请教下开发duplex利润率

一博.王

如果买地花了300万，建好duplex后每个不到400平，建duplex 花了大概200万，每个卖了320万，除去印花税和各种费用大概20万，不到2年gross profit 有挣到120万？ 每年能挣half million?

这么算对吗？

indeepshit

你反着推算 这么好赚房东为什么要卖给你？

xq052b

卖的时机很重要

市场不好的时候卖不出好价钱的

cr4p

对

低端人口

对的，不过可能银行利息没算上

tinkerbell

CGT 就能拿走至少25%。 再补个GST。 再来点利息。

jimboj

贷款利息算了没？卖房中介费又多少？

fly02

建duplex不挣钱了，都是去买低密度的地，建townhouse了。

tina-go

单侧duplex 的什么面积，不到四百平米？

是土地面积 还是建筑面积

麦芽儿

tina-go 发表于 2025-7-9 08:19
单侧duplex 的什么面积，不到四百平米？

是土地面积 还是建筑面积

400应该是土地，如果室内400说明地大到可以盖两个house，盖house更赚钱

tina-go

麦芽儿 发表于 2025-7-9 08:55
400应该是土地，如果室内400说明地大到可以盖两个house，盖house更赚钱

单侧的土地不到400， 那就说375平米来说。

375的地，盖225平米的房子。
两侧 450平米的房子。

每平米现在五千，下得来不？ 200万盖不下来的。

tina-go

还有利息。从settle 到settle, 两年下不来的。

大头爸爸

持有时间的利息，印花税，Land Tax，卖房的中介费，另外新房的GST，你全部算上哪有什么利润？

moonstar

我以前算过，如果自己不是builder 基本不怎么攒钱, 即使攒钱也是带是极大的超时超资风险。整个项目下来攒钱的估计只有政府和builder.

GST， 10%没掉， 再加capital gain tax。 要注意的一点， 如果是自己家的地上建的duplex, 你卖出去的一边capital gain tax的税基是你一开始买房子的旧价的一半加建筑费，而不是你改建时的市场价格，也没有principal home的capital gain tax exemption。 考虑到悉尼过去十几年房子价格的涨幅，这个capital gain 会很大的。

建房从设计审批到卖出settle， 估计最快也要两年，拖到3年也是有的。我旁边邻居就建一个房都用了大概三年。这里的利率的累积，或占用资金的机会成本是巨大的。可能builder自己建相对容易把握时间，至少不会延工。

算下来，花这样的钱、时间和精力、面临的风险， 真的没有什么吸引力。

tina-go

请问你们说的这个GST 是什么啊

sheepYY

500w的资金，按5%利率，一年资金成本要25w，两年50w。

也就是说，这点钱你放在银行吃利息也能赚25w，通过项目运作之后可以多赚25w。盖这一套duplex的实际利润一年25w左右

xq052b

moonstar 发表于 2025-7-9 09:50
我以前算过，如果自己不是builder 基本不怎么攒钱, 即使攒钱也是带是极大的超时超资风险。整个项目下来攒钱 ...

BUILDR投资也会亏钱？

春暖花开2020

听说builder自己建，有很多手腕可以让CGT 不那么的高，大概从建房cost 里动手脚吧。

另外赚还是有的赚，就是多少的问题。

xq052b

tina-go 发表于 2025-7-9 13:06
请问你们说的这个GST 是什么啊

貌似五年内卖掉，需要交GST的

yjxdl123

1.2達不到，可能500k兩年一年250k行不行
但是這個前提是要有320+200 或者是可以融資到這麼多還要能付得起利息

流光抛人

按两年算， 利息要45-50万， GST还要38万

640-（300+20+200+45+38+8）= 29

另外不是builder， 200万建出来的房子不一定能卖到320

cr4p

这么一算不如去搬砖？

Sydneier

moonstar 发表于 2025-7-9 09:50
我以前算过，如果自己不是builder 基本不怎么攒钱, 即使攒钱也是带是极大的超时超资风险。整个项目下来攒钱 ...

计算CGT， 一开始买房子的旧价的一半加建筑费

关于这个说法，我用AI查的也是这样说。
但我的会计师说从变更土地用途时的价格开始算。
请问有ATO的文件出处吗？
谢谢

xq052b

Sydneier 发表于 2025-7-10 09:59
计算CGT， 一开始买房子的旧价的一半加建筑费

关于这个说法，我用AI查的也是这样说。

我的会计告诉我，如果一直是投资房，CGT是大致这样算的

卖出价 - 买入价 - 建筑费用 - 建造期间的利息

我认为相当的不公平

stunner

我隔壁的BUILDER准备一套给儿子住，一套给前妻住，是不是基本就不用交什么CGT了。

rullybian885

你一动就是求人 求人就要花钱 看看绿地在澳洲的下场 你比绿地还牛逼？ 还想利润 政客和工头们不给你扒层皮已经是非常客气的了

rullybian885

在澳洲 最佳方法就是少折腾 你一折腾 这边通厕所的都可以坑死你

Sydneier

xq052b 发表于 2025-7-10 11:06
我的会计告诉我，如果一直是投资房，CGT是大致这样算的

卖出价 - 买入价 - 建筑费用 - 建造期间的利息

我的会计师说的和你的会计师不一样。
看来有一个是错的。
还要进一步求证。

brother-8888

。

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