第一次做负扣税，请教一些问题

4free

谢谢大家。

Bramasole

你该换会计了

elin-lu

没有收租金填什么租金收入？
你该换会计了。

stanthefat

没有出租怎能说是投资房

edmunyu

这房子不是应该写在父母名下吗？怎么在你名下，这是谁出的傻主意。

rabbitpoint

edmunyu 发表于 2025-9-12 07:52
这房子不是应该写在父母名下吗？怎么在你名下，这是谁出的傻主意。

人家不是想负扣税嘛，公寓又不怎么升值，而且父母准备长期住着，不牵扯CGT的事情。

不过既然已经全款了，租金要和市场价大差不差，负扣税还有多少空间？

leoyin2014

ATO打击的重点对象，就是你这种的
名义上是投资房，其实是自己或直系亲属住着
并不是genuine for rent
你根本也没收到房租，还想负扣税？
如果是全款买房，没有多少利息支出的，你不但不能负扣税，还得交税呢！

c4pe

不太聪明。。。。

应该作为你父母的自住房，拿first home grant，他们自己支付所有房子开销。以后遗产的方式转给你，不用交任何CGT。

你现在这个操作，账面上乱七八糟的，还要假装你向父母收了租金，到时候卖房还要交巨额的CGT。当初怎么想的？

c4pe

做得更绝一点。父母协议离婚，一人拿一个first home grant。拿完后再结婚。

c4pe

澳洲的法律非常偏向政府一方。形式上的合法和实质上的欺骗之间的界限，完全由政府officer说了算。

你这样做出来的租金收入，风险极高。

实际情况是你的房子没有收入。所以你的支出一分钱也不能抵税。政府盯上你你就完蛋了。

dpblue

感觉大家的回帖也是正言厉色的

honester

没有租赁合同，没有交bond到政府保管，没有银行转记录，
这样做出来的税，就是假的
楼主为了省点小钱，进去睡马桶旁边，不值当啊

xiwu

当务之急是先换掉会计

honester

当时你买房的操作，不知是哪位高人指点，蠢透了

我恨不得我所有的房子都是自住房，一旦变成投资房，要交地税，空置税，高额保险，最后还要交资本所得税

即便负扣税也是损失太多得不偿失

radiationn

楼上说得对，既然全款为什么不买在你父母的名下，你现在没有租金收入你乱填有机率ATO被查，你有租金收入你这边没贷款除去房子本身的开销剩下的正现金流还得交税，以后卖房还得交CGT

pan123au

几乎全款---- 几乎没有可能负扣税，这个房子要么不报祱，要么报税交tax income。

windwind

c4pe 发表于 2025-9-12 08:21
做得更绝一点。父母协议离婚，一人拿一个first home grant。拿完后再结婚。

这个不好，万一出意外，整出个step mother,再加上step sisters/brothers,事情更麻烦

rabbitpoint

c4pe 发表于 2025-9-12 08:21
做得更绝一点。父母协议离婚，一人拿一个first home grant。拿完后再结婚。

现在还有这个吗？而且也不能套在一个房子上呀。

4free

具体情况比较复杂。
谢谢大家。学习了。

windwind

几乎全款，没利息，有租金收入，负扣税不可能，你还得交税，你这是咋整的，最好的办法其实是前面说了，在你父母名下，你继承

c4pe

4free 发表于 2025-9-12 08:51
具体情况比较复杂。
谢谢大家。学习了。

把复杂的情况说出来，我们帮你分析。要不然你保证还有掉不完的坑。

Hillwang

情况不复杂。
正常的这是没必要报税的，否则就是给税局递刀子，一旦ATO有了记录，后患无穷。
如果非要做，也不是不可以，自己算算先，房租肯定要市场行情，最好中介给个证明，具体资金来源可是说是从父母之前给的钱里慢慢扣。
我估计想产生负扣税的话，可能是做了折旧报告了，不过考虑一下过几年没有折旧了再申报可就是实打实要补税了，而且若干年以后CGT也会产生reduced cost base问题

kieren

有一个说法叫holiday home，你可以了解一下。算not rented out，没有收入，不用报税，当然也就没有负扣税一说，卖的时候要计算CGT税，我觉得这种可能比较符合你的需求

https://www.ato.gov.au/individua ... dayhomenotrentedout

4free

windwind 发表于 2025-9-12 08:52
几乎全款，没利息，有租金收入，负扣税不可能，你还得交税，你这是咋整的，最好的办法其实是前面说了，在你 ...

请问澳洲没有继承税的话，为什么看到不少帖子或自媒体在讲如何把房子留给小孩这类话题？

小短睫毛

这个房子应该是放在父母名下

4free

Hillwang 发表于 2025-9-12 09:12
情况不复杂。
正常的这是没必要报税的，否则就是给税局递刀子，一旦ATO有了记录，后患无穷。
如果非要做， ...

的确是这样，父母的给的钱，理论上上有一半以后是分给我哥哥的。也可以理解为给的是房租。

博大

c4pe 发表于 2025-9-12 08:18
不太聪明。。。。

应该作为你父母的自住房，拿first home grant，他们自己支付所有房子开销。以后遗产的方 ...

这个是正解

xq052b

pan123au 发表于 2025-9-12 08:46
几乎全款---- 几乎没有可能负扣税，这个房子要么不报祱，要么报税交tax income。 ...

+1

全款是不可能的了

胆子大一点的话，把别的房子的利息算在这套房上面

c4pe

4free 发表于 2025-9-12 09:46
请问澳洲没有继承税的话，为什么看到不少帖子或自媒体在讲如何把房子留给小孩这类话题？ ...

那贴和你的做法一样把房子买了直接放孩子名下然后自己住，最后把自己玩死了，亏惨了。

c4pe

4free 发表于 2025-9-12 09:49
的确是这样，父母的给的钱，理论上上有一半以后是分给我哥哥的。也可以理解为给的是房租。 ...

你的机会来了。你一毛钱都可以不分。这房子是你的。

你这情况怎么跟那个新闻里的一样。