,还要付中介费,keep这个房子已经付的银行利息也想赚回来,卖了再买,还要再付印花税,你说房价会不涨吗?连疫情都没有阻止房价上涨,而且澳洲经济好的很,你看看Costco人山人海的,收银台前排队老长呢。除非来一次上世纪30年代的大萧条,不过,这是不可能的,时代在发展,回不到过去了,房价也只能向前,也回不到过去了。况且政府想让房价涨,非常容易,移民人数一增加,房子就供不应求了,房价没法不涨。地也是稀缺资源,虽然澳洲地大,但是通路通水通电的能盖房的地是有限的。澳洲房价不会跌,至少会配合通货膨胀温和上涨,其它东西都涨价,房价没有道理不涨。

发表于 2025-11-17 13:29 |显示全部楼层
此文章由 Flyingfree 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Flyingfree 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Naive 发表于 2025-11-17 10:40
租金很大程度上取决于人们的可支配收入,房子再贵上天,租户能出的房租是有上限的。
如果投资房拥有者长期 ...

其实就算没有negative gearing,更不提土澳的HOUSE还有永久地权的优点,就单看咱天朝上国那里的租售比,就能知道土澳这里的还远远没到极限。。。。。

发表于 2025-11-17 13:30 |显示全部楼层
此文章由 pureboy 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 pureboy 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
abergel 发表于 2025-11-17 10:43
房价跌50%, 那也会有50%的人 没有工作,你再算算,那个时候买房子是更难了 还是 容易了。。。。。 ...

他们就是无脑的要房价下跌好趁机检漏,可惜没有顾及到那时候,经济会衰退,没有资产的人必有资产的的要承受更多的压力。
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发表于 2025-11-17 13:31 |显示全部楼层
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Flyingfree 发表于 2025-11-17 13:29
其实就算没有negative gearing,更不提土澳的HOUSE还有永久地权的优点,就单看咱天朝上国那里的租售比, ...

关键的是凸凹,没有拿的出的产业,除了房地产,今后如果矿业再夸了。什么产业来提供就业机会?

发表于 2025-11-17 13:33 |显示全部楼层
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Flyingfree 发表于 2025-11-17 12:29
其实就算没有negative gearing,更不提土澳的HOUSE还有永久地权的优点,就单看咱天朝上国那里的租售比, ...

没有negative gearing的情况下,我还是看好澳洲的房产的,只是不会像现在这样离谱,相当于政府鼓励炒房。

正确的做法是不支持不反对,让市场自己决定价格
身经百战了

发表于 2025-11-17 13:42 |显示全部楼层
此文章由 xq052b 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 xq052b 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 xq052b 于 2025-11-17 15:15 编辑
Flyingfree 发表于 2025-11-17 13:29
其实就算没有negative gearing,更不提土澳的HOUSE还有永久地权的优点,就单看咱天朝上国那里的租售比, ...


拿negative gearing说事儿的,大抵是没有实操经验的

除了折旧以外的任何NG都是亏钱的,只要智商在线的,都会尽可能降低亏损,负现金流的NG没有任何意义
"Free speech is meaningless unless you allow people you don't like to say things you don't like. "

By Elon Musk

发表于 2025-11-17 14:42 |显示全部楼层
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xq052b 发表于 2025-11-17 13:42
拿negative gearing说事儿的,大抵是没有实操经验的

除了折旧以外的任何NG都是亏钱的,只要智商在线的, ...

折旧不是相当于把卖房时候的收益提前变现了吗?
怎经得秋流到冬尽春流到夏

发表于 2025-11-17 15:00 |显示全部楼层
此文章由 Martin_2F 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Martin_2F 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
铁打的房市,流水的空军。楼主一定要把租房坚持到底!
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发表于 2025-11-17 15:05 |显示全部楼层
此文章由 liwei2001 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 liwei2001 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
梦里啥都有

发表于 2025-11-17 15:12 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 joyalty 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 joyalty 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
楼主算了半天,又忽略了最重要的一点:房产升值。

悉尼中位数房价下一年就是1.7-1.8M,也就是一年20万的升值,你算的那点持有成本还算回事吗?

发表于 2025-11-17 15:15 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 joyalty 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 joyalty 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 joyalty 于 2025-11-17 15:17 编辑

两党税收和移民政策全力配合炒房,所以可以做到澳洲房价永远涨~

发表于 2025-11-17 15:34 |显示全部楼层
此文章由 pan123au 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 pan123au 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
今天看报道,深圳,上海,香港 房价分别跌了 48%,30%,28%。

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