用什么主体持有投资房？

爬山虎

有三个潜在选择，个人名义，家庭信托，SMSF


背景，
地产在NSW，个人名下的投资地税免税额度用完了，计划十年退休，夫妻双方都工作，最高个人所得税率适用第二档。
SMSF，还没有成立，
家庭信托，没有成立。一个孩子，还要五六年才成年。

地产自身，
按百分70%贷款比率，预计持有开始的第一年，需要每年倒贴三万五(不含地税，含商业贷款按揭，各种维修，市政，水费，中介等)。

出于以下几点考虑，初步打算用自管养老金持有，请大家帮忙从长期财务和税收角度分析一下利弊，谢谢。

第一，现在持有的成本，大概需要每年倒贴3万多，如果放在个人名下，亏损可以抵扣所得税，但是地税的额外支出基本抵消了这个潜在收益。
第二，十年后退休，可以从自营养老金的房租收入中定期支取出生活费用，我老婆说，这部分收入是免税的，请问是否正确？
第三，自营养老金下的信托，同样具备免地税的额度。
第四，咨询过银行的商业贷款部门，确认理论上可以贷款70%，商业贷款利率目前大概6.5%

短期打算持有，中长期打算开发成中密度的房产，理想状况下，计划在退休前，每年额外存入6到10万的super，来达到退休前后无贷的目标，并达到每年15万的免税租金收入。(开发后的总价值可能会超过3百万的养老金限制)

hishaken

楼主概念很清晰，关键问楼主几个问题
1楼主退休时候，多久到60，中间的过渡期资产如何安排？
2开发房产的费用如何筹集，中间开发租金收入的空档期现金流如何安排
3回答您太太的问题，If you're aged 60 or over when you withdraw your super, you won't pay any tax. If you're aged under 60, tax will apply depending on your age and the components of your super benefit.

dc81

工党的3M super税收政策通过的话，smsf持有还合适吗？

爬山虎

hishaken 发表于 2025-5-31 15:57
楼主概念很清晰，关键问楼主几个问题
1楼主退休时候，多久到60，中间的过渡期资产如何安排？
2开发房产的费 ...

下周打算去和会计师咨询一下，

1，我们现在都是四十多，预计退休计划早于60岁，只要孩子上大学能独立生活，就打算退休。

2，开发的选项，基本放弃了。我下午把这个区域研究了一下，全新建设后肯定估值会超过300万，从税务优化角度来说，用养老金独自开发没有任何意义了。
现在的计划是未来三年追加养老金投入（需要同时使用税前税后额度），把每年利息减少一部分，同时对房子进行翻修，租金提高一些，做到收支平衡，就不再追加了。同时尝试DA，能批出来就挂牌卖出，或者找人合股开发，总之要把养老金总额控制到合理免税的位置。

zhuzhu007

不能直接放孩子名下吗？

dabaili

zhuzhu007 发表于 2025-5-31 19:45
不能直接放孩子名下吗？

这不是在开玩笑嘛，都没成年，怎么贷款。

爬山虎

zhuzhu007 发表于 2025-5-31 19:45
不能直接放孩子名下吗？

一个是孩子未成年，没法贷款。
再一个如果孩子谈朋友，同居超过一定时间分手，依法可以要求分割房产，这个时候就很麻烦。我手下曾经有个西人，20多岁谈了个ABC华人女朋友，同居三四年分手，在我们吃饭的时候（三十出头了）他说了几次当时太年轻，不懂得他可以分女孩的房产，不然起码可以分割十几二十万的增值部分。此人属于把信用卡额度当作自己现金来规划的那种鬼佬，人很帅，但是全身肌肉练得非常有线条，口才极好，笑话把女人逗得花枝乱颤，出门花钱非常大气，自诩床功一流，所以天天被女人倒追。

家庭信托是其中一个低有限等级的考虑，因为养老金有地税豁免额度100万，家庭信托没有任何豁免值。

xiwu

SMSF

悉尼浪子

SMSF, 2

inandbr

SMSF买投资房，各种费用不是一般的高，你确定能省下地税？

Hillwang

发展的眼光看问题。房产会升值，放SMSF每年必须做评估，很容易超过limit。

不客气的讲，万一一个人先走了，全部资产落在另一个人名下，那税不是一般高

爬山虎

Hillwang 发表于 2025-6-1 00:00
发展的眼光看问题。房产会升值，放SMSF每年必须做评估，很容易超过limit。

不客气的讲，万一一个人先走了 ...

请教一下，
1。3百万额度是指一个人，还是一对夫妇。
2。目前养老金的收益人是孩子，如果我在孩子未成年前，挂了先，会自动转给孩子吗？还是会转正未成年子女的监护人（配偶）。
养老金在我挂了以后，按受益人原则转移给下一代，是否还停留在养老金系统，还是必须支取出来？这里涉及到地产分割的事情，好像还挺麻烦的。

冰与火之歌

爬山虎 发表于 2025-6-1 10:17
请教一下，
1。3百万额度是指一个人，还是一对夫妇。
2。目前养老金的收益人是孩子，如果我在孩子未成年 ...

300w是 each person
第二个问题很大很复杂，在这里是得不到准备答案的，还是咨询smsf会计吧（很多普通会计对这方面也不太懂的）
如果你英文还不错的话，可以给你2个建议
1.加facebook的一个5万多人的group叫 SMSF Self Managed Super Fund - Expert Help，里面专业人士不少
2. 可以考虑这个smsf的specialist accountant，他在鬼佬轮胎里的口碑还不错的，在上面那个fb的group里也很活跃
    https://growsmsf.com.au/
注：我和他们没有任何利益联系，只是之前研究过smsf 所以做了一些homework

爬山虎

SMSF property loan 大家用的是那个？  CBA 的贷款经理说他们不做这个业务

tip

冰与火之歌 发表于 2025-6-1 12:07
300w是 each person
第二个问题很大很复杂，在这里是得不到准备答案的，还是咨询smsf会计吧（很多普通会 ...

感觉SMSF持有物业虽然有潜在的优势可以免CG,但贷款期间如果贷款金额高,这个cost也蛮大的,还有每年Tax Return和Audit的费用起码两千以上,更适合现金流好的物业.现金流好的物业CG又都不怎么样,除非抓到黑马

tip

爬山虎 发表于 2025-6-2 17:13
SMSF property loan 大家用的是那个？  CBA 的贷款经理说他们不做这个业务

现在只有基金做了,费用和利率比较普通民用贷款高多了

JhYu

inandbr 发表于 2025-5-31 23:23
SMSF买投资房，各种费用不是一般的高，你确定能省下地税？

同问,smsf会省地税吗？好像没有这个政策的.

xyz001

路过，学习一下

JasonLiu@Au

SMSF 不能做开发啊

麦芽儿

JasonLiu@Au 发表于 2025-6-2 21:02
SMSF 不能做开发啊

终于看到这条了，前面都没有人提醒楼主养老金买房不能开发不能装修，除非用不是养老金的钱做这件事，就是自己掏钱

麦芽儿

我今年也研究用养老金买房了，结论是不划算，不过每个人家情况不一样.回答楼主一个问题，如果你提前挂了，你养老金里的收益人是谁就是谁，如果写100%给小孩，就是小孩的，别人拿不走

JhYu

JasonLiu@Au 发表于 2025-6-2 21:02
SMSF 不能做开发啊

可以的, 但不能贷款,  必须全部自有款, 所以资金量要求大.

爬山虎

tip 发表于 2025-6-2 17:29
感觉SMSF持有物业虽然有潜在的优势可以免CG,但贷款期间如果贷款金额高,这个cost也蛮大的,还有每年Tax Ret ...

理财这东西，真是活到老，学好到老。
你说的策略很对，我走了弯路

weaknet

SMSF贷款不容易吧，而且政策经常调整，对贷款的比例和金额都有限制。之前咨询过全是SMSF资金做首付买投资商业物业，银行不给贷。

rullybian885

还是去新加坡迪拜生活把 这里会把你脑子搞的很累 因为连ato都不知道这些准确答案  有这个功夫不如研究下世界局势 三千城管拿下澳洲 怎么开发我们说了算 哈哈哈

一博.王

楼主应该是想的有点多了。

DaftPunk

开发肯定要公司啊

你得到的讯息是很差的
SMSF一样有地税
SMSF商贷6.5 你确定吗 哪家你告诉我我转过去
你SMSF贷款一个title就要一个bare trust  甚至有些furnished的物业连家具都要另外一个bare trust
你要开发就要先把贷款还掉

你是拿payg还是做生意的  肯定是Family trust 套一个经营公司Beneficiary啊 而且最好不要和你trustee同一个公司

tip

DaftPunk 发表于 2025-6-3 07:41
开发肯定要公司啊

你得到的讯息是很差的

这样的话达到了楼主想保护资产的目的,但地税还是免不了, NSW 的House 地税每年轻松上万

twas

Super最佳吧

NSW不了解。但是看昆省的大佬都是投资房个人名，我也很困惑。

他们不担心资产保护吗

状元弗拉格

赶紧卖了吧，每年倒贴这么多的垃圾资产